23.01.2026 · Fachbeitrag · Immobilie

Grundstücke bei Betriebsaufspaltungen: Schwierigkeiten mit der Konzernbilanz

von Steuerberater Hans Günter Christoffel, Bornheim

Bis zum 31.12.23 konnte die Konzernregelung in § 13b Abs. 4 Nr. 1 S. 2 Buchst. c ErbStG ohne Schwierigkeiten genutzt werden, wenn sich Grundstücke im Rahmen der Betriebsaufspaltung wegen der Voraussetzung „unmittelbare Durchsetzung eines einheitlichen geschäftlichen Betätigungswillens sowohl im Besitz- als auch im Betriebsunternehmen“ nicht für die Annahme von begünstigtem Betriebsvermögen einsetzen ließen. Dazu musste sowohl der überlassende als auch der nutzende Betrieb zu einem Konzern gehören, wobei sich die Nutzungsüberlassung nur auf diese Betriebe beschränken durfte. Wann ein Betrieb zu einem Konzern gehörte, richtete sich nach § 4h Abs. 3 S. 5 und 6 EStG i. d. F. vor dem Kreditzweitmarktförderungsgesetz.

1. Historie

Ein Betrieb war Teil eines Konzerns, wenn er nach den Rechnungsstandards IFRS, HGB PublG oder US-GAAB mit einem oder mehreren Betrieben konsolidiert wurde oder konsolidiert werden konnte. Dabei reichte es aus, wenn eine Verpflichtung oder das Recht dazu bestand, einen Konzernabschluss zu erstellen; ein Konzernabschluss selbst musste nicht vorliegen. Weiterhin lag eine Konzernzugehörigkeit vor, wenn die Finanz- oder Geschäftspolitik des Konzerns einheitlich bestimmt werden konnte (Gleichordnungskonzern).

2. Neue Rechtslage ab 2024

Diese Rechtslage hat sich ab 2024 durch das Kreditzweitmarktförderungsgesetz wesentlich geändert. § 4h Abs. 3 S. 6 EStG a. F. ist gänzlich entfallen. Ansonsten bedarf die Anwendung der Konzernregelung der Aufstellung einer Konzernbilanz, wobei es – wie nachfolgend kurz dargestellt – nicht darauf ankommt, ob eine Pflicht zur Erstellung dieser Bilanz besteht oder ob diese Bilanz freiwillig erstellt wird.