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·Fachbeitrag ·Grundbesitz

Grundstücksverkauf: Grundbuchamt verlangt Zustimmung vom Nacherben und Ersatznacherben

von RA Notar StB Dipl.-Kfm. Gerhard Slabon, FA ErbR, Paderborn

Ist im Grundbuchverfahren darüber zu entscheiden, ob die Eintragung eines Eigentumswechsels aufgrund einer Verfügung des Vorerben vorzunehmen ist, ist dem Nacherben, nicht aber etwaigen Ersatznacherben rechtliches Gehör zu gewähren (OLG Karlsruhe 25.8.15, 11 Wx 66/15, Abruf-Nr. 145719).

 

Sachverhalt

V ist als befreiter Vorerbe Eigentümer eines unbebauten Grundstücks, das er verkaufte. Das Grundbuchamt machte den Vollzug durch Zwischenverfügung davon abhängig, dass die Zustimmung der Nacherben und Ersatznacherben nachgewiesen oder zumindest deren Anschrift mitgeteilt werde. Es vertrat die Auffassung, die Anhörung dieser Beteiligten sei geboten, weil das Grundbuchamt zu prüfen habe, ob der Vorerbe nicht i.S. von § 2113 Abs. 2 BGB unentgeltlich verfüge.

 

Das Grundstück wurde zu einem Preis verkauft, der exakt dem Bodenrichtwert entsprach. Allerdings lasteten auf dem Grundbesitz Grundschulden, die insgesamt höher waren als der Kaufpreis.

 

Entscheidungsgründe

Die Eintragung des Eigentumswechsels kann von einer der Form des § 29 GBO entsprechenden Zustimmung des Nacherben nicht abhängig gemacht werden; V hat zulässigerweise entgeltlich verfügt.

 

Der befreite Vorerbe kann grundsätzlich (§ 2113 Abs. 1 BGB, § 2136 BGB) wirksam über Grundstücke verfügen. Da von der Beschränkung des § 2113 Abs. 2 BGB aber eine Befreiung nicht möglich ist, benötigt er für unentgeltliche Verfügungen die Zustimmung der Nacherben. Eine unentgeltliche Verfügung liegt vor, wenn der Vorerbe objektiv ohne gleichwertige Gegenleistung veräußert und er dies entweder positiv weiß oder hätte wissen müssen.

 

Ein Nachweis der Entgeltlichkeit als Eintragungsvoraussetzung wird regelmäßig nicht in der Form des § 29 Abs. 1 GBO geführt werden können, weshalb auch Freibeweis zugelassen wird. Legt man diese zugrunde, ist hier von einer vollentgeltlichen Verfügung auszugehen. Zum einen verfügte V an eine ihm nicht persönlich verbundene Person. Weiter spricht entscheidend gegen eine teilweise unentgeltliche Verfügung der Umstand, dass das Grundstück zu genau dem Preis verkauft wurde, den der Gutachterausschuss genannt hatte. Dass das Grundstück mit Grundschulden belastet war, die insgesamt höher waren als der Kaufpreis, ist kein entscheidendes Indiz für eine teilweise Unentgeltlichkeit. Der V erklärte, dass das Grundstück damals nicht die einzige Sicherheit für den der Grundschuld zugrunde liegenden Kredit war.

 

Praxishinweis

Nach der Rechtsprechung des BGH kann ein etwaiger Mangel der Verfügungsbefugnis des Vorerben - z.B. bei (teilweiser) Unentgeltlichkeit - durch die Zustimmung des Nacherben geheilt werden (BGH 25.9.63, V ZR 130/61, BGHZ 40, 115). Hierbei genügt die Zustimmung der Primärnacherben, die der Ersatznacherben ist nicht erforderlich.

 

Soll hingegen ein eingetragener Nacherbenvermerk gelöscht werden oder dessen Eintragung unterbleiben, ist nach Auffassung des OLG München (25.2.15, 34 Wx 3/15, ZEV 15, 347) auch die Zustimmung der Ersatznacherben erforderlich. Der Grund ist darin zu sehen, dass das Grundstück bei einem bloßen Verzicht auf die Eintragung des Nacherbenvermerks im Nachlassbestand verbleibt und daher auch das Interesse der Nacherben an einer Sicherung des Rechts berührt ist.

Quelle: Ausgabe 11-12 / 2015 | Seite 287 | ID 43595054