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07.10.2010 |Erbrecht

Gestaltungsoptionen: Die spanische Ferienimmobilie

von RA Dr. Ansgar Beckervordersandfort, LL.M., EMBA, FA Erbrecht, RAin Katharina Kroll und RA Frank Westermann, Münster

Ziel ist es, bei der unentgeltlichen Übertragung von Vermögenswerten in Spanien die hohe Steuerbelastung zu vermeiden bzw. zu minimieren. Dabei geht es in der Regel um die Übertragung einer spanischen Immobilie. Bei den folgenden Optionen wird davon ausgegangen, dass alle beteiligten Personen ihren Hauptwohnsitz in Deutschland haben. 

1. Immobilie wird von natürlicher Person gehalten

Im „Normalfall“ durchläuft die Besteuerung fünf „Stadien“: Erwerb, laufende Besteuerung, Verkauf, Schenkung und Vererbung. 

 

1.1 Besteuerung beim Erwerb

Bei der Übertragung von Grundeigentum wird der Erwerb mit der spanischen Vermögensübertragungssteuer belastet. Grundlage dafür ist das decreto legislativo 1/1993, de 24 de septiembre del impuesto sobre transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados (nachfolgend LITP). Bemessungsgrundlage ist der beurkundete Kaufpreis. Der Steuertarif beträgt regelmäßig 6 % (Art. 11 LITP), jedoch ist den autonomen Gemeinschaften das Recht eingeräumt, diesen Steuersatz anzuheben. Daher beträgt er auf Mallorca beispielsweise 7 %. 

 

Daneben wird eine gemeindliche Steuer auf den Wertzuwachs des Grundstücks seit dem letzten Eigentümerwechsel bzw. seit Anschaffung gemäß dem ley 39/1988, de 28 de diciembre, reguladora de las haciendas locales (nachfolgend LHL), erhoben (sogenannte „plusvalía“). Die Höhe der Steuer ist von der Einwohnerzahl der Gemeinde, dem Grundstückswert und der Dauer des Eigentums abhängig. Sie beträgt zwischen 16 % und 30 % der Wertsteigerung (Art. 109 LHL). Zwar ist gesetzlicher Steuerschuldner der Veräußerer des Grundstücks, jedoch wird im Regelfall der Erwerber vertraglich dazu verpflichtet, die „plusvalía“ wirtschaftlich zu tragen. 

 

1.2 Laufende Besteuerung

Der nicht ansässige Eigentümer ist hinsichtlich der Nutzung des Ferienhauses in Spanien beschränkt einkommensteuerpflichtig. Der Wert für die Eigennutzung der Immobilie wird pauschal mit 2 % des Katasterwerts angesetzt (1,1 % falls der Katasterwert nach dem 1.1.94 neu festgesetzt wurde). Darauf sind 25 % ESt zu zahlen. Weiterhin fällt für das Grundstück die spanische Vermögensteuer an. Für die Berechnung ist zunächst der Wert der Immobilie gemäß Art. 10 des spanischen Vermögensteuergesetzes (VStG) festzustellen. Dieser Wert wird mit 0,2 % bis 2,5 % progressiv gemäß Art. 30 VStG besteuert. Schließlich ist die spanische Immobiliensteuer - sie entspricht im Wesentlichen der deutschen Grundsteuer - zu zahlen. Auch sie bemisst sich am Katasterwert des Grundstücks. Von diesem Wert sind 0,3 % - in ländlichen Gebieten 0,4 % - als Grundsteuer abzuführen. Die Gemeinden können jedoch unter bestimmten Voraussetzungen den Steuersatz um bis zu 0,7 % anheben. 

