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01.04.2007 | Praxisleitfaden

Die Bewertung unbebauter Grundstücke

von Rechtsanwältin Dr. Claudia Klümpen-Neusel, Wuppertal

Die Wertfindung bei der erbschaft- und schenkungsteuerlichen Bewertung des unbebauten Grundbesitzes erscheint dem Berater zunächst als ein überschaubares Unternehmen. Wie so oft liegt hier aber auch der Teufel im Detail: Woher können die grundstücksbezogenen Informationen beschafft werden, die Gesetz und Finanzverwaltung als bekannt voraussetzen? Der nachfolgende Beitrag versucht, ein wenig Licht ins Dunkel der konkreten Grundstücksbewertung zu bringen und erläutert einzelne Begriffe, die für die Bewertung maßgeblich sind. 

 

1. Bewertungsgrundsätze

Für die Bewertung unbebauter Grundstücke sieht § 145 Abs. 3 BewG vor, dass sich der Wert aus dem Produkt der Fläche und den um 20 Prozent ermäßigten Bodenrichtwerten ergibt. Weist der Steuerpflichtige einen niedrigeren gemeinen Wert nach, ist dieser anzusetzen. 

 

Praxishinweis: Grundbesitzwerte werden immer auf volle 500 EUR nach unten abgerundet (§ 139 BewG).

 

2. Die einzelnen Komponenten

Die Fläche des zu bewertenden Grundstücks ergibt sich aus dem notariellen Kaufvertrag oder kann beim Grundbuchamt erfragt werden.  

 

Bodenrichtwerte stellen durchschnittliche Lagewerte dar, die sich für ein Gebiet mit im Wesentlichen gleichen Lage- und Nutzungsverhältnissen pro Quadratmeter der bebauten oder unbebauten Grundstücksfläche ergeben. Sie werden anhand eines lagetypischen Grundstücks (= Bodenrichtwertgrundstück) durch den örtlichen Gutachterausschuss für Zwecke der Bedarfsbewertung ermittelt.  

 

Als lagetypische Merkmale, die das Bodenrichtwertgrundstück charakterisieren, kommen insbesondere in Betracht: 

  • Maß der zulässigen baulichen Nutzung wie z.B.
  • Geschossflächenzahl
  • Anzahl der möglichen Geschosse
  • Grundstücksgröße
  • Grundstückstiefe
  • Erschließungsbeitragspflichtiges oder –beitragsfreies Bauland

 

Praxishinweis: Wertbeeinflussende Merkmale – wie Ecklage, Zuschnitt, Oberflächenbeschaffenheit, Beschaffenheit des Baugrundes und Außenanlagen – bleiben regelmäßig außer Betracht: 

 

Für unbebaute baureife Grundstücke, die mit lagetypischen Merkmalen des Bodenrichtwertgrundstücks übereinstimmen, ist der Bodenrichtwert anzusetzen. 

 

Beispiel

Für erbschaftsteuerliche Zwecke ist ein unbebautes baureifes, beitragsfreies Grundstück zu bewerten, das in der Gemeinde A im Ortsteil B belegen ist. Es ist 400 qm groß und darf nach dem Bebauungsplan der Gemeinde A mit bis zu drei Geschossen bebaut werden. Das Bodenrichtwertgrundstück, das der Ermittlung des einschlägigen Bodenrichtwertes zugrunde lag, hat folgende lagetypische Merkmale: 

  • baureifes, beitragsfreies Grundstück,
  • zulässige Bebauung: dreigeschossiges Wohnhaus,
  • Grundstücksgröße 300 bis 500 qm.

 

Hierauf aufbauend hat der örtliche Gutachterausschuss einen Bodenrichtwert von 150 EUR/qm ermittelt. 

