25.06.2025 · Fachbeitrag · Nachfolgeplanung

Die Auslandsimmobilie in der Erbschaft- und Schenkungsteuer ‒ Teil 1

von Dr. Thomas Stein, RA/StB/FA für Steuerrecht, Ulm

| Auslandsimmobilien werden aus verschiedenen Gründen gehalten und sind immer wieder Gegenstand von Überlegungen zur Nachfolgeplanung. Häufig handelt es sich um Feriendomizile der Steuerpflichtigen. Vielfach sind es allerdings auch Anlageobjekte, die entweder gekauft oder selbst unentgeltlich erworben wurden. Mit Blick auf die aktuelle Rechtsprechung werden nachfolgend die wichtigsten Praxisprobleme aufgezeigt, die bei der erbschaft- und schenkungsteuerlichen Behandlung solcher Auslandsimmobilien regelmäßig für Diskussionsstoff sorgen. Wichtig bleibt, immer auch die steuerlichen Auswirkungen im jeweiligen Belegenheitsstaat sorgfältig zu prüfen. |

1. Steuerbefreiung bei Vermietungsimmobilien

Gehört zum übertragenen Vermögen eine Auslandsimmobilie, kommt es neben der Ermittlung der Steuerwerte auf mögliche Steuerbefreiungen an. Bebaute Grundstücke, die zu Wohnzwecken vermietet sind und nicht zum begünstigten Betriebsvermögen oder dem begünstigten Vermögen eines L + F-Betriebs i. S. d. § 13a, b ErbStG gehören, sind nur mit 90 % ihres Wertes anzusetzen.

1.1 Immobilien in Drittstaaten

Mit der Entscheidung vom 12.10.23 in der Rechtssache C-670/21 (IStR 24, 29) hatte der EuGH entschieden, dass die bisher gesetzlich vorgesehene Beschränkung des Wertabschlages auf inländische sowie in der EU oder im EWR belegene Immobilien einen Verstoß gegen die Kapitalverkehrsfreiheit darstellt (Art. 63 bis 65 AEUV). Der EuGH stufte die bisherige Regelung in § 13d ErbStG damit als EU-rechtswidrig ein.