21.04.2011 | Betriebskosten

Einwendungsausschlussfrist gilt auch für vereinbarte Betriebskostenpauschale

von RiOLG Günther Geldmacher, Düsseldorf

Der Mieter muss dem Vermieter innerhalb von zwölf Monaten seit Erhalt einer Betriebskostenabrechnung mitteilen, dass einzelne Betriebskosten mit Rücksicht auf eine hierfür vereinbarte Pauschale nicht abzurechnen sind (BGH 12.1.11, VIII ZR 148/10, Abruf-Nr. 110590).

Sachverhalt

Der Beklagte ist seit 1971 Mieter einer Wohnung der Klägerin. Der Mietvertrag sieht für diverse Nebenkosten eine monatliche Pauschale vor. Die Klägerin rechnete seit Mietbeginn alle im Mietvertrag genannten Betriebskosten ab. Errechnete Nachforderungen wurden vom Beklagten jeweils bezahlt. Dieser erhob innerhalb von zwölf Monaten seit Zugang der Betriebskostenabrechnungen 2004 und 2005 gegen die abgerechneten Kosten und ermittelten Nachforderungen keine Einwendungen. Gegenüber der Zahlungsklage berief sich der Beklagte erfolglos auf die vereinbarte Betriebskostenpauschale.  

Entscheidungsgründe/Praxishinweis

Zu den Einwendungen, die der Mieter gegen eine Abrechnung über Betriebskostenvorauszahlungen spätestens innerhalb der Einwendungsausschlussfrist des § 556 Abs. 3 S. 5 und 6 BGB erheben muss, gehört auch der Einwand, dass für einzelne der nach § 556 Abs. 1 BGB grundsätzlich umlegbaren Betriebskosten eine (Teil-)Inklusivmiete vereinbart ist (BGH MK 08, 29, Abruf-Nr. 073847; MK 08, 142, Abruf-Nr. 081278).  

Der BGH überträgt diese Rechtsprechung auf den Fall, dass der Mietvertrag - wie hier - für bestimmte Betriebskosten eine Pauschale vorsieht. Grund: Die aufeinander abgestimmten Ausschlussfristen für die Abrechnung des Vermieters (§ 556 Abs. 3 S. 3 BGB) und die Einwendungen des Mieters (§ 556 Abs. 3 S. 5 BGB) verfolgen den Zweck, dass innerhalb einer absehbaren Zeit nach Ablauf des Abrechnungszeitraums eine Abrechnung erteilt und Klarheit über die wechselseitig geltend gemachten Ansprüche erzielt wird. Die damit beabsichtigte Befriedungsfunktion wäre nicht gewährleistet, wenn nach Ablauf der Frist noch Streitigkeiten darüber möglich wären, ob bestimmte Betriebskosten mit Rücksicht auf eine insoweit vereinbarte Pauschale zu Unrecht angesetzt worden sind.