· Rückforderungsrechte
Herausforderungen bei der Löschung von Rückauflassungsvormerkungen nach dem Tod des Berechtigten
von RA und Notar, StB, FA ErbR Dipl.-Kfm. Gerhard Slabon, Paderborn
Die Sicherung von Rückforderungsrechten durch Rückauflassungsvormerkungen ist ein gängiges Mittel, um den Schenker vor ungewollten Verfügungen hinsichtlich der verschenkten Immobilie zu schützen. Der Fall vor dem OLG Schleswig-Holstein (19.5.26, 2x W 68/25) verdeutlicht jedoch, wie schwierig es ist, die Löschung einer solchen Vormerkung nach dem Tod des Berechtigten zu erreichen, wenn keine klaren vertraglichen Regelungen zur Vererblichkeit oder Befristung getroffen wurden.
Sachverhalt
Im Jahr 1991 übertrug Vater V seinem Sohn S eine Immobilie. In dem Übertragungsvertrag verpflichtete sich der S gegenüber dem V, das Grundstück zu dessen Lebzeiten weder zu veräußern noch zu belasten. Danach konnte der V bei Verstoß die Rückübertragung des Grundstücks verlangen. Zur Sicherung dieses bedingten Rückübertragungsanspruchs wurde eine Rückauflassungsvormerkung eingetragen. V verstarb im Jahr 2013. Mitte 2024 beantragte der S unter Vorlage einer Sterbeurkunde die Löschung der Rückauflassungsvormerkung im Wege der Grundbuchberichtigung wegen Unrichtigkeit – jedoch ohne Erfolg.
Das Grundbuchamt ist der Meinung, der Unrichtigkeitsnachweis sei nicht geführt, da die Vormerkung selbst nicht befristet sei. Ein Ausschluss der Vererblichkeit oder Übertragbarkeit des durch die Vormerkung gesicherten Anspruches sei nicht feststellbar. Mit Zwischenverfügung wurde dem S aufgegeben, formgerechte Löschungsbewilligungen der Erben des V nebst entsprechendem Erbnachweis einzureichen.
Entscheidungsgründe
Das OLG hob zwar die Zwischenverfügung aus formalen Gründen auf. Das Grundbuchamt hätte den Antrag zurückweisen müssen, da der nicht gegebene Unrichtigkeitsnachweis nicht durch eine Berichtigungsbewilligung geheilt werden kann. In der Sache selbst gab das Gericht dem Grundbuchamt jedoch recht (OLG Schleswig-Holstein 19.5.26, 2x W 68/25, Abruf-Nr. 254447).
Die Berichtigung nach § 22 GBO setzt voraus, dass die Unrichtigkeit nachgewiesen ist. An die Führung des Nachweises der Unrichtigkeit sind dabei strenge Anforderungen zu stellen. Ein gewisser Grad an Wahrscheinlichkeit genügt nicht (vgl. OLG München 25.4.18, 34 Wx 359/17). Der Tod des Berechtigten genügt als Nachweis für die Unrichtigkeit eines Grundbucheintrages über die Rückauflassungsvormerkung nur dann, wenn sich aus der zugrunde liegenden Vereinbarung ergibt, dass mit dem Tod des Berechtigten der Sicherungsfall nicht mehr eintreten kann. Um eine Vormerkung im Grundbuch mit der Begründung zu löschen, dass der gesicherte schuldrechtliche Anspruch nicht mehr besteht, muss nachgewiesen werden, dass dieser Anspruch vollständig erloschen ist. (Schoner/Stöber GrundbuchR, 16. Aufl. 2020, Rn. 426e). Im hier vorliegenden Fall eines Rückforderungsanspruches bei Veräußerung zu Lebzeiten des Berechtigten müsste also nachgewiesen sein, dass eine Veräußerung zu Lebzeiten des Berechtigten nicht stattgefunden hat. Dabei ist zu beachten, dass mit Veräußerung regelmäßig auch bereits das Verpflichtungsgeschäft gemeint ist, es also einer Verfügung über das Grundstück zum Bedingungseintritt nicht bedarf.
In der Rechtsprechung ist vereinzelt für den hier vorliegenden Fall eines Rückforderungsanspruches bei Veräußerung zu Lebzeiten vertreten worden, nach dem Ablauf einer gewissen Zeitspanne nahe dem Tod könne offenkundig davon ausgegangen werden, dass keine das Rückforderungsrecht auslösende Veräußerung stattgefunden hat – so im Fall des OLG Düsseldorf nach zweieinhalb Jahren (Beschluss vom 4.11.13, I-3 Wx 164/13, MDR 14, 351) bzw. im Fall des OLG Frankfurt nach zehn Jahren (Beschluss vom 13.2.17, 20 W 338/16).
Das OLG Schleswig-Holstein hält diese vereinzelt gebliebenen Entscheidungen allerdings nicht für überzeugend (ebenso etwa OLG München 25.4.18, 34 Wx 359/17, Abruf-Nr. 203067). Selbst wenn das Grundbuch keine Veränderung aufweist und auch sonst keine entgegenstehenden Anhaltspunkte ersichtlich sind, kann auch lange nach dem Ableben der berechtigten Person nicht ohne Weiteres davon ausgegangen werden, dass eine Veräußerung zu Lebzeiten der berechtigten Person nicht stattgefunden hat. Zwar mag es unwahrscheinlich sein, dass zu Lebzeiten des Berechtigten ein Grundstückskaufvertrag bzw. ein Überlassungsvertrag abgeschlossen wurde, der (noch) nicht vollzogen wurde. Ausgeschlossen ist dies jedoch nicht.
Relevanz für die Praxis
Wird Grundbesitz auf die nächste Generation übertragen, empfiehlt es sich in aller Regel, Rückforderungsrechte zu vereinbaren, um den Schenker vor widrigen Geschehensabläufen bei den beschenkten Kindern zu schützen (z. B. bei Vorversterben des Kindes oder Insolvenz) oder schlicht um zu verhindern, dass die geschenkte Immobilie von dem Beschenkten ohne Zustimmung des Schenkers zu dessen Lebzeiten veräußert oder belastet wird. Die Rückforderungsrechte werden dann im Grundbuch durch eine Rückauflassungsvormerkung gesichert.
Wird keine besondere Regelung getroffen, ist das (entstandene) Rückforderungsrecht vererblich. Ob dann lebzeitig ein Rückforderungsgrund gesetzt und geltend gemacht wurde, ist meist schwer feststellbar und das Gegenteil nicht beweisbar. Damit ergeben sich genau die im Besprechungsfall dargestellten Schwierigkeiten: Die Vormerkung ist nicht einfach durch Todesnachweis löschbar. Daher wird teilweise empfohlen, die Vormerkung als Sicherungsmittel auf den Tod des Schenkers zu befristen. Dann müssen jedoch die Rückforderungsrechte so ausgestaltet werden, dass der Schutz der Vormerkung unabhängig davon erlischt, ob der zu sichernde Anspruch entstanden ist oder nicht und/oder geltend gemacht worden ist oder nicht.
