01.08.2016 · Fachbeitrag · Bewertungsgesetz

Neue Bewertungsgrundsätze für Einfamilienhäuser ab 2016

von StB Hans Günter Christoffel, Bornheim-Walberberg

| Sehr oft werden Familienheime auf Sohn oder Tochter übertragen, wobei die Eltern sich ein Nießbrauchs- oder Wohnrecht auf Lebenszeit einräumen lassen. Für die Schenkungssteuer spielt hier der Wert des Ein- oder Zweifamlienhauses eine wichtige Rolle, da es bei der Übertragung auf die Kinder keine Steuerbefreiung wie bei der Übertragung unter Ehegatten zu Lebzeiten gibt (§ 13 Abs. 1 Nr. 4 ErbStG). Im Folgenden werden die neuen Bewertungsgrundsätze für Ein- und Zweifamilienhäuser ab 2016 aufgrund des StÄndG 2015 anhand eines Musterfalls dargestellt. |

1. Sachwertverfahren

Ein- und Zweifamilienhäuser werden grundsätzlich im Vergleichswertverfahren bewertet. Bei diesem Verfahren wird der Wert eines Grundstücks aus tatsächlich realisierten Kaufpreisen von anderen vergleichbaren Grundstücken abgeleitet. Diese Aufgabe übernehmen die Gutachterausschüsse. So stellen z. B. die Gutachterausschüsse in Hessen Vergleichswerte für Ein- und Zweifamilienhäuser zur Verfügung, die sie aus einer ausreichenden Zahl von geeigneten Vergleichspreisen ermittelt haben. Hierzu ist es erforderlich, dass die Grundstücksmerkmale der Vergleichsgrundstücke insbesondere hinsichtlich Lage und Maß der baulichen Nutzung, Größe, Erschließungszustand, Gebäudeart sowie Art des Gebäudes mit dem zu bewertenden Grundstück weitgehend übereinstimmen bzw. die Abweichungen in sachgerechter Weise durch Zu- und Abschläge berücksichtigt werden (R B 183 Abs. 2 S. 3 ErbStR).

In vielen Bundesländern ermitteln die Gutachterausschüsse nur Durchschnittskaufpreise aus einer Vielzahl von Kauffällen einer Grundstücksart, ohne unterschiedliche wertbeeinflussende Grundstücksmerkmale zu berücksichtigen; solche Vergleichspreise sind für die Bewertung von Ein- und Zweifamilienhäusern für erbschaftsteuerliche Zwecke nicht geeignet (R B 183 Abs. 2 S. 6 ErbStR). In der Praxis wird man daher bei der Bewertung von Ein- und Zweifamilienhäusern häufig nicht auf Vergleichswerte zurückgreifen können, sondern die Wertermittlung im Sachwertverfahren durchführen müssen (R B 182 Abs. 4 S. 2 ErbStR).