01.08.2006 | Arbeitshilfen

So überprüfen Sie die Wirksamkeit von Kündigungs-Ausschlussvereinbarungen

von RiAG Ulf Börstinghaus, Dortmund

Seit der Mietrechtsreform war strittig, ob die Parteien statt des seither unzulässigen einfachen Zeitmietvertrags Kündigungsausschlussvereinbarungen in der Wohnraummiete treffen können. Der BGH hat mehrfach solche Vereinbarungen zwar für zulässig erklärt, aber Grenzen gezogen, die einzuhalten sind. Die Kombination dieser verschiedenen Grenzen führt zu unzähligen Fallkonstellationen. Aus der folgenden Checkliste 1 können Sie zunächst die verschiedenen Kombinationen ermitteln:  

Checkliste 1: Welcher Kündigungsverzicht ist genau vereinbart?

Form der   Vereinbarung	Verzicht   gilt für	Dauer des   Ausschlusses	Verbunden mit Staffelmiete	Staffelmiete   vereinbart
1. individualvertraglich	1. Vermieter	1. bis 4 Jahre	1. ja	1. vor dem 1.9.01
2. formularvertraglich	2. Mieter	2. mehr als 4 Jahre	2. nein	2. nach dem 1.9.01
	3. beide

 

 

Bilden Sie nun aus den jeweiligen Ziffern eine fünfstellige Zahl (z.B. 2.3.1.2.2. für einen formularvertraglichen wechselseitigen vierjährigen Kündigungsverzicht ohne Staffelmietvereinbarung, der nach dem 1.9.01 vereinbart wurde). Anhand der Checkliste 2 können Sie dann ablesen, ob diese konkrete Kündigungsausschlussvereinbarung nach der bisherigen Rechtsprechung des BGH wirksam ist:  

Checkliste 2: Ist der konkrete Kündigungsverzicht wirksam?

