01.01.2006 | Betriebskosten

Typische Streitpunkte rund um die Heizkostenabrechnung

von RiOLG Günther Geldmacher, Düsseldorf

Der BGH hat mit Urteil vom 20.7.05 (VIII ZR 371/04, WuM 05, 579, Abruf-Nr. 052479) zu wichtigen Streitpunkten im Zusammenhang mit der Abrechnung der Heizungs- und Warmwasserkosten Stellung genommen. Seine Feststellungen liefern wichtige Hinweise für die Mandatsbearbeitung.

Der Fall des BGH 20.7.05, VIII ZR 371/04

Die Beklagte B. ist Mieterin einer Wohnung im Haus Nr. 16 in einer aus mehreren Gebäuden bestehenden Liegenschaft der Kläger K. Die Heiz- und Warmwasserkostenabrechnung weist als Bezugsobjekt die Häuser Nr. 14-22 aus. Unter der Position „Brennstoffkosten“ heißt es: „Brennstoffart: Erdgas H Mengenangabe in kWh“. Sodann folgen die monatlich bezogenen Mengen an Erdgas. Die Trennung der Kosten der zentralen Versorgungsanlage für Heizung und Wassererwärmung wird hinsichtlich der Wassererwärmung wie folgt erläutert: „Um 1 m³ Wasser von 10° auf 60°C zu erwärmen, sind 125 kWh Erdgas H erforderlich. Im Versorgungszeitraum wurden 864,345 m³ Wasser erwärmt und dafür 108.043 kWh Erdgas H verbraucht“. Die danach getrennt ermittelten Kosten für Warmwasser und Heizung sind zu 50 Prozent nach dem Anteil der Fläche der gemieteten Wohnung an der gesamten Wohnfläche und zu 50 Prozent nach dem Anteil des Verbrauchs der B. am gesamten Verbrauch verteilt. B. hat die Abrechnung beanstandet und eine Nachzahlung verweigert. Die Zahlungsklage der K. war in drei Instanzen erfolgreich.

Formelle Anforderungen an ordnungsgemäße Betriebskostenabrechnung

Nach gefestigter Rechtsprechung des BGH (MK 05, 19, Abruf-Nr. 043157; MK 03, 42, Abruf-Nr. 030200; NJW 82, 573) muss die Betriebskostenabrechnung den allgemeinen Anforderungen des § 259 BGB entsprechen, d.h. eine geordnete Zusammenstellung der Einnahmen und Ausgaben enthalten. Die Abrechnung soll den Mieter in die Lage versetzen, den Anspruch des Vermieters nachzuprüfen. Ein durchschnittlich gebildeter, juristisch und betriebswirtschaftlich nicht geschulter Mieter muss die Abrechnung gedanklich und rechnerisch nachvollziehen können. Fehlen besondere Abreden, muss die Abrechnung bei Gebäuden mit mehreren Wohneinheiten regelmäßig folgende Mindestangaben enthalten: