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·Fachbeitrag ·Grundbuchamt

Grundstück bereits verkauft, Pflichtteilsberechtigter durfte dennoch Einsicht ins Grundbuch verlangen

von RA Notar StB Dipl.-Kfm. Gerhard Slabon, FA ErbR, Paderborn

Der Pflichtteilsberechtigte hat ein berechtigtes Interesse auf Grundbucheinsicht nach Verkauf des Grundbesitzes durch den Erblasser (OLG Karlsruhe 5.9.13, 11 Wx 57/13, Abruf-Nr. 133445).

 

Sachverhalt

Die Erblasserin war Eigentümerin eines Grundstücks, welches sie im Jahr 2012 an eine dritte Person unter Vermittlung eines Maklers verkauft hat. Nach dem Tod der Erblasserin beantragte ihr Sohn S beim Grundbuchamt die Erteilung eines Grundbuchauszugs sowie die Überlassung einer Kopie des damaligen Grundstückskaufvertrags. Der Sohn fühlte sich zunächst als Erbe, laut Testament, das später gefunden wurde, war er jedoch nur pflichtteilsberechtigt. Das Grundbuchamt verweigerte die Erteilung eines Grundbuchauszugs mit der Begründung, dass der Kaufvertrag offensichtlich ein Vertrag unter Fremden gewesen wäre, da er unter Vermittlung eines Maklers zustande gekommen sei. In derartigen Fällen werde die Entgeltlichkeit des Geschäfts vermutet, sodass dem Antragsteller hier keine Pflichtteilsergänzungsansprüche zustünden.

 

Entscheidungsgründe

Einsicht in das Grundbuch und in die Grundakten ist gemäß § 12 Abs. 1 und Abs. 2 GBO zu gewähren, wenn ein berechtigtes Interesse dargetan ist. Ein berechtigtes Interesse ist umfassender als ein rechtliches Interesse und setzt nicht voraus, dass schon ein konkretes Rechtsverhältnis zwischen dem im Grundbuch Eingetragenen und demjenigen besteht, der die Grundbucheinsicht beantragt. Dabei genügt zwar nicht jedes beliebige Interesse des Antragstellers, jedoch reicht es aus, wenn er ein verständiges, durch die Sachlage gerechtfertigtes Interesse in glaubhafter Weise darlegt; dazu gehört auch ein tatsächliches, insbesondere wirtschaftliches Interesse. Entscheidend ist letztlich das Vorbringen sachlicher Gründe, welche die Verfolgung unbefugter Zwecke oder bloßer Neugier ausgeschlossen erscheinen lassen.

 

Danach steht dem Pflichtteilsberechtigten nach dem Tod des Erblassers grundsätzlich ein Recht auf Grundbucheinsicht zu, das aus seiner Gläubigerstellung gegenüber den Erben folgt. Dies kann auch dann gelten, wenn der Erblasser noch zu Lebzeiten veräußert hatte. In diesen Fällen hat er nämlich dann einen Pflichtteilsergänzungsanspruch, sofern die Veräußerung vollständig oder teilweise aufgrund einer Schenkung erfolgt ist.

 

Entgegen der Auffassung des Grundbuchamts kann die Einsichtnahme nicht mit der Begründung versagt werden, dass es an einem konkreten Anhaltspunkt für eine (Teil-)Unentgeltlichkeit des Geschäfts mangele. Es muss dem Antragsteller gestattet sein, selbst zu prüfen, ob es Anhaltspunkte für eine teilunentgeltliche Übertragung gibt. Eine solche Prüfung wird ihm als Angehöriger der Erblasserin auch eher möglich sein als dem Grundbuchamt, weil er nach der Einsichtnahme voraussichtlich wird beurteilen können, ob es sich bei dem Erwerber um eine der Erblasserin bekannte Person handelt und ob der vereinbarte Kaufpreis der Lage, dem Zustand und der Ausstattung der Wohnung entsprach. Ein berechtigtes Interesse des Antragstellers erstreckt sich auch auf die Erteilung eines alle Abteilungen umfassenden Grundbuchauszugs. Zur Prüfung der Frage, welchen Wert der Grundbesitz hat, ob der Kaufpreis dahinter zurückgeblieben ist, kommt es auch auf die Kenntnis etwaiger Belastungen des Grundbesitzes an, sodass auch ein die Abteilung II (Lasten, Beschränkungen) und III (Hypotheken, Grundschulden, Rentenschulden) umfassender Auszug verlangt werden kann. Weiter kann der Antragsteller auch eine Kopie des Kaufvertrags verlangen. Denn auch hier besteht ein berechtigtes Interesse daran, sich Kenntnis über die vereinbarten Bedingungen der Veräußerung zu verschaffen. Der Kaufvertrag kann auch Anhaltspunkte für die Prüfung der Frage liefern, ob der vereinbarte Kaufpreis tatsächlich in voller Höhe zugeflossen und gegebenenfalls wo er verblieben ist.

 

Praxishinweis

Das OLG Karlsruhe stellt nochmals klar, dass der Pflichtteilsberechtigte praktisch in jedem Fall Einsicht in sämtliche Grundbücher des Erblassers hat, unabhängig davon, ob beim Tod des Erblassers der Grundbesitz noch in dessen Eigentum stand oder bereits übertragen worden ist. Es spielt dabei keine Rolle, ob der Grundbesitz im Wege einer Schenkung oder eines - vordergründig oder tatsächlich - vollentgeltlichen Geschäfts übertragen worden ist.

Quelle: Ausgabe 11-12 / 2013 | Seite 281 | ID 42381282