 

1.3 Besteuerung beim Verkauf

Um die Vor- und Nachteile der einzelnen Gestaltungsmöglichkeiten bewerten zu können, müssen immer auch die steuerlichen Auswirkungen für den Verkaufsfall berücksichtigt werden. Der Verkäufer unterliegt mit dem Veräußerungsgewinn, also dem Unterschiedsbetrag zwischen Verkaufserlös und Anschaffungspreis, der spanischen ESt Nicht-Ansässiger. Der Steuersatz beträgt heute 18 % gemäß Art. 25 des Real Decreto Legislativo 5/2004, de 5 de marzo, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley del Impuesto sobre la Renta de no Residentes, nachfolgend LIRNR (Hellwege, ErbStB 06, 168, 169, mit dem damals gültigen Tarif von 35 %). Zudem fällt die gemeindliche Wertzuwachssteuer („plusvalía“) an. Zwar ist der Verkäufer auch Steuerschuldner der Wertzuwachssteuer, er wird die Belastung jedoch im Kaufvertrag auf den Käufer übertragen. In Deutschland unterliegen Grundstücksveräußerungsgeschäfte nur dann der ESt, wenn sie innerhalb der Spekulationsfrist von 10 Jahren getätigt werden (§ 23 EStG). Etwas anderes gilt jedoch, wenn das Ferienhaus ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde. In diesem Fall ist der Verkauf steuerfrei (Marín-Barnuevo Fabo/Ehmcke, StuW 99, 295, 296). 

 

1.4 Besteuerung bei Vererbung/Schenkung

Sind sowohl der Erblasser/Schenker als auch der Erbe/Beschenkte deutsche Steuerinländer, ist der Erbe/Beschenkte in Deutschland unbeschränkt erbschaftsteuerpflichtig. In Spanien unterliegt er mit dem Grundstück als spanischem Inlandsvermögen gemäß Art. 18 DVO des spanischen ErbStG der beschränkten Steuerpflicht. In Bezug auf Bewertung und Steuersätze ist die SchenkSt an die ErbSt angelehnt. Ein wichtiger Unterschied besteht hinsichtlich der persönlichen Freibeträge: In Spanien werden diese nur beim Erwerb von Todes wegen, nicht bei einer Schenkung, gewährt. Zusätzlich entsteht mit der Vererbung/schenkweisen Übertragung wiederum die Wertzuwachssteuer. Noch ist von der Rechtsprechung nicht entschieden worden, ob und wie die Wertzuwachssteuer auf die deutsche ErbSt bzw. SchenkSt gemäß § 21 ErbStG anrechenbar ist. 

2. Immobilie wird von einer spanischen GmbH (S.L.) gehalten

Als „Steuermodell“ wird vielfach die Einlage des Grundstücks in eine S.L. (sociedad de responsabilidad limitada) diskutiert (Löber/Wendland/Fröhlingsdorf, Die neue spanische GmbH, S. 83 ff.; Börner, ZEV 04, 368; Strehl/Strehl, ErbStB 06, 353, 355). Die spanische S.L. ist eine juristische Person des Handelsrechts (Art. 11 und Art. 3 des ley 1/1995, de 23 de marzo, de sociedades de responsabilidad limitada, nachfolgend spanisches GmbHG). Ihre Gesellschafter haften nicht persönlich, sondern nur mit ihren Einlagen (Art. 1 spanisches GmbHG). Insofern ist die spanische S.L. mit der deutschen GmbH vergleichbar. Das Stammkapital der spanischen S.L. beträgt gemäß Art. 4 spanisches GmbHG allerdings nur etwa 3.000 EUR. 

 

2.1 Besteuerung beim Erwerb

Hinsichtlich der steuerlichen Auswirkungen beim Erwerb der spanischen Immobilie durch die S.L. kann auf die Ausführungen zum Erwerb durch die natürliche Person verwiesen werden. Es ergeben sich schon deshalb keine Unterschiede, weil die Entstehung der Vermögensübertragungssteuer von 6 % bzw. 7 % (siehe oben) gleichermaßen für natürliche Personen und Gesellschaften gilt (Börner, ZEV 04, 368); die „plusvalía“ wird im Endeffekt die Gesellschaft zu tragen haben. 

