03.01.2011 | Betriebskostenabrechnung

Abrechnung einer „Wirtschaftseinheit“ bedeutet keinen Nachteil für den Mieter

von RiOLG Günther Geldmacher, Düsseldorf

Sofern vertragliche Abreden dem nicht entgegenstehen, ist der Vermieter preisfreien Wohnraums bei der Abrechnung der umlagefähigen Betriebskosten regelmäßig berechtigt, mehrere von ihm verwaltete und der Wohnnutzung dienende zusammenhängende Gebäude vergleichbarer Bauweise, Ausstattung und Größe zu einer Abrechnungseinheit zusammenzufassen. Dies gilt auch, wenn nur hinsichtlich einzelner Betriebskosten (hier: Heizkosten) ein unabweisbares technisches Bedürfnis für eine gebäudeübergreifende Abrechnung besteht (BGH 20.10.10, VIII ZR 73/10, Abruf-Nr. 103737).

Sachverhalt

In den Betriebskostenabrechnungen sind für die einzelnen Kostenarten die Gesamtkosten angesetzt, die in der aus drei zusammenhängenden Häusern bestehenden Liegenschaft der Beklagten angefallen sind. Die Wohnungen aller Gebäude sind hinsichtlich Ausstattung und Größe weitgehend baugleich, ihre Gesamtwohnfläche unterscheidet sich nur geringfügig. Auf einem Grundstück befinden sich zusätzlich 15 Garagen, deren Zugangsbereich nachts durchgehend beleuchtet ist. Diese stehen allen Mietern zur Verfügung. Die Häuserzeile wird über eine gemeinsame Heizungsanlage versorgt. Außer den Heizkosten werden auch die Müllgebühren und die Versicherungsprämien gemeinsam für die gesamte Häuserzeile erhoben. Die Grundsteuer wird für die einzelnen Grundstücke getrennt festgesetzt. Der Kläger widersprach erstmals in 09 den in gleicher Weise seit 04 erstellten Abrechnungen. Seine Klage auf Rückzahlung der Vorauszahlungen 06 und 07 bleibt erfolglos.  

Entscheidungsgründe/Praxishinweis

Wie schon in BGH (MK 10, 207, Abruf-Nr. 102465) war Auslöser des Streits auch hier die Frage, ob eine gemeinsame Abrechnung der Betriebskosten mehrerer Häuser die formelle Wirksamkeit der Betriebskostenabrechnung tangiert und hinsichtlich der laufenden Vorauszahlungen ein Zurückbehaltungsrecht (§ 273 BGB) oder einen Anspruch auf Rückzahlung der geleisteten Vorauszahlungen begründen bzw. einen Anspruch auf Neuabrechnung auslösen kann.  

Der BGH entscheidet, dass die Befugnis eines Vermieters zur Abrechnung der Betriebskosten nach Wirtschaftseinheiten bei - wie hier - fehlender vertraglicher Festlegung davon abhängt, ob die gesetzlichen Bestimmungen eine solche Abrechnungsweise erlauben. Dies ist zu bejahen.