 

Das zu bewertende Grundstück entspricht mit seinen lagetypischen Merkmalen dem Bodenrichtwertgrundstück. Für Zwecke der Bewertung ist daher der unveränderte Bodenrichtwert anzusetzen. Der Grundbesitzwert beträgt folglich 

 

400 qm x 150 EUR/qm x 80 % = 48.000 EUR 

 

Praxishinweis: Für Bauerwartungsland und Rohbauland sind nach R 160 Abs. 2 ErbStR Abschläge vom Bodenrichtwert vorzunehmen. Danach ist Bauerwartungsland mit 25 Prozent des Bodenrichtwerts für erschließungsbeitragsfreies vergleichbares Bauland anzusetzen, Bruttorohbauland mit 50 Prozent und Nettorohbauland mit 75 Prozent. 

 

Dieser Ableitung der individuellen Bodenwerte für Bauerwartungsland und Rohbauland aus den allgemeinen Bodenrichtwerten hat nunmehr jedoch der BFH durch Urteil vom 26.4.06 (DStRE 18/06, 1078, Abruf-Nr. 062209) widersprochen. Die Finanzverwaltung überschreite ihre Kompetenz, wenn sie anstelle des Gutachterausschusses Differenzierungen aufstelle, die der Gutachterausschuss in der jeweiligen Bodenrichtwertkarte nicht treffe, und dazu noch vorgebe, mit welchem Werte diese Differenzierungen zu erfassen seien.  

 

Liegen Bodenrichtwerte für Bauerwartungsland oder Rohbauland nicht vor, müsse das FA statt einer eigenen Schätzung vielmehr entsprechende Werte beim Gutachterausschuss erfragen, die dieser erst selbst noch ermitteln muss. Kommt der Gutachterausschuss seiner Verpflichtung nicht nach und liegen dem FA daher „innerhalb einer angemessenen Frist“ keine Bodenrichtwerte vor, fehlt nach Ansicht des BFH die Grundlage für die gesonderte Feststellung des Grundbesitzwertes.  

 

Daraufhin hat der Gesetzgeber im Rahmen des Jahressteuergesetzes reagiert: Wenn für den Gutachterausschuss keine Verpflichtung nach dem Baugesetzbuch besteht, einen Bodenrichtwert zu ermitteln, ist der Bodenwert aus dem Wert vergleichbarer Flächen zu ermitteln und um 20 Prozent zu reduzieren (§ 145 Abs. 3 BewG). 

 

Weicht das zu bewertende Grundstück hinsichtlich seiner Größe vom Bodenrichtwertgrundstück ab, ist der Bodenrichtwert im Einzelfall anhand eines Umrechnungsfaktors zu korrigieren.  

 

Die Umrechnungsfaktoren werden von den Gutachterausschüssen vorgegeben. Sie sind im Grundstücksmarktbericht zusammengefasst, der bei der Geschäftsstelle des jeweiligen Gutachterausschusses kostenpflichtig angefordert werden kann. In Nordrhein-Westfalen beispielsweise sind die Gutachterausschüsse beim Katasteramt angesiedelt. 

 

Praxishinweis: Weicht das zu bewertende Grundstück hinsichtlich seiner Lage (z.B. ausgesprochene Hanglage) vom Bodenrichtwertgrundstück ab, hilft in aller Regel nur ein Gutachten des Gutachterausschusses weiter. Umrechnungskoeffizienten bestehen für diese Fälle oftmals nicht. 

 

3. Informationsbeschaffung: Erfragen der Bodenrichtwerte

Die Bodenrichtwerte können beim Katasteramt erfragt werden. Teilweise ist auch ein Zugang via Internet möglich. So kann beispielsweise in Nordrhein-Westfalen unter www.boris.nrw.de die Bodenrichtwert­karte für ganz NRW eingesehen werden. Hierzu gibt man Ort, Straße und Hausnummer des zu bewertenden Grundstücks an, woraufhin ein Lage­plan erscheint, in dem das betreffende Gebiet rot umkreist und der entsprechende Wert angegeben wird. Zusätzlich können Informationen über Lage, Wert und beschreibende Merkmale des dazugehörigen Bodenrichtwertgrundstücks abgerufen werden. Diese Informationen können in Nordrhein-Westfalen kostenlos über das Internet bezogen werden. 

