27.01.2021 · Fachbeitrag · Vermögensnachfolge

Das „Wertzuwachsmodell“ als Gestaltungsoption für weiter entfernte Verwandte

von Steuerberater Hans Günter Christoffel, Bornheim

| Sollen Immobilien an entfernte Verwandte verschenkt oder vererbt werden, droht schon wegen der ungünstigen Steuerklasse regelmäßig eine hohe Schenkung- bzw. Erbschaftsteuerbelastung. Diese gilt es zu vermeiden. Ansatzpunkt ist häufig die Übertragung der Immobilie unter Nießbrauchsvorbehalt. Das reicht allerdings wegen der Entwicklung auf dem Grundstücksmarkt nicht aus, um die Steuerlast auf ein attraktives Niveau zu senken. In der Praxis kann das nachfolgend dargestellte „Wertzuwachsmodell“ in solchen Fällen weiterhelfen. |

1. Ausgangssachverhalt

Der Onkel ist bereits seit mehr als zehn Jahren Eigentümer eines Mietwohngrundstücks in Köln. Für das Grundstück ergibt sich im Ertragswertverfahren ein Grundbesitzwert von 2 Mio. EUR; der Verkehrswert beläuft sich auf 2,5 Mio. EUR. Der Onkel ist 81 Jahre alt. Das Mietwohngrundstück soll nun unter Nießbrauchsvorbehalt auf die beiden Großneffen übertragen werden. Der Jahreswert des Nießbrauchsrechts beträgt 120.000 EUR. Er ist wegen § 16 BewG auf den 18,6ten Teil des Grundbesitzwertes begrenzt, also auf 107.527 EUR. Selbstverständlich soll der Fall so gestaltet werden, dass möglichst wenig an Ertrag- und Schenkungsteuer herauskommt. Daher soll sich die Schenkung auf den Wertzuwachs beschränken, der ab dem Besteuerungszeitpunkt im Eigentum der Großneffen eintritt. Bei Tod des Onkels sollen Einnahmen und Ausgaben aus diesem Grundstück auf die Großneffen übergehen.

2. Ertragsteuerliche Beurteilung

Ertragsteuerlich ist dies durch die Übertragung des Mietwohngrundstücks unter Nießbrauchsvorbehalt zugunsten des Onkels möglich. Diese Übertragung wird nach der BFH-Rechtsprechung (24.4.91, XI R 5/83, BStBl II 91, 793) als unentgeltlich beurteilt. Wirtschaftlich gesehen bleibt die Verfügungs- und Nutzungsmöglichkeit beim Übergeber, während der Übernehmer nur das um das Nießbrauchsrecht geminderte Eigentum an dem Grundstück erlangt (BFH 28.7.81, VIII R 124/76). Für eine eventuelle Spekulationsbesteuerung übernehmen die Großneffen den Erwerbszeitpunkt und die Anschaffungskosten des Onkels. Da die Spekulationsfrist von zehn Jahren durch dessen Vorbesitzzeit bereits abgelaufen ist, scheidet eine Besteuerung nach § 23 EStG aus. Dies auf jeden Fall dann, wenn der Onkel als Nießbraucher verstorben ist und die Veräußerung durch die Großneffen erst danach stattfindet.