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14.05.2009 |Grundstücksbewertung

Anforderungen an den Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts

von WP / StB Dipl.-Kfm. Gerrit Grewe, Berlin

Wenn der Gutachter sowohl im Sachwert- als auch im Ertragswertverfahren mit zutreffender Begründung zu dem Ergebnis gelangt, dass das Grundstück ausschließlich im Ertragswertverfahren zu bewerten ist, handelt das FA rechtswidrig, wenn es den Grundstückswert ohne weitere Begründung auf den Mittelwert beider Werte feststellt (BFH 3.12.08, II R 19/08, Abruf-Nr. 090982).

 

Sachverhalt

Die Kläger erbten im Jahr 2003 ein bebautes Grundstück. Das FA ermittelte den Grundbesitzwert gemäß § 146 Abs. 2 S. 1 und 2 BewG. Die Kläger legten ein Sachverständigengutachten vor, das für das Grundstück nach Ermittlung eines Sach- und Ertragswerts ausschließlich die Ertragswertmethode als sachgerecht erachtete. FA und FG (EFG 07, 1746) legten den Mittelwert aus dem gutachterlichen Sach- und Ertragswert zugrunde. 

 

Entscheidungsgründe

Es ist nicht sachgerecht, den Verkehrswert schematisch durch Mittelung von Ertragswert und Sachwert zu bestimmen. Gemäß § 146 Abs. 7 BewG (Fassung bis 31.12.06) ist für bebaute Grundstücke ein niedrigerer Grundstückswert festzustellen, wenn der Steuerpflichtige nachweist, dass der gemeine Wert des Grundstücks niedriger ist als der nach § 146 Abs. 2 S. 1 und 2 BewG ermittelte Wert. Ob ein Gutachten diesen Nachweis erbringt, unterliegt der freien Beweiswürdigung des FA und der Gerichte. Einem Gutachten, das bei Fehlen bewertungsrechtlicher Sonderregelungen den Vorgaben der Wertermittlungsverordnung (WertV) vom 6.12.88 (BGBl I 88, 2209) entspricht und plausibel ist, wird regelmäßig zu folgen sein.  

 

Nach § 7 Abs. 1 S. 1 WertV sind zur Wertermittlung das Vergleichswertverfahren, Ertragswertverfahren, Sachwertverfahren oder mehrere dieser Verfahren heranzuziehen. Die Auswahl des Bewertungsverfahrens ist gemäß § 7 Abs. 2 WertV zu begründen. Werden mehrere Verfahren herangezogen, ist nach § 7 Abs. 1 S. 3 WertV der Verkehrswert aus den Ergebnissen der angewendeten Verfahren unter Würdigung ihrer Aussage­fähigkeit zu bemessen. Die Behörde und das Gericht können dabei auch zu dem Ergebnis kommen, dass eine Verbindung der Bewertungsverfahren gemäß § 7 Abs. 1 S. 3 WertV vorzuziehen ist; sie müssen dies aber in Auseinandersetzung mit der Auffassung des Sachverständigen ihrerseits begründen, was im Streitfall weder durch das FA noch durch das FG erfolgte.  

 

Im Streitfall genügt das vorgelegte Gutachten allerdings nicht den Anforderungen an den Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts. Die Sache wurde deshalb an das FG zurückverwiesen (§ 126 Abs. 3 S. 1 Nr. 2 FGO): 

 

  • Nach § 7 Abs. 1 S. 2 WertV ist bei allen Bewertungsverfahren die Lage auf dem Grundstücksmarkt zu berücksichtigen. „Lage“ bedeutet gemäß § 3 Abs. 3 WertV die Gesamtheit der für die Preisbildung von Grundstücken im gewöhnlichen Geschäftsverkehr für Angebot und Nachfrage maßgebenden Umstände. Danach sind beim Ertragswertverfahren nicht allein die Renditeerwartungen potenzieller Kaufinteressenten ausschlaggebend. Vielmehr müssen die Grundstückseigentümer bereit sein, ihre Grundstücke zu einem diesen Erwartungen entsprechenden Preis zu verkaufen (BFH 5.12.07, II R 70/05, BFH/NV 08, 757).
  • Es fehlt die Angabe, ob ein veröffentlichter Liegenschaftszinssatz nicht vorhanden oder ein marktüblicher nicht feststellbar gewesen ist.
  • Der Ansatz der Bewirtschaftungskosten an der obersten Grenze des „entsprechend heutigen Mietverträgen“ Üblichen ist zu begründen.
  • Ein Abschlag vom Bodenwert wegen der Bebauung ist nur möglich, wenn er sich objektiv dem Grunde und der Höhe nach begründen lässt - z.B. wenn bau(planungs)rechtliche Vorgaben wegen der vorhandenen Bebauung nicht in vollem Umfang umgesetzt werden können.

 

Praxishinweis

Seit 1.1.07 gilt § 138 Abs. 4 BewG anstelle von § 147 Abs. 7 BewG. Der Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts allein für den Grund und Boden im Rahmen der Mindestbewertung nach § 146 Abs. 6 BewG ist seitdem nicht mehr möglich. Wird ein Grundstück vom FA mit dem Mindestwert an­gesetzt (Bodenrichtwert), kann der Steuerpflichtige zwar den Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts führen. Das hierzu erforderliche Sachverständigengutachten muss seit dem 1.1.07 jedoch die gesamte wirtschaftliche Einheit des bebauten Grundstücks nachweisen und darf den Nachweis nicht auf den Grund und Boden beschränken (Erlass 2.4.07, BStBl II 07, 314, Rn. 55). Der Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts der wirtschaftlichen Einheit ist auch nach dem ErbStRG möglich (§ 198 BewG). 

Quelle: Ausgabe 05 / 2009 | Seite 113 | ID 127015