 

2.2 Besteuerung einer nachträglichen Einbringung der Immobilie

Im Unterschied zum Erwerb bezeichnet die Einbringung den Fall, dass die Immobilie vom Gesellschafter auf die Gesellschaft unentgeltlich übertragen wird. Diese Variante ist denkbar, wenn sich das Grundstück bereits im Eigentum der Person befindet und diese erst nachträglich die Gründung einer S.L. in Erwägung zieht. Die Einbringung des Grundstücks in die S.L. ist beim bisherigen Grundeigentümer ein einkommensteuerpflichtiger Vorgang. Besteuert wird der Differenzbetrag zwischen dem Wert des Grundstücks bei Anschaffung und dem Wert bei Einbringung. Der Steuersatz ergibt sich ebenso wie beim Verkauf des Grundvermögens aus Art. 25 LIRNR. Er liegt heute bei 18 %. 

 

Zudem entsteht für die Gesellschaft die Vermögensübertragungssteuer hinsichtlich des Grundstücks. Der Steuersatz beträgt 1 % (Löber/Wendland/Fröhlingsdorf, Die neue spanische GmbH, S. 134; Börner, ZEV 04, 368, 368, hält es zudem für möglich, dass daneben die Vermögensübertragungssteuer mit einem höheren Steuersatz zusätzlich entsteht). Unklar ist, ob auch die Wertzuwachssteuer entsteht (während Magri, Erbschaft- und Schenkungssteuerplanung deutsch-spanischer Erbfälle, S. 114 von ihrer Entstehung ausgeht, meint Börner, ZEV 04, 368, dass sie bei der Einbringung nicht anfällt). 

 

2.3 Laufende Besteuerung

Der spanische Fiskus wird bei einer S.L., deren einzige Tätigkeit in der Verwaltung und Überlassung der Ferienimmobilie besteht, regelmäßig davon ausgehen, dass der Ort der tatsächlichen Geschäftsführung am Belegenheitsort liegt (Strehl/Strehl, PIStB 01, 189, 192). Damit gilt für diese Gesellschaften gemäß Art. 8 des Ley 43/1995, de 27 de diciembre, del impuesto sobre sociedades, nachfolgend spanisches KStG, das spanische Körperschaftsteuerrecht. Sie sind in Spanien unbeschränkt körperschaftsteuerpflichtig. Die vermögensverwaltende Gesellschaft (sociedad patrimonial) hat 40 % auf ihre laufenden Gewinne sowie 15 % auf Veräußerungserlöse abzuführen (Art. 75 spanisches KStG).  

 

Bei solchen Gesellschaften kommen regelmäßig nur Einkünfte aus Vermietung oder Veräußerung in Betracht. Falls die Nutzungsüberlassung an den Alleingesellschafter unentgeltlich erfolgt, ist von einer operación vinculada gemäß Art. 16 spanisches KStG auszugehen, die mit einer verdeckten Gewinnausschüttung (vGA) vergleichbar ist. Im Rahmen der Gewinnermittlung der Kapitalgesellschaft ist sie mit dem Marktwert anzusetzen und löst eine Körperschaftsteuerpflicht aus (Strehl/Strehl, PIStB 01, 189, 193). Außerdem ist die spanische Immobiliensteuer abzuführen; die Belastung der Gesellschaft entspricht dabei der des natürlichen Immobilienbesitzers (Magri, Erbschaft- und Schenkungsteuerplanung deutsch-spanischer Erbfälle, S. 128). 

 

Von der Belastung der Kapitalgesellschaft ist die der natürlichen Person als Alleingesellschafter abzugrenzen. Der Gesellschafter einer in Spanien ansässigen Kapitalgesellschaft ist in Spanien mit seinen Dividendeneinkünften beschränkt einkommensteuerpflichtig. Wie bei der KSt ist es auch im Rahmen der Einkommensbesteuerung des Gesellschafters unerheblich, ob die Dividendenausschüttung offen oder - z.B. im Fall der unentgeltlichen Sachleistung - verdeckt erfolgt. Bei der Ermittlung der Bemessungsgrundlage ist der Wert der Nettodividende um die bereits auf Gesellschaftsebene entstandene KSt zu erhöhen (Magri, Erbschaft- und Schenkungsteuerplanung deutsch-spanischer Erbfälle, S. 125). Auf die so ermittelte Bruttodividende muss der Gesellschafter gemäß Art. 25 LIRNR 18 % ESt abführen (Strehl/Strehl, PIStB 01, 189, 194). Art. 10 DBA Deutschland-Spanien (nachfolgend DBA) setzt den Tarif jedoch auf 15 % herab, sofern der Dividendenbezieher keine Gesellschaft ist. 

