01.03.2007 |

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01.03.2007 | Wohnraummiete

Rückständige Miete bei nachträglichem Mangel im Urkundenprozess durchsetzbar

von RiOLG Günther Geldmacher, Düsseldorf

Ansprüche auf Miete aus Wohnraummietverträgen können jedenfalls auch im Urkundenprozess geltend gemacht werden, wenn der Mieter die Wohnung in vertragsgemäßem Zustand erhalten hat und die Einrede des nicht erfüllten Vertrags darauf stützt, ein Mangel sei nachträglich eingetreten (BGH 20.12.06, VIII ZR 112/06, Abruf-Nr. 070387).

Sachverhalt

Die Klägerin fordert im Urkundenprozess unter Vorlage des Mietvertrags rückständige Miete nebst Zinsen. Die Beklagte hat wegen bestrittener Mängel der Wohnung die Einrede des nicht erfüllten Vertrags erhoben. AG und LG haben der Klage stattgegeben. Die Revision hatte keinen Erfolg.  

Entscheidungsgründe

Hat der Mieter die Mietsache unstreitig mangelfrei erhalten, trifft ihn die Darlegungs- und Beweislast, wenn er später eingetretene Mängel geltend macht und darauf gestützt die Einrede des nicht erfüllten Vertrags erhebt. Allein diese Ansicht vermeidet einen ansonsten nicht lösbaren Widerspruch. Denn wenn sich ein Mieter auf während der Mietzeit eingetretene Mängel beruft und deshalb Minderung geltend macht, ist er für deren Vorhandensein darlegungs- und beweispflichtig.  

Erhebt er darüber hinaus auch noch die Einrede des nicht erfüllten Vertrags, kann dies nicht dazu führen, nun dem Vermieter die Darlegungs- und Beweislast aufzuerlegen. Denn auch wer die Einrede aus § 320 BGB geltend macht, muss beweisen, dass ihm eine unter das Gegenseitigkeitsverhältnis fallende Gegenforderung zusteht. Der das Zurückbehaltungsrecht des Mieters begründende, auf Mangelbeseitigung gerichtete Erfüllungsanspruch aus § 535 Abs. 1 S. 2 HS 2 BGB setzt bei einer mangelfrei übergebenen Mietsache das nachträgliche Eintreten eines Mangels voraus, für das der Mieter die Beweislast trägt.