 

In anderen Bundesländern ist das „Boris-System“ noch nicht so weit fortgeschritten und teilweise auch kostenpflichtig. So existiert z.B. zwar auch eine Internetseite für die bayerischen Bodenrichtwerte unter www.boris-bayern.de. Sie beinhaltet jedoch nur sporadisch einige wenige Werte und ist zudem überwiegend kostenpflichtig.  

 

4. Geschossflächenzahlen

R 161 Abs. 2 ErbStR sieht für den Fall, dass in der Bodenrichtwertkarte zu dem Bodenrichtwert eine Geschossflächenzahl angegeben wird und die Geschossflächenzahl des zu bewertenden Grundstücks von der des Bodenrichtwertgrundstücks abweicht, vor, den jeweiligen Bodenwert für das zu bewertende Grundstück aus dem Bodenrichtwert abzuleiten.  

 

Beispiel

In der Bodenrichtwertkarte ist für erbschaftsteuerliche Zwecke ein Bodenrichtwert von 175 EUR/qm angegeben. Der Bewertung liegt eine Geschossflächenzahl von 1,1 zugrunde. 

 

Bei dem zu bewertenden Grundstück liegt hingegen nur eine Geschossflächenzahl von 0,8 vor. Der individuelle Bodenwert ist folglich anhand eines Umrechnungskoeffizienten an die geänderten Verhältnisse anzupassen. 

 

Die Geschossflächenzahl gibt das Verhältnis der Geschossfläche zur Grund­stücksgröße wieder. Die Geschossfläche ist die Summe der Quadratmeter aller zulässigen Geschosse. 

 

Beispiel

Die Grundstücksgröße beträgt 600 qm. Das Grundstück darf mit einem Gebäude mit drei Geschossen à 220 qm bebaut werden. 

 

Zulässige Quadratmeter (= Geschossfläche): 220 qm x 3 = 660 qm. 

Geschossflächenzahl: 660 qm / 600 qm = 1,1 

 

 

Praxishinweis: Die individuelle Geschossflächenzahl des zu bewertenden Grundstücks muss der Steuerpflichtige selbst anhand der Grundstücksgröße, der zulässigen Geschossigkeit und der zulässigen Geschossfläche berechnen. Er muss sich die Informationen über die Größe seines Grundstücks (Kaufvertrag, Grundbuchamt) sowie die zulässige Bebauung (Bebauungsplan) beschaffen und die Flächen zueinander ins Verhältnis setzen. 

 

Umrechnungskoeffizienten geben an, in welchem Umfang (100 %, 75 %, 83,9 %) der Bodenrichtwert im jeweiligen Einzelfall anzusetzen ist, um den individuellen Gegebenheiten eines Grundstückes gerecht zu werden. Sie werden vom örtlichen Gutachterausschuss im Grundstücksmarktbericht veröffentlicht. Der Grundstücksmarktbericht kann kostenpflichtig bei der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses angefordert werden (in NRW kostet der Grundstücksmarktbericht ca. 30 EUR). 

 

Praxishinweis: Die Ableitung des individuellen Bodenwertes aus dem Bodenrichtwert erfolgt gemäß der in R 161 Abs. 2 ErbStR dargestellten Formel. Dort finden sich auch Umrechnungsbeispiele, die den Vorgang verdeutlichen. 

 

Mit dem Abschlag von 20 Prozent, der gemäß § 145 Abs. 3 BewG auf die Boden­richtwerte vorzunehmen ist, sind alle wertbeeinflussenden Merkmale wie z.B. Lärm, Staub, Geruchsbelästigungen, Altlasten oder Grunddienstbarkeiten abgegolten. Ein weiterer Abschlag für individuelle Wertminderungen des zu bewertenden Grundstücks ist daneben nicht möglich (R 161 Abs. 8, R 162 ErbStR). 

 

Wie beisonstigen Grundstücksbewertungen auch, bleibt dem Steuerpflichtigen der Nachweis eines niedrigeren Verkehrswertes unbenommen. Der Nachweis kann in der Regel jedoch nur anhand eines – oftmals nicht ganz preiswerten – Gutachtens erbracht werden. 

Quelle: Ausgabe 04 / 2007 | Seite 110 | ID 86633