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09.04.2010 |Grundstücksübertragung

Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts

von WP StB Dipl.-Kfm. Gerrit Grewe, Berlin

Einem Sachverständigengutachten, das bei Fehlen bewertungsrechtlicher Sonderregelungen den Vorgaben der WertV entspricht und plausibel ist, ist auch dann regelmäßig zu folgen, wenn einzelne Faktoren wie erzielbare Miete und Restnutzungsdauer anders zu bewerten sind (Sächsisches FG 8.4.09, 2 K 1655/08, rkr., Abruf-Nr. 100667).

 

Sachverhalt

Die Klägerin erbte im Jahre 2005 ein bebautes Grundstück. Das 1995 errichtete Gebäude besteht aus 4 Ladenlokalen. Das FA setzte den Grundbesitzwert gemäß § 146 Abs. 1 bis 6 BewG fest. Die Klägerin begehrte den Ansatz des niedrigeren gemeinen Werts auf der Grundlage eines Sachverständigengutachtens. Das FA hielt einzelne Parameter der Wertermittlung für unzutreffend und damit das Gutachten insgesamt für nicht maßgeblich. 

 

Entscheidungsgründe

Die Klage ist größtenteils begründet. Gemäß § 146 Abs. 7 BewG ist für bebaute Grundstücke ein niedrigerer Grundstückswert festzustellen, wenn der Steuerpflichtige nachweist, dass der gemeine Wert niedriger ist als der nach § 146 Abs. 2 bis 6 BewG ermittelte Wert. Der Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts der wirtschaftlichen Einheit ist auch nach der Erbschaftsteuerreform möglich (§ 198 BewG). Einem Sachverständigengutachten, das bei Fehlen bewertungsrechtlicher Sonderregelungen den Vorgaben der Wertermittlungsverordnung (WertV) entspricht und plausibel ist, ist regelmäßig zu folgen (BFH 3.12.08, II R 19/08, ErbBStg 09, 113).  

 

Vorliegend steht dem Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts nicht entgegen, dass einzelne Faktoren anders als im Sachverständigengutachten zu bewerten sind. Entscheidend ist, dass das angewandte Wertermittlungsverfahren für das zu bewertende Grundstück geeignet ist. Nach § 7 Abs. 1 S. 1 WertV sind zur Ermittlung des Verkehrswerts das Vergleichswertverfahren, das Ertragswertverfahren, das Sachwertverfahren oder mehrere dieser Verfahren heranzuziehen. Da es sich bei dem streitgegenständlichen Objekt um ein Renditeobjekt handelt, wurde zutreffend das Ertragswertverfahren angewendet. 

 

Die folgende Tabelle stellt die Ermittlungen des Grundstücksertragswerts durch das FG und durch den Sachverständigen gegenüber. Die Tabelle zeigt außerdem die Ertragswertermittlung nach der WertV, wie diese sich unter Zugrundelegung der Faktoren ergeben würde, die das FA als richtig herausstellte. Bemerkenswert ist dabei, dass das FA die Ermittlung des Sachverständigen als insgesamt unzureichend ansah, sich jedoch bei Ansatz der vom FA als richtig herausgestellten Faktoren nach der WertV sogar ein Wert ergeben würde, der den Wert nach § 146 BewG übersteigt. 

 

Ermittlung Grundstückswert

 

Auffassung des FA 

 

 

 

Ermittlung gemäß § 146 BewG 

anzusetzende Parameter nach WertV 

 

Sachverständiger 

 

Finanzgericht 

Jahresmiete (§ 146 Abs. 1 BewG

74.915 EUR 

 

 

 

Rohertrag (§ 17 WertV) 

 

91.038 EUR 

87.367 EUR 

91.038 EUR 

Bewirtschaftungskosten mit Mietausfallrisiko (§ 18 WertV) 

 

 

11,25 % 

 

30 % 

 

30 % 

Reinertrag (§ 16 Abs. 1 WertV) 

 

80.796 EUR 

61.157 EUR 

63.726 EUR 

anteiliger Bodenwert 

 

51.145 EUR 

51.145 EUR 

51.145 EUR 

Liegenschaftszins (§ 16 Abs. 2 WertV) 

 

 

6,5 % 

 

8 % 

 

7,5 % 

Bodenwert x Liegenschaftszins  

 

= 3.324 EUR 

= 4.092 EUR 

= 3.836 EUR 

Gebäudeertrag 

936.437 EUR 

77.472 EUR 

57.065 EUR 

59.890 EUR 

wirtschaftliche Restnutzungsdauer (§ 16 Abs. 4 WertV) 

 

 

51 Jahre 

 

60 Jahre 

 

31 Jahre 

Altersabschlag (4,5 % für 9 Jahre) 

42.140 EUR 

 

 

 

Vervielfältiger in Abhängigkeit vom Liegenschaftszins (Anlage zu § 16 Abs. 3 WertV) 

 

 

 

14,76 

 

 

12,38 

 

 

11,92 

Gebäudeertragswert 

 

1.143.487 EUR 

706.465 EUR 

713.889 EUR 

./. Abschläge (Reparaturrückstau) 

 

./. 66.559 EUR 

./. 20.610 EUR 

./. 10.000 EUR 

Gebäudeertragswert zum Stichtag 

 

1.076.928 EUR 

685.855 EUR 

703.889 EUR 

zuzüglich Wert Grund und Boden 

 

51.145 EUR 

51.145 EUR 

51.145 EUR 

Grundstücksertragswert 

894.298 EUR 

1.128.073 EUR 

737.000 EUR  

755.034 EUR 

 

 

Praxishinweis

Nach Ansicht des FG sind die Ansätze bezüglich derselben Bewertungsmethode, die gemäß der WertV ermittelt und plausibel sind, zu übernehmen und zu einem Ganzen zusammenzufügen. Mit Blick auf die wertbildenden Faktoren (Rohertrag, Bewirtschaftungskosten, Restnutzungsdauer) könnte es deshalb ratsam sein, ein Zweitgutachten einzuholen. 

 

Quelle: Ausgabe 04 / 2010 | Seite 90 | ID 134861