25.08.2009 | Arbeitshilfen

Mietverhältnisse in der Zwangsverwaltung

von RiAG Ulf Börstinghaus, Gelsenkirchen

Zurzeit werden jährlich ca. 30.000 Zwangsverwaltungen neu angeordnet. Im Zuge der Wirtschaftskrise dürfte die Zahl weiter steigen. Diese Besonderheiten müssen bei betroffenen Mietverhältnissen beachtet werden.  

I. Mietvertragsabschluss

Der Zwangsverwalter ist verpflichtet, das Grundstück zu vermieten (§ 5 Abs. 2 ZwVwV). Nach § 6 Abs. 1 ZwVwV sind Mietverträge schriftlich abzuschließen. Ein Verstoß gegen die Schriftform führt jedoch nicht zur Unwirksamkeit (BGH NJW 92, 3041). Weiter muss der Zwangsverwalter im Mietvertrag bestimmte Haftungsausschlüsse vereinbaren, die sich auf die Rechtsfolgen einer Zwangsversteigerung beziehen (§ 6 Abs. 2 ZwVwV).  

Der Zwangsverwalter tritt in Mietverträge ein, wenn sie zum Zeitpunkt der Beschlagnahme bestehen und die Räume dem Mieter schon überlassen worden sind (§ 152 Abs. 2 ZVG). Mietforderungen stehen ihm ab diesem Zeitpunkt zu und sind von ihm auch geltend zu machen. Zahlungen an den Schuldner für Zeiträume nach der Beschlagnahme sind grundsätzlich dem Zwangsverwalter gegenüber gemäß § 1124 Abs. 2 BGB unwirksam. Nur wenn die Beschlagnahme nach dem 15. des Monats erfolgt, hat sie für den folgenden Monat noch befreiende Wirkung. Nach allgemeinen Regeln hat die Zahlung für einen Monat auch dann befreiende Wirkung, wenn der Mieter ohne Kenntnis von der Beschlagnahme an den Schuldner zahlt. Von der Vorauszahlung zu unterscheiden ist der Fall einer Einmalzahlung der Miete. Eine gemäß dem Mietvertrag geleistete Mietvorauszahlung in einem Einmalbetrag, die nicht auf Grundlage periodischer Zeitabschnitte (Monate oder Jahre) bemessen ist, ist dem Zwangsverwalter gegenüber gemäß § 1124 BGB wirksam, wenn sie vor der Beschlagnahme erfolgt (BGH 25.4.07, VIII ZR 234/06, Abruf-Nr. 072216).