29.11.2010 | Betriebskosten

Terrorversicherung: Wann ist sie umlagefähig?

von RiOLG Günther Geldmacher, Düsseldorf

Eine Terrorschadensversicherung ist auch bei Gewerberaummietverhältnissen als Sachversicherung umlagefähig, wenn sie erforderlich und angemessen ist (BGH 13.10.10, XII ZR 129/09, Abruf-Nr. 103721).

Sachverhalt

Die Beklagte mietete von der Klägerin für den Betrieb städtischer Ämter zwei Bürogebäude (insgesamt 22.139,13 m²) in einem Gebäudekomplex mit einem Gesamtwert von ca. 286 Mio. EUR. Die Mietobjekte liegen unmittelbar neben dem Statistischen Bundesamt, in der Nähe von Einrichtungen des Landes Hessen und eines Fußballstadions. Vertraglich sind die Nebenkosten gemäß Anlage 3 zu § 27 II. BV geschuldet. Die Kosten für die Sach- und Haftpflichtversicherungen sind nach der Größe der Mietfläche zu verteilen. Der durch Erhöhung oder Neueinführung von Betriebskosten eintretende Mehrbetrag ist vom Zeitpunkt der Entstehung an zu tragen. Als Folge des 11.9.01 war der bisherige Gebäudeversicherer nicht mehr bereit, Terrorismusschäden in der Gebäudeversicherung mitzuversichern. Die Klägerin schloss ab 1.1.03 eine Terrorversicherung bei der E ab, damals die einzige Anbieterin von Terrorversicherungen auf dem deutschen Versicherungsmarkt. Die Klage auf Zahlung der anteiligen Versicherungsprämien (für zwei Jahre: 76.293,69 EUR) hat in allen Instanzen Erfolg.  

Entscheidungsgründe/Praxishinweis

Vertraglich sind hier gemäß Nr. 13 der Anlage 3 zu § 27 II. BV die Kosten der Sach- und Haftpflichtversicherung umlegbar. Hierzu gehören „die Kosten der Versicherung des Gebäudes gegen Feuer-, Sturm- und Wasserschäden, der Glasversicherung, der Haftpflichtversicherung für das Gebäude, den Öltank und den Aufzug.“ Die Aufzählung ist nur beispielhaft („namentlich“) und nicht abschließend. Das heißt: Nr. 13 der Anlage 3 zu § 27 II. BV erfasst alle Sach- und Haftpflichtversicherungen, die dem Schutz des Gebäudes und seiner Bewohner und Besucher dienen. Hierzu zählt die Terrorversicherung als Gebäudeversicherung (A § 3 AGB für die Terrorversicherung).  

Die Kosten einer Sach- und Haftpflichtversicherung, die der Vermieter während des bestehenden Mietverhältnisses für das Mietobjekt neu abschließt, können anteilig auf die Mieter umgelegt werden, wenn  

• im Mietvertrag die Kosten einer derartigen Versicherung als umlagefähige Betriebskosten bezeichnet sind und

• dem Vermieter das Recht eingeräumt ist, auch neu entstehende Betriebskosten auf die Mieter umzulegen (BGH MK 07, 8, Abruf-Nr. 063257).