1.1.1.1.1.   1.1.2.1.1.   1.1.2.1.2.   1.1.2.2.	Ein solcher individualvertraglicher Kündigungsverzicht des Vermieters ist immer wirksam. Es liegt weder eine für den Mieter nachteilige Vereinbarung vor noch ein Verstoß gegen § 307 BGB. Der Verzicht kann auch mit einer Staffelmietvereinbarung verbunden sein.
1.2.1.1.1.   1.2.1.1.2.	Ein individualvertraglicher Kündigungsverzicht nur für den Mieter bis vier Jahre verbunden mit einer Staffelmiete ist wirksam. Dabei ist es unerheblich, wann die Staffelmiete vereinbart wurde.
1.2.1.2.	Ein individualvertraglicher Kündigungsverzicht nur für den Mieter bis vier Jahre ist auch ohne zusätzliche Vereinbarung einer Staffelmiete wirksam (BGH 22.12.03, VIII ZR 81/03, Abruf-Nr. 040025).
1.2.2.1.1.	Ein individualvertraglicher Kündigungsverzicht nur für den Mieter von mehr als vier Jahren verbunden mit einer Staffelmiete ist unwirksam. Die Unwirksamkeit bezieht sich bei einer Vereinbarung, die vor dem 1.9.01 getroffen wurde, aber nur auf die über vier Jahre hinausgehende Beschränkung (BGH 18.11.05, VIII ZR 218/04; 2.6.04, VIII ZR 316/03).
1.2.2.1.2.	Ein individualvertraglicher Kündigungsverzicht nur für den Mieter über mehr als vier Jahre verbunden mit einer Staffelmiete ist unwirksam. Bei Staffelmietvereinbarungen, die ab dem 1.9.01 vereinbart wurden, ist der Kündigungsverzicht von Anfang an insgesamt unwirksam (arg. aus BGH 25.1.06, VIII ZR 3/05, Abruf-Nr. 060552).
1.2.2.2.	Ein individualvertraglicher Kündigungsverzicht nur für den Mieter über mehr als vier Jahre ohne Staffelmiete ist wirksam (BGH 22.12.03, VIII ZR 81/03, Abruf-Nr. 040025).
1.3.1.1.1.   1.3.1.1.2.	Ein wechselseitiger individualvertraglicher Kündigungsverzicht bis vier Jahre mit Staffelmiete ist wirksam, egal wann die Staffelmiete vereinbart wurde.
1.3.1.2.	Ein wechselseitiger individualvertraglicher Kündigungsverzicht bis vier Jahre ohne Staffelmiete ist wirksam.
1.3.2.1.1.	Ein wechselseitiger individualvertraglicher Kündigungsverzicht über mehr als vier Jahre mit Staffelmiete ist für den Mieter unwirksam. Die Unwirksamkeit bezieht sich bei einer Vereinbarung, die vor dem 1.9.01 getroffen wurde, aber nur auf die über vier Jahre hinausgehende Beschränkung (BGH 18.11.05, VIII ZR 218/04; 2.6.04, VIII ZR 316/03). Der Kündigungsverzicht des Vermieters ist allerdings weiter wirksam.
1.3.2.1.2.	Ein wechselseitiger individualvertraglicher Kündigungsverzicht über mehr als vier Jahre mit Staffelmiete ist für den Mieter unwirksam. Bei Staffelmietvereinbarungen, die ab dem 1.9.01 vereinbart wurden, ist der Kündigungsverzicht von Anfang an insgesamt unwirksam (arg. aus BGH 25.1.06, VIII ZR 3/05, Abruf-Nr. 060552). Der Kündigungsverzicht des Vermieters ist aber weiter wirksam.
1.3.2.2.	Ein wechselseitiger individualvertraglicher Kündigungsverzicht über mehr als vier Jahre ohne Staffelmiete ist für Mieter und Vermieter wirksam (arg. aus BGH 22.12.03, VIII ZR 81/03, Abruf-Nr. 040025).
2.1.1.1.1.   2.1.2.1.1.   2.1.2.1.2.   2.1.2.2.	Ein formularvertraglicher Kündigungsverzicht des Vermieters ist wirksam, wenn der Vermieter Verwender der Klausel i.S.d. § 305 BGB ist. Es liegt weder eine für den Mieter nachteilige Vereinbarung vor noch ein Verstoß gegen § 307 BGB. Der Verzicht kann auch mit einer Staffelmietvereinbarung verbunden sein.
2.2.1.1.1.   2.2.1.1.2.	Ein formularvertraglicher einseitiger Kündigungsverzicht des Mieters bis vier Jahre mit einer Staffelmiete ist wirksam, egal wann die Staffelmiete vereinbart wurde. Der Kündigungsverzicht darf aber nur die ordentliche Kündigung erfassen und nicht die außerordentlichen fristgerechten oder fristlosen Kündigungsgründe (BGH 23.11.05 VIII ZR 154/04; 30.6.04, VIII ZR 379/03).
2.2.1.2.	Ein formularvertraglicher einseitiger Kündigungsverzicht des Mieters bis vier Jahre ohne eine Staffelmiete ist unwirksam (BGH 14.7.04, VIII ZR 294/03, Abruf-Nr. 042442).
2.2.2.1.1.	Ein formularvertraglicher einseitiger Kündigungsverzicht des Mieters über mehr als vier Jahre mit einer Staffelmiete ist unwirksam (BGH 25.1.06, VIII ZR 3/05, Abruf-Nr. 060552). Die Unwirksamkeit bezieht sich bei einer Vereinbarung, die vor dem 1.9.01 getroffen wurde, aber nur auf die über vier Jahre hinausgehende Beschränkung (BGH 18.11.05, VIII ZR 218/04; BGH 2.6.04, VIII ZR 316/03).
2.2.2.1.2.	Ein formularvertraglicher einseitiger Kündigungsverzicht über mehr als vier Jahre mit einer Staffelmiete ist unwirksam (BGH 25.1.06, VIII ZR 3/05, Abruf-Nr. 060552). Bei Staffelmietvereinbarungen, die ab dem 1.9.01 vereinbart wurden, ist der Kündigungsverzicht von Anfang an insgesamt unwirksam.
2.2.2.2.	Ein formularvertraglicher einseitiger Kündigungsverzicht des Mieters von mehr als vier Jahren ohne Staffelmietvereinbarung ist unwirksam (BGH 6.4.05, VIII ZR 27/04, Abruf-Nr. 051268).
2.3.1.1.1.	Ein formularvertraglicher wechselseitiger Kündigungsverzicht bis vier Jahre mit einer Staffelmiete ist wirksam, egal wann die Staffelmiete vereinbart wurde. Der Kündigungsverzicht darf aber nur die ordentliche Kündigung erfassen und nicht die außerordentlichen fristgerechten oder fristlosen Kündigungsgründe (BGH 23.11.05 VIII ZR 154/04; 30.6.04, VIII ZR 379/03; 14.7.04, VIII ZR 294/03, Abruf-Nr. 042442; 6.10.04, VIII ZR 2/04; 6.4.05, VIII ZR 27/04, Abruf-Nr. 051268).
2.3.1.2.	Ein formularvertraglicher wechselseitiger Kündigungsverzicht bis vier Jahre ohne eine Staffelmiete ist wirksam. Der Kündigungsverzicht darf aber nur die ordentliche Kündigung erfassen und nicht die außerordentlichen fristgerechten oder fristlosen Kündigungsgründe (BGH 30.6.04, VIII ZR 379/03; 14.7.04, VIII ZR 294/03; 6.10.04, VIII ZR 2/04; 6.4.05, VIII ZR 27/04, Abruf-Nr. 051268).
2.3.2.1.1.	Ein formularvertraglicher wechselseitiger Kündigungsverzicht über mehr als vier Jahre mit einer Staffelmiete ist für den Mieter unwirksam (BGH 25.1.06, VIII ZR 3/05, Abruf-Nr. 060552). Die Unwirksamkeit bezieht sich bei einer Vereinbarung, die vor dem 1.9.01 getroffen wurde, aber nur auf die über vier Jahre hinausgehende Beschränkung (BGH 18.11.05, VIII ZR 218/04; 2.6.04, VIII ZR 316/03). Der Kündigungsverzicht des Vermieters ist allerdings weiter wirksam.
2.3.2.1.2.	Ein formularvertraglicher wechselseitiger Kündigungsverzicht über mehr als vier Jahre mit einer Staffelmiete ist für den Mieter unwirksam (BGH 25.1.06, VIII ZR 3/05, Abruf-Nr. 060552). Bei Staffelmietvereinbarungen, die ab dem 1.9.01 vereinbart wurden, ist der Kündigungsverzicht von Anfang an insgesamt unwirksam. Der Kündigungsverzicht des Vermieters ist aber weiter wirksam.
2.3.2.2.	Ein formularvertraglicher wechselseitiger Kündigungsverzicht von mehr als vier Jahren ohne Staffelmietvereinbarung ist für den Mieter unwirksam (BGH 6.4.05, VIII ZR 27/04, Abruf-Nr. 051268).