 

Der in Deutschland ansässige Gesellschafter ist aus deutscher Sicht unbeschränkt steuerpflichtig und erzielt somit i.H. seiner Dividendeneinnahmen Einkünfte aus Kapitalvermögen (§ 20 EStG). Als Bemessungsgrundlage ist der Nettowert der Dividende anzusetzen (Strehl/Strehl, PIStB 01, 189, 198, setzen demgegenüber auch bei der Berechnung der deutschen ESt die in Spanien ermittelte Bruttodividende an); dabei ist es wiederum unerheblich, ob die Dividende offen oder als vGA geleistet wird (Strehl/Strehl, PIStB 01, 189, 195 f.). Nach dem Halbeinkünfteverfahren sind 40 % der bezogenen Dividende steuerfrei (§ 3 Nr. 40d EStG). Die anderen 60 % sind mit dem persönlichen Steuersatz des Gesellschafters zu versteuern. 

 

Zur Vermeidung der Doppelbesteuerung ist eine Anrechnung der in Spanien gezahlten Steuer auf die deutsche ESt vorgesehen. Diese wird gemäß Art. 23 DBA vollständig angerechnet (Hellwege, ErbStB 06, 353, 355; so auch Strehl/Strehl, PIStB 01, 189, 195, die jedoch § 34c EStG anwenden). Das DBA schließt die Anwendung allerdings aus (so Heinicke in Schmidt, EStG, 2010, § 34c Rn. 9). 

 

2.4 Besteuerung beim Verkauf

Der Verkauf soll hier in der Weise durchgeführt werden, dass die S.L. die Immobilie aus ihrem Vermögen heraus an den Käufer veräußert. In der Praxis wird oft anders verfahren: Der Verkäufer tritt die Gesellschaftsanteile an der S.L gegen Kaufpreiszahlung an den Erwerber ab. Dies kann vom spanischen Fiskus jedoch als verdeckte Immobilientransaktion gewertet (zu den Folgen Börner, ZEV 04, 368, 369).  

 

Der Verkauf aus der S.L. heraus führt zu einem Veräußerungsgewinn auf der Ebene der S.L. Er wird bei der vermögensverwaltenden S.L. pauschal mit 15 % besteuert. Im Fall der Ausschüttung an den Gesellschafter wird der an ihn geleistete Betrag als Dividende erfasst und als Einnahme aus Kapitalvermögen versteuert. Daneben ist zu beachten, dass der Erwerb auch mit der Vermögensübertragungssteuer belastet wird und der „plusvalía“, die jedoch regelmäßig der Erwerber zu tragen hat. Im Fall der Gewinnausschüttung wird auch der deutsche Fiskus wie bei der laufenden Besteuerung auf die Dividenden zugreifen.  

 

2.5 Besteuerung bei Vererbung bzw. Verschenkung

Da der Erbe/Beschenkte aus spanischer Sicht Steuerausländer ist, unterliegt er mit seiner Erbschaft/seinem Geschenk hinsichtlich des in Spanien belegenen Vermögens der beschränkten spanischen Erbschaftsteuerpflicht. Der Erbe wird nicht Eigentümer des Grundstücks, sondern erbt lediglich die Anteile an der Immobilien-S.L., die unverändert im Grundbuch als Eigentümerin eingetragen bleibt.  

