29.03.2011 | Betriebskosten

Kein deklaratorisches Anerkenntnis im Anwendungsbereich des § 556 Abs. 3 BGB

von RiOLG Günther Geldmacher, Düsseldorf

Jedenfalls seit der gesetzlichen Einführung der ausschlussbewehrten Abrechnungs- und Einwendungsfristen gemäß § 556 Abs. 3 S. 2, 3 und S. 5, 6 BGB durch das MRRG vom 19.6.01 erlauben weder die vorbehaltlose Zahlung einer Betriebskostennachforderung durch den Mieter noch die vorbehaltlose Erstattung eines sich aus der Betriebskostenabrechnung ergebenden Guthabens durch den Vermieter für sich genommen die Annahme eines deklaratorischen Schuldanerkenntnisses, das einer späteren Nach- oder Rückforderung während des Laufs der genannten Fristen entgegensteht (BGH 12.1.11, VIII ZR 296/09, Abruf-Nr. 110515).

Sachverhalt

Die Betriebskostenabrechnung 2006 ergab ein Heizkostenguthaben der Kläger (152,60 EUR). Entsprechend verringerte die Beklagte die von ihr im Lastschriftverfahren eingezogene fällige Miete. Vor Ablauf der Abrechnungsfrist übermittelte sie den Klägern eine korrigierte Abrechnung mit einem Guthaben von nur noch 14,52 EUR, weil sie bei der Abrechnung der Heizkosten versehentlich 8.200 Liter Heizöl nicht berücksichtigt hatte. Den Differenzbetrag (138,08 EUR) buchte sie - wie angekündigt - aufgrund der ihr erteilten Einzugsermächtigung am 1.1.08 vom Girokonto der Kläger ab. Deren Klage auf Rückzahlung und Erstattung vorgerichtlicher Rechtsanwaltskosten ist erfolglos.  

Entscheidungsgründe/Praxishinweis

Eine formell oder - wie hier - materiell unrichtige Betriebskostenabrechnung kann der Vermieter innerhalb der Abrechnungsfrist (§ 556 Abs. 3 S. 2 BGB) jederzeit - auch zum Nachteil des Mieters - neu erstellen bzw. korrigieren. Ist die Abrechnungsfrist abgelaufen, steht § 556 Abs. 3 S. 3 BGB einer danach vorgenommen Betriebskostenkorrektur entgegen (BGH MK 05, 19, Abruf-Nr. 043157). Das heißt: Der Vermieter ist mit einer Nachforderung ausgeschlossen, wenn er:  

• nach Ablauf der Abrechnungsfrist einen die geleisteten Vorauszahlungen des Mieters übersteigenden Betrag fordert, oder

• nach Fristablauf einen Betrag fordert, der das Ergebnis einer bereits erteilten Abrechnung übersteigt. Das gilt namentlich auch, wenn dieses Ergebnis ein Guthaben des Mieters ist (BGH MK 08, 62, Abruf-Nr. 080538).