28.07.2008 | Betriebskosten

Heizungsstrom: Vermieter muss Schätzung erläutern

Die als Teil der Heizkosten abzurechnenden Stromkosten für die Heizungsanlage können geschätzt werden, wenn gesonderte Zähler dafür nicht vorhanden sind. Bestreitet der Mieter den vom Vermieter angesetzten Betrag, muss dieser die Grundlagen seiner Schätzung darlegen (BGH 20.2.08, VIII ZR 27/07, Abruf-Nr. 081439).

Sachverhalt

In den Betriebskostenabrechnungen hat die klagende Vermieterin von den abgerechneten Stromkosten pauschal 5 Prozent für die Heizstromkosten abgezogen. Die beklagten Wohnraummieter haben den prozentualen Abzug bestritten. Das Berufungsgericht (GE 07, 368) hat angenommen, die Mieter hätten konkrete Einwände erheben müssen, dass eine höherer Abzug hätte erfolgen müssen. Der BGH ist dem nicht gefolgt.  

Praxishinweis

Zu den Kosten des Betriebs der zentralen Heizungsanlage gehören u.a. die Kosten des Betriebsstroms (§ 2 Nr. 4a BetrKV). Der BGH stellt unter Hinweis auf den Betriebskostenkommentar (Wall, 2. Aufl., Rn. 2955) klar, dass es nicht zulässig ist, die den Heizkosten zuzuordnenden Stromkosten für die Heizungsanlage als Teil des Allgemeinstroms abzurechnen.  

Das heißt: Der Vermieter muss den Betriebsstrom für alle diejenigen Aggregate, die die Wärmeerzeugung betreffen (z.B. Brenner, Umwälzpumpen, Regelungsanlagen, Wärmefühler, vgl. Schmidt-Futterer/Lammel, Mietrecht, 9. Aufl., § 7 HeizkV, Rn. 24; Langenberg, Betriebskostenrecht, 4. Aufl., Rn. 14), gesondert erfassen. Fehlt – wie hier – für die Heizungsanlage ein Zwischenzähler, ist eine Schätzung zulässig. Deren Grundlagen muss der Vermieter im Streitfall – spätestens im Abrechnungsprozess – kenntlich machen (Schmid, Mietnebenkosten, Rn. 5092). Es ist nicht Sache des Mieters, einen höheren Abzug darzulegen.