20.01.2011 | Betriebskosten

Bei nachträglicher Betriebskostenabrechnung: Keine Aufrechnung mit Rückzahlungsanspruch

von RiOLG Günther Geldmacher, Düsseldorf

Macht der Mieter den Anspruch gegen den Vermieter auf Rückzahlung geleisteter Vorschüsse auf Betriebskosten, über die der Vermieter nicht innerhalb der Frist des § 556 Abs. 3 S. 2 BGB abgerechnet hat, im Wege der Aufrechnung geltend, so entfällt die Wirkung der Aufrechnung ex nunc, soweit der Vermieter nachträglich eine wirksame Betriebskostenabrechnung erteilt und der Mieter hiernach Betriebskosten schuldet (BGH 22.9.10, VIII ZR 285/09, Abruf-Nr. 103601).

Sachverhalt

Der Kläger nimmt die Beklagten nach beendetem Mietverhältnis auf Zahlung von Nutzungsentschädigung und Schadenersatz in Anspruch. Hiergegen haben die Beklagten am 30.8.07 mit einem Anspruch auf Rückzahlung ihrer Betriebskostenvorauszahlungen für die Abrechnungsjahre 2003 bis 2005 aufgerechnet. Das LG hat die Aufrechnung nicht durchgreifen lassen. Grund: Während des Prozesses habe der Kläger am 10.12.07 formell ordnungsgemäß über die Betriebskosten abgerechnet. Dadurch habe die Aufrechnung ihre Wirkung verloren.  

Entscheidungsgründe

Der BGH hält daran fest, dass dem Mieter nach Beendigung des Mietverhältnisses ein Anspruch auf Rückzahlung geleisteter Betriebskostenvorauszahlungen zusteht, wenn der Vermieter - wie hier - die Betriebskosten nicht innerhalb der Jahresfrist des § 556 Abs. 3 S. 1 HS. 1 BGB abrechnet. Der Anspruch besteht, solange der Vermieter keine formell ordnungsgemäße und inhaltlich richtige Abrechnung vorlegt (BGH MK 05, 95, Abruf-Nr. 051084; für die gewerbliche Miete: KG MK 10, 101, Abruf-Nr. 101583).  

Das heißt: Der Rückzahlungsanspruch des Mieters hat nur vorläufigen Charakter. Führt der Vermieter die Fälligkeit seines Betriebskostenerstattungsanspruchs durch ordnungsgemäße Abrechnung nachträglich herbei, hindert die Rechtskraft des einer Klage des Mieters stattgebenden Urteils nicht eine (spätere) Klage des Vermieters auf Zahlung der Betriebskosten. Grund: Der Rückzahlungsanspruch des Mieters wird vom BGH (a.a.O.) lediglich als „zur Zeit begründet“ anerkannt. Die Rechtslage ist - spiegelbildlich - so, als wenn eine vorausgegangene Leistungsklage mangels Fälligkeit des Anspruchs als zur Zeit unbegründet abgewiesen wird. Folge: Der Mieter ist bis zur Verjährung dem begründeten Anspruch des Vermieters auf Zahlung der tatsächlich angefallenen Betriebskosten ausgesetzt. § 556 Abs. 3 S. 3 BGB schließt nicht die nachträgliche Abrechnung aus, sondern nur eine Nachforderung zulasten des Mieters. Das heißt: Übersteigt der Saldo der verfristeten Abrechnung die geschuldeten Vorauszahlungen, muss der Mieter sämtliche im Vorprozess erstrittenen Vorauszahlungen an den Vermieter zurückzahlen.