 

Bezüglich der allgemeinen Erbschaftsteuerregeln (Steuersatz, Freibeträge usw.) ergeben sich keine Unterschiede zum bislang Ausgeführten. Es stellt sich allein die Frage, welchen Wert die Erbmasse hat, also mit welchem Wert die Gesellschaftsanteile an der S.L. für die Berechnung der spanischen ErbSt anzusetzen sind. Hierfür ist im Regelfall der Eigenkapitalwert, der sich aus der Bilanz der S.L. ergibt, heranzuziehen. Daher besteht die Möglichkeit, Wertsteigerungen der Immobilie im Rahmen der ErbSt unberücksichtigt zu lassen. Nur im Ausnahmefall ist auf den nominalen Wert der Gesellschaft abzustellen (zur Bewertung Börner, ZEV 04, 368; Magri, Erbschaft- und Schenkungsteuerplanung deutsch-spanischer Erbfälle, S. 86 f.). Die Einzelheiten ergeben sich aus Art. 16 des spanischen VStG. 

 

Auch für die deutsche ErbSt könnten sich lediglich Unterschiede hinsichtlich der Bewertung der S.L.-Anteile ergeben. § 12 ErbStG i.V. mit § 11 BewG bestimmt, dass für Anteile an Kapitalgesellschaften der gemeine Wert anzusetzen ist. Die Beteiligung an einer ausländischen Kapitalgesellschaft ist gemäß § 21 ErbStG i.V. mit § 121 BewG Auslandsvermögen und die darauf gezahlte ausländische ErbSt auf die deutsche ErbSt anrechenbar, sofern die Gesellschaft ihren Sitz im Ausland hat und der Erblasser zu mindestens 10 % beteiligt war. 

3. Immobilie wird von einer deutschen GmbH gehalten

Alternativ zur S.L. als Trägerin der Immobilie kommt - bei ansonsten gleicher Fallgestaltung - auch eine GmbH mit Sitz und Geschäftsleitung in Deutschland infrage (Wachter, ZEV 03, 137; Börner, ZEV 04, 368). 

 

3.1 Besteuerung beim Erwerb

Hinsichtlich der steuerlichen Auswirkungen beim Erwerb der spanischen Immobilie durch die deutsche GmbH kann auf die Ausführungen zur S.L. verwiesen werden. Der Erwerb von in Spanien belegenen Grundstücken durch eine deutsche Kapitalgesellschaft gestaltet sich wie der Kauf durch eine S.L., da für entgeltliche Übertragungen der Sitz der Gesellschaft nicht ausschlaggebend ist (Art. 6 LITP). Daher fallen auch hier 6 % bis 7 % Vermögensübertragungssteuer und die „plusvalía“ an. 

 

3.2 Besteuerung bei nachträglicher Einbringung der Immobilie

Im Grunde unterliegt die unentgeltliche Einbringung einer Immobilie in eine Kapitalgesellschaft mit 1 % der Vermögensübertragungssteuer. Für eine Gesellschaft mit Sitz im Ausland schließt Art. 6 LITP die Erhebung jedoch aus (Wachter, ZEV 03, 137, 142). Die Einbringung des Grundstücks in die GmbH ist beim Gesellschafter ein einkommensteuerpflichtiger Vorgang (Wachter, ZEV 03, 137, 143), der ebenso gehandhabt wird, wie bei der Einbringung in die S.L. 

 

3.3 Laufende Besteuerung

Obwohl die GmbH nicht in Spanien ansässig ist, erzielt sie nach dem spanischen KStG dennoch relevante Einkünfte aus Vermietung, sodass für diese Einkünfte, die mit in Spanien belegenem Vermögen in Zusammenhang stehen, spanische Körperschaftsteuer zu zahlen ist (Art. 45 des spanischen KStG i.V. mit Art. 6 DBA). Unklar ist, ob der spanische Fiskus eine aus seiner Sicht ausländische Kapitalgesellschaft als vermögensverwaltende anerkennt und sie demnach mit 40 % bzw. 15 % besteuert, oder den üblichen Satz von einheitlichen 35 % anwendet (Art. 23 des spanischen KStG). Der Gesellschafter hat - ebenso wie bei der S.L. - ESt i.H. von 18 % auf die Bruttodividende abzuführen (Börner, ZEV 04, 368, 370). 

