· Fachbeitrag · Vermietung und Verpachtung
Abgeltungszahlungen für dingliches Wohnrecht als Werbungskosten anerkannt
von Dipl.-Finw. Karl-Heinz Günther, Übach-Palenberg
| Die Übertragung eines Grundstücks auf Abkömmlinge unter Vorbehalt eines lebenslangen Wohnrechts ist nach wie vor eine sehr beliebte Art der vorweggenommenen Erbregelung, indem der potentielle Erblasser sich zwar seines Vermögens begibt, die Wohnberechtigung aber zurückbehält. Einkommensteuerlich ist diese Situation für den neuen Grundstückseigentümer unbefriedigend, da er mangels Nutzungsbefugnis keine Einkünfte erzielt und damit auch keine Werbungskosten geltend machen kann. Diese steuerrechtliche Sachlage ändert sich jedoch dann, wenn das Wohnrecht nur zu Sicherungszwecken vorbehalten oder abgelöst wird. |
1. Der praktische Fall
Das FG Hessen (19.4.12, 13 K 698/09) hat jüngst eine Entscheidung gefällt, die interessante Gestaltungsmöglichkeiten eröffnet:
1.1 Sachverhalt
Die Eltern hatten ihrem Sohn vor Jahren schon ein Zweifamilienhaus im Wege der vorweggenommenen Erbfolge unentgeltlich übertragen, sich aber das Wohnrecht an allen Räumen vorbehalten. Nach dem Tod des Vaters ging das Wohnrecht auf die Mutter über. Diese zieht nach einer schweren Krankheit in eine Mietwohnung. Der Sohn setzt das nun leerstehende Objekt instand und vermietet es. Mit seiner Mutter vereinbart er, dass er zum Ausgleich für den „Verzicht“ der Mutter auf das Wohnrecht die Fremdmiete übernimmt. Das im Grundbuch eingetragene Wohnrecht wird allerdings nicht gelöscht, sondern besteht weiterhin.
1.2 Die Entscheidung des Finanzgerichtes
Das FG hat im Streitfall entschieden, dass dem Sohn die Mieteinnahmen aus der Vermietung des Objekts als wirtschaftlichem Eigentümer zuzurechnen sind, da er die Dispositionsbefugnis über das Mietobjekt ausübt und den Mietzins vereinnahmt. Dem stehe das fortbestehende dingliche Wohnrecht nicht entgegen, da es tatsächlich nicht ausgeübt wird. Die für die Mutter übernommenen Mietkosten kann der Sohn, sofern sie nicht der Ablösung des Wohnrechts dienen, als Werbungskosten bei Ermittlung der Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung abziehen, da insoweit ein Veranlassungszusammenhang zwischen erzielten Mieteinnahmen und aufgewendeten Mietzahlungen besteht.
Wichtig | Eine derartige Vereinbarung ist auch nicht rechtsmissbräuchlich im Sinne von § 42 AO, da der BFH selbst ein Nebeneinander von Wohnungsrecht und Mietvertrag steuerrechtlich nicht beanstandet hat (BFH 17.12.03, IX R 60/98, BFH/NV 04, 682).
2. Gestaltungshinweise
Aus der Entscheidung des FG Hessen lassen sich für eine optimale steuerliche Ausgestaltung derartiger Fälle gleich mehrere Schlussfolgerungen ziehen:
- Die Einkunftserzielung aus einer wohnrechtsbelasteten Wohnung ist nur dann ausgeschlossen, wenn der Nutzungsberechtigte sein Wohnrecht auch in Form einer tatsächlichen Selbstnutzung oder durch Vermietung ausübt. Lässt es der Wohnberechtigte dagegen zu, dass der Eigentümer die Wohnung auf eigene Rechnung vermietet, wird dieser insoweit als rechtlicher und wirtschaftlicher Eigentümer tätig und erzielt damit auch Vermietungseinkünfte. Das Wohnrecht dient dann nämlich lediglich Sicherungszwecken. Es ist fortan lediglich dazu bestimmt, die dem Berechtigten versprochenen Leistungen dinglich abzusichern, ohne dass der Berechtigte selbst auf Art und Umfang Einfluss nehmen kann. Ein solches nur zu Sicherungszwecken vorbehaltenes Nutzungsrecht ist steuerlich unbeachtlich (vgl. BMF 24.7.98, IV B 3 - S 2253 - 59/98, BStBl I 98, 914, Rz. 9). Das heißt, der Eigentümer kann alle durch die Vermietung veranlassten Aufwendungen einschließlich der Gebäude-AfA als Werbungskosten abziehen.
- Gestaltungsmöglichkeiten ergeben sich nach der Entscheidung des FG Hessen hinsichtlich der Zahlungen für das Wohnrecht.
- Dienen die Zahlungen (im Streitfall in Form der Übernahme der Wohnungsmiete der Mutter) der Wohnrechtsablösung, ist zunächst zu beachten, dass bei einer Grundstücksübertragung nach dem 31.12.07 ein Abzug der wiederkehrenden Ablösungszahlungen als dauernde Last nicht in Betracht kommt, da § 10 Abs. 1 Nr. 1a EStG in der ab 2008 geltenden Fassung die Übertragung von Privatvermögen nicht mehr begünstigt.
- Wurde der Übertragungsvertrag vor dem 1.1.08 abgeschlossen, kommt ein Abzug als dauernde Last nur in Betracht, wenn die Ablösung des dinglichen Rechts gegen Versorgungsleistungen und der Zeitpunkt bereits im Übertragungsvertrag verbindlich vereinbart wurden (BMF 11.3.10, IV C 3 - S 2221/09/10004, BStBl I 10, 227, Rz. 85).
- Die Ablösung eines Wohnrechts in Form wiederkehrender Leistungen führt in Höhe des Barwerts zu Anschaffungskosten des Grundstückseigentümers. Sie entfallen in vollem Umfang auf das Gebäude und erhöhen damit in vollem Umfang die AfA-Bemessungsgrundlage. Der in den wiederkehrenden Leistungen enthaltene Zinsanteil (der mit den Ertragsanteilstabellen in §§ 22 EStG, 55 EStDV ermittelt werden kann), ist als Werbungskosten gemäß § 9 Abs. 1 S. 3 Nr. 1 S. 2 EStG abziehbar (BMF 24.7.98, IV B 3 - S 2253 - 59/98, BStBl I 98, 914, Rz.59).
FAZIT | Wenn möglich, empfiehlt sich jedoch nicht die Ablösung des Wohnrechts, sondern - wie im Urteilsfall - die Vereinbarung, für die Umqualifizierung des Wohnrechts zu Sicherungszwecken wiederkehrend zu zahlen. Denn in diesem Fall sind die Zahlungen sofort in vollem Umfang als Werbungskosten abziehbar (und nicht wie bei der Ablösung des Wohnrechts lediglich verteilt im Wege der AfA). |
