24.08.2026 · Fachbeitrag · Immobilien

Das Wohnrecht: Gestaltungsmöglichkeiten und steuerliche Folgen – Teil 1

von Theodor Schneider, Leitender Regierungsdirektor a. D., Schonach

Das Wohnrecht ist eine gern genutzte Gestaltung, um in der eigenen Immobilie wohnen zu bleiben, wenn das Eigentum – z. B. im Rahmen der vorweggenommenen Erbfolge – bereits übertragen werden oder einer anderen Person eine gesicherte Rechtsposition zum Wohnen verschafft werden soll. Auch die individuelle Altersversorgung oder die Kapitalbeschaffung können Motivation für die Vereinbarung eines Wohnrechts sein.

• Zwei typische Ausgangslagen

• 1. Variante 1: Eltern übertragen schon zu Lebzeiten ihre Immobilie auf die zukünftigen Erben aus dem Familienverbund, um ihnen bereits vor dem Ableben der Eltern die Bewirtschaftung zu ermöglichen. Alternativ kommt auch ein Verkauf an fremde Dritte in Betracht. In beiden Fällen geht es den älteren Immobilieneigentümern darum, die Belastungen, die mit der Eigentümerstellung verbunden sind, abzugeben, ohne darauf verzichten zu müssen, in der gewohnten Umgebung wohnen zu bleiben.

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• 2. Variante 2: Dem Immobilieneigentümer kann es auch ein Anliegen sein, einer anderen Person ein Wohnrecht zu verschaffen für den Fall, dass er verstirbt und die Immobilie auf die Erben übergeht. Der Wohnberechtigte soll die Sicherheit haben, die Wohnung über den Tod des Immobilieneigentümers hinaus nutzen zu dürfen.

1. Zivilrechtliche Regelungen

1.1 Das dingliche Wohnungsrecht nach § 1093 BGB

Das ausschließliche Wohnungsrecht (meist kurz Wohnrecht genannt) nach § 1093 BGB ist eine besondere Ausgestaltung einer beschränkten persönlichen Dienstbarkeit nach § 1090 BGB. Während eine beschränkt persönliche Dienstbarkeit an einem Grundstück nicht zum Ausschluss des Eigentümers führt, ist das Bewohnen von Räumen durch das Bedürfnis des Berechtigten an einer alleinigen Benutzung geprägt. Deshalb gewährt § 1093 Abs. 1 BGB die Nutzung der Wohnung ausdrücklich unter Ausschluss des Eigentümers.