31.10.2023 · Fachbeitrag · Erbbaurechte

Besonderheiten bei Eigentümererbbaurechten für Zwecke der Erbschaft- und Schenkungsteuer?

von Dipl.-Finw. (FH) Thomas Rennar, Hannover

| Was haben Profifußballvereine wie z. B. der FC Bayern München, TSG Hoffenheim und Werder Bremen gemeinsam? Ihre Stadien stehen jeweils auf einem Erbbaurechtsgrundstück. Vor diesem Hintergrund sind Erbbaurechte praxisrelevanter als gedacht und können im Einzelfall nunmehr auch als Real-Estate-Investmentalternative im aktuellen Hochzinsumfeld überzeugen. Welche Besonderheiten sich bewertungsrechtlich beim Sonderfall sog. Eigentümererbbaurechte für Zwecke der Erbschaft- und Schenkungsteuer ergeben, soll nachfolgend untersucht werden. Hierbei handelt es sich regelmäßig um Erbbaurechtsgestaltungen, bei denen der Grundstückseigentümer und der Erbbauberechtigte personenidentisch sind. |

1. Erbbaurechte populärer als gedacht

Herkömmliche Erbbaurechte sind in der Praxis hinreichend bekannt. Praktische Besonderheiten liefern jedoch sog. Eigentümererbbaurechte. Ein Eigentümererbbaurecht entsteht oftmals, wenn es regulär bestellt wird, beim sog. Heimfall oder beim nachträglichen Erwerb durch den Grundstückseigentümer. Sofern ein Vorkaufsrecht an einem Erbbaurecht für den Grundstückseigentümer eingetragen ist, kann durch eine entsprechende Ausübung ebenfalls ein Eigentümererbbaurecht entstehen. Durch eine Veräußerung kann sich aber auch ein Eigentümererbbaurecht jederzeit wieder in ein Fremderbbaurecht verwandeln. Zahlreiche Profifußballstadien der Ersten und Zweiten Fußballbundesliga stehen insoweit auf Erbbaurechtsgrundstücken. Die Städte sichern sich auf diese Weise das Eigentum an den Grundstücken. Die Vereine erhalten langfristige Planungssicherheit. Die „Allianz Arena“ beispielsweise gehört der Allianz Arena München Stadion GmbH, deren alleinige Eigentümerin die FC Bayern München AG ist. Das Grundstück, auf dem die Arena steht, befindet sich aber im Eigentum der Stadt München (vgl. Deutscher Erbbaurechtsverband, PM 28.6.23).

Das gestiegene Kreditzinsniveau erschwert für traditionell ausgerichtete Immobilieninvestoren zudem eine Investment-Platzierung im aktuellen Immobilienmarkt. Hinzu kommt der Umstand, dass ein erwarteter Kaufpreisrückgang sich in lukrativen A-/B-/C-Lagen nicht gänzlich durchzusetzen vermag. Dieses auch vor dem Hintergrund einer Angebotsverknappung durch Neubauprojekte bei gestiegener Bestandsnachfrage in Ballungszentren ‒ letztlich auch durch Zuzug bzw. Zuwanderung. Aktuelle Marktstudienergebnisse rücken daher das Erbbaurecht als Investmentalternative immer stärker in den Fokus. Diesbezüglich locken u. a. der geringere Eigenkapitalbedarf, die höhere laufende Rendite und die Absetzbarkeit der Erbbauzinsen gegenüber den möglichen Nachteilen aus den Verfügungseinschränkungen (s. hierzu auch bereits Arconada Valbuena/Rennar, NWB-EV 23, 318).