09.04.2010 |Grundstücksübertragung
Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts
von WP StB Dipl.-Kfm. Gerrit Grewe, Berlin
| Einem Sachverständigengutachten, das bei Fehlen bewertungsrechtlicher Sonderregelungen den Vorgaben der WertV entspricht und plausibel ist, ist auch dann regelmäßig zu folgen, wenn einzelne Faktoren wie erzielbare Miete und Restnutzungsdauer anders zu bewerten sind (Sächsisches FG 8.4.09, 2 K 1655/08, rkr., Abruf-Nr. 100667). |
Sachverhalt
Die Klägerin erbte im Jahre 2005 ein bebautes Grundstück. Das 1995 errichtete Gebäude besteht aus 4 Ladenlokalen. Das FA setzte den Grundbesitzwert gemäß § 146 Abs. 1 bis 6 BewG fest. Die Klägerin begehrte den Ansatz des niedrigeren gemeinen Werts auf der Grundlage eines Sachverständigengutachtens. Das FA hielt einzelne Parameter der Wertermittlung für unzutreffend und damit das Gutachten insgesamt für nicht maßgeblich.
Entscheidungsgründe
Die Klage ist größtenteils begründet. Gemäß § 146 Abs. 7 BewG ist für bebaute Grundstücke ein niedrigerer Grundstückswert festzustellen, wenn der Steuerpflichtige nachweist, dass der gemeine Wert niedriger ist als der nach § 146 Abs. 2 bis 6 BewG ermittelte Wert. Der Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts der wirtschaftlichen Einheit ist auch nach der Erbschaftsteuerreform möglich (§ 198 BewG). Einem Sachverständigengutachten, das bei Fehlen bewertungsrechtlicher Sonderregelungen den Vorgaben der Wertermittlungsverordnung (WertV) entspricht und plausibel ist, ist regelmäßig zu folgen (BFH 3.12.08, II R 19/08, ErbBStg 09, 113).
Vorliegend steht dem Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts nicht entgegen, dass einzelne Faktoren anders als im Sachverständigengutachten zu bewerten sind. Entscheidend ist, dass das angewandte Wertermittlungsverfahren für das zu bewertende Grundstück geeignet ist. Nach § 7 Abs. 1 S. 1 WertV sind zur Ermittlung des Verkehrswerts das Vergleichswertverfahren, das Ertragswertverfahren, das Sachwertverfahren oder mehrere dieser Verfahren heranzuziehen. Da es sich bei dem streitgegenständlichen Objekt um ein Renditeobjekt handelt, wurde zutreffend das Ertragswertverfahren angewendet.
Die folgende Tabelle stellt die Ermittlungen des Grundstücksertragswerts durch das FG und durch den Sachverständigen gegenüber. Die Tabelle zeigt außerdem die Ertragswertermittlung nach der WertV, wie diese sich unter Zugrundelegung der Faktoren ergeben würde, die das FA als richtig herausstellte. Bemerkenswert ist dabei, dass das FA die Ermittlung des Sachverständigen als insgesamt unzureichend ansah, sich jedoch bei Ansatz der vom FA als richtig herausgestellten Faktoren nach der WertV sogar ein Wert ergeben würde, der den Wert nach § 146 BewG übersteigt.
Ermittlung Grundstückswert | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
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Praxishinweis
Nach Ansicht des FG sind die Ansätze bezüglich derselben Bewertungsmethode, die gemäß der WertV ermittelt und plausibel sind, zu übernehmen und zu einem Ganzen zusammenzufügen. Mit Blick auf die wertbildenden Faktoren (Rohertrag, Bewirtschaftungskosten, Restnutzungsdauer) könnte es deshalb ratsam sein, ein Zweitgutachten einzuholen.
