28.04.2021 · Fachbeitrag · Bewertung

Zum Nachweis des niedrigeren gemeinen Grundstückswertes durch Gutachten

von WP StB Dipl.-Kfm. Gerrit Grewe, Berlin

| Die ImmoWertV gestattet die Ermittlung des Bedarfswertes eines Erbbaugrundstücks nach der finanzmathematischen Methode ‒ wie der BFH in seinem Urteil vom 14.10.20 klargestellt hat. |

Sachverhalt

Klägerin K erbte mehrere überwiegend mit Reihenhäusern bebaute Grundstücke, die mit Erbbaurechten belastet sind (Erbbaugrundstücke). Das FA ermittelte die Bodenwertanteile nach § 194 Abs. 2 bis 4 BewG und stellte sie als Grundstückswerte fest (Besteuerungszeitpunkt 31.7.10). K begehrte den Ansatz des niedrigeren gemeinen Wertes, nachgewiesen durch ein gemäß der finanzmathematischen Methode erstelltes Sachverständigengutachten, das u. a. die tatsächlich vereinbarten Erbbauzinsen zugrunde legte. Das FA lehnte diese Methode ab, da auf Vergleichsfaktoren für den Teilmarkt „Erbbaugrundstücke für Ein- und Zweifamilienhäuser“ abzustellen sei, die sogar höhere Werte als die festgestellten ergäben. Das FG Niedersachsen (14.12.17, 1 K 210/14, EFG 18, 819) wies die Klage ab. Die finanzmathematische Methode sei ungeeignet, da sie die unterste Wertgrenze eines Erbbaugrundstücks darstelle. Dies sei nicht einsichtig, da Verkäufe von Erbbaugrundstücken an Erbbauberechtigte höhere Preise ermöglichten.

Entscheidungsgründe

Die durch K nachgewiesenen niedrigeren gemeinen Werte sind anzusetzen. Nach § 194 Abs. 1 BewG ist der Wert des Erbbaugrundstücks in erster Linie im Vergleichswertverfahren nach § 183 BewG zu ermitteln, entweder auf der Grundlage von Vergleichskaufpreisen nach § 183 Abs. 1 BewG, die von den Gutachterausschüssen i. S. d. §§ 192 ff. BauGB mitgeteilt werden, oder mit aus Kaufpreisen abgeleiteten Vergleichsfaktoren, die von den Gutachterausschüssen ermittelt werden. Liegen weder Vergleichskaufpreise noch Vergleichsfaktoren vor, setzt sich der Wert nach § 194 Abs. 2 BewG aus dem Bodenwertanteil (§ 194 Abs. 3 BewG) und ggf. einem Gebäudewertanteil (§ 194 Abs. 4 BewG) zusammen.