28.08.2020 · Fachbeitrag · Bedarfswertermittlung

Nicht immer leicht: Welche Miete gilt als üblich?

von WP StB Dipl.-Kfm. Gerrit Grewe, Berlin

| Der für die Bewertung im Ertragswertverfahren maßgebliche Rohertrag eines bebauten Grundstücks ist grundsätzlich das Entgelt, das für die Benutzung nach den vertraglichen Vereinbarungen als Miete zu zahlen ist. Eine vertraglich vereinbarte Miete kann allerdings nicht mehr als üblich angesehen werden, wenn sie mehr als 20 % niedriger ist als der unterste Wert der Spanne oder mehr als 20 % höher ist als der oberste Wert der Spanne des verwendeten Mietspiegels. Auf den Mittelwert kommt es insoweit nicht an (BFH 5.12.19, II R 41/16, Abruf-Nr. 215816 ). |

Sachverhalt

Kläger K erbte von seiner am 14.2.12 verstorbenen Mutter ein Grundstück, das mit 14 Wohnungen und einer Gewerbeeinheit bebaut war. In seiner Erklärung zur Bedarfswertfeststellung setzte K für die Ermittlung des Gebäudeertragswerts nach § 185 BewG für vier Einheiten die vertraglich vereinbarten Nettokaltmieten an. Für elf Einheiten nahm er hingegen die Mittelwerte des Mietspiegels, da die tatsächliche Miete mehr als 20 % über diesen Mittelwerten lag. Das FA sah dies anders: Für die Frage, ob die tatsächliche Miete um mehr als 20 % von der üblichen Miete abweicht (§ 186 Abs. 2 S. 1 Nr. 2 BewG), stellte es auf den oberen Wert des Mietspiegels ab. Soweit danach eine Abweichung von mehr als 20 % bestand, setzte es für die Ermittlung des Rohertrags jedoch den Mittelwert an. Hiergegen wehrte sich der Kläger, jedoch ohne Erfolg.

Entscheidungsgründe

Das FG Berlin-Brandenburg (19.10.16, 3 K 3002/15, EFG 17, 277) wies die Klage ab. Für die Prüfung der 20 %-Grenze i. S. d. § 186 Abs. 2 S. 1 Nr. 2 BewG bei Zugrundelegung eines Mietspiegels ist auf den untersten oder obersten Wert der ausgewiesenen Mietpreisspanne abzustellen, nicht auf den Mittelwert.