01.02.2007 | Grundstücksübertragung

Steueroptimierung bei Vorbehaltsnießbrauch für den Eigentümer und seinen Ehegatten

von Prof. Dr. Gerd Brüggemann, Münster

Schenkungen von Grundstücken an Kinder unter Nießbrauchsvorbehalt sind eine beliebte Gestaltung. Gestaltungsziel kann z.B. die frühzeitige Ausnutzung der Freibeträge nach § 16 ErbStG oder der zurzeit noch günstigen Grundbesitzwerte sein (siehe hierzu auch BVerfG 31.1.07,ErbBstg 07, 31, in dieser Ausgabe) sein. Die einkommensteuerrechtliche Behandlung des Nießbrauchs und anderer dinglicher sowie obligatorischer Nutzungsrechte bei Einkünften aus Vermietung und Verpachtung ist von der Finanzverwaltung im Nießbrauchserlass vom 24.7.98 umfassend geregelt worden (BMF 24.7.98, BStBl I, 914; BMF 9.2.01, BStBl I, 171; Paus, EStB 00, 128; Jülicher ZEV 00, 183). Auch die schenkungsteuerrechtliche Behandlung des Grundfalls einer Grundstücksübertragung unter Nießbrauchsvorbehalt entsprechend den in den ErbStR zu § 25 ErbStG gegebenen Erläuterungen stellt die Praxis vor keine besonderen Probleme. 

1. Ehegattennießbrauch und Übernahme von Verbindlichkeiten

Spärlicher sind die Ausführungen, wenn der schenkende Eigentümer sich das Nießbrauchsrecht nicht nur für sich, sondern auch für seinen Ehegatten vorbehalten will oder das Grundstück mit Verbindlichkeiten belastet ist, die ebenfalls Gegenstand des Übertragungsvertrages sein sollen. 

Beispiel

Der 60-jährige Vater V erwarb 1987 für umgerechnet 1.000.000 Euro ein 1970 errichtetes Mehrfamilienhaus, das er seitdem vermietete. Die Gebäudeabschreibung beträgt nach § 7 Abs. 4 EStG 2 % von 700.000 EUR (14.000 EUR). Die Mieteinnahmen ohne Nebenkosten belaufen sich seit Juli 2006 auf eine monatliche Miete von 6.000 EUR. Bis Juni 2006 betrug die monatliche Miete noch 7.000 EUR. Auf der Immobilie lasten noch Verbindlich­keiten i.H. von 300.000 EUR.  

V will die Immobilie zum 1.4.07 auf seinen Sohn S unter Vorbehalt des lebenslänglichen Nießbrauchs für sich und seine 55-jährige Ehefrau M übertragen, der Nießbrauch soll also bestehen bleiben bis zum Tod des Letztversterbenden. Alternativ wird erwogen, der Ehefrau für den Fall des Überlebens eine an die Stelle des Nießbrauchsrechtes tretende Versorgungsleistung zu gewähren. Die Verbindlichkeiten sollen weiterhin aus den Erträgen der Immobilie bedient werden. 

Der Verkehrswert der Immobilie beträgt im Zeitpunkt der Übertragung 1.200.000 EUR, wovon 30 % auf den Grund und Boden entfallen, der Kapitalwert für das Nießbrauchsrecht des V beträgt 414.549 EUR. Außerdem wird unterstellt, dass die Verbindlichkeiten im Zeitpunkt des Todes des V und des damit verbundenen Wegfalls des Nießbrauchrechts noch 100.000 EUR betragen. 

 

2. Einkommensteuerliche Optimierung der vollen AfA

Bei der Übertragung von Grundbesitz unter Nießbrauchsvorbehalt ist zu klären, ob der Nießbrauch auf den übertragenden Alleineigentümer beschränkt bleiben oder auf den Ehegatten ausgedehnt werden soll. In der Bestellung des Nießbrauchs zugunsten des Nichteigentümer-Ehegatten ist ein unentgeltlich bestellter Zuwendungsnießbrauch zu sehen. Fraglich ist allein, ob die Zuwendung des Nießbrauchs schon im Zeitpunkt der Bestellung erfolgen soll oder ein aufschiebend bedingter Erwerb gewollt ist und das Nießbrauchsrecht nur im Falle des Vorversterbens des Vaters V auf die Ehefrau M übergeht. In einem schon etwas älteren Urteil des BFH rechnet dieser den Nutzungs­wert noch allein dem bisherigen Eigentümer zu, wenn sich an der tatsäch­lichen Nutzung des Grundstücks nichts ändert (BFH BStBl 88 II, 938, 924; Jülicher, ZEV 00, 185). Dafür könnte beispielsweise sprechen, dass die mit dem Vater bestehenden Mietverträge aufgrund des Nießbrauchs­vorbehaltes nicht geändert werden.