 

Die GmbH unterliegt in Deutschland den Regeln des deutschen Körperschaftsteuerrechts und somit einem Definitivsteuersatz von zurzeit 25 % (§ 23 KStG). Daneben ist die GmbH auch gewerbesteuerpflichtig gemäß § 8 KStG, § 2 GewStG. Hinsichtlich der Besteuerung des Gesellschafters ergeben sich keine Unterschiede zum Gesellschafter einer S.L. 

 

3.4 Besteuerung beim Verkauf

Wenn der Verkäufer die Übertragung des Grundstücks mittels der Abtretung der Anteile an der GmbH bewirkt, wird der bei ihm entstandene Veräußerungserlös bei der Erhebung der deutschen ESt erfasst - wenn die Anteile weniger als ein Jahr gehalten wurden als sonstige Einkünfte nach § 23 EStG, ansonsten als gewerbliche Einkünfte nach § 17 EStG. Die jeweilige Steuerlast für den Veräußerungsvorgang hängt dabei vom Einkommensteuersatz des Steuerpflichtigen ab. 

 

3.5 Besteuerung bei Vererbung/Schenkung

Beteiligungen an nicht-ansässigen Gesellschaften unterliegen nicht der spanischen ErbSt/SchenkSt (Wachter, ZEV 03, 137, 141; Börner, ZEV 04, 368, 369). Somit ist die Vererbung/Schenkung in Spanien steuerfrei. In Deutschland unterliegt sie dem deutschen ErbStG. 

4. Erwerb der spanischen Immobilie mit dem Geld der Eltern

Bei dieser Fallgestaltung schenken die Eltern ihren Kindern einen bestimmten Geldbetrag, den diese dazu verwenden, ihren Eltern die Immobilie abzukaufen. Im Rahmen der Geldschenkung können sich die Eltern dabei die vergleichsweise hohen Freibetragsgrenzen im deutschen Schenkungsteuerrecht zunutze machen. So können die Eltern einem Kind bis zu 400.000 EUR zuwenden, ohne dass SchenkSt anfällt. Wird daraufhin das Haus zum Marktwert an das Kind veräußert, ergeben sich zunächst die allgemeinen Folgen einer Grundstücksveräußerung wie unter fremden Dritten; es fallen also die Vermögensübertragungs- und die Wertzuwachssteuer an. Außerdem unterliegt der Verkäufer mit seinem Gewinn - wie üblich - der ESt. 

5. Erwerbssplitting

Einen Schritt weiter als der Eigentumserwerb der Kinder mittels geschenkten Geldes geht die Konstellation des Erwerbssplittings (Löber/Huzel, Erben und Vererben in Spanien, 4. Aufl., S. 135 ff.; Gantzer, Spanisches Immobilienrecht, S. 57 ff.). Wie unter 4. wird den Kindern in Deutschland Geld zum Immobilienerwerb in Spanien zugewendet. Daraufhin erwerben die Kinder von dem Verkäufer das Grundstück. In der gleichen Urkunde wird den Eltern ein lebenslanges Nießbrauchsrecht an der Immobilie eingeräumt (Löber/Huzel, Erben und Vererben in Spanien, 4. Aufl., S. 136). Durch die gleichzeitige Vereinbarung des Nießbrauchsrechts wird das Eigentum der Kinder zum „bloßen Eigentum“ („nuda propiedad“), da den Kindern die tatsächliche Nutzung, wie sie dem Eigentümer eines unbelasteten Grundstücks zustünde, verwehrt ist.  

 

Auch hier profitieren die Abkömmlinge von den hohen Steuerfreibeträgen in Deutschland. Es wird den Eltern bei dieser Option aber außerdem wesentlich mehr Sicherheit geboten, da nun ihr Nutzungsrecht vertraglich abgesichert ist. Um einen späteren Verkauf des Grundstücks an fremde Dritte von vornherein auszuschließen, kann zudem in einem notariellen Vertrag zwischen Kindern und Eltern letzteren ein Vorkaufsrecht gewährt werden. Der Vorteil dieser Konstruktion zeigt sich im Erbfall: Da die Kinder zu diesem Zeitpunkt bereits das bloße Eigentum an der Immobilie innehaben, werden sie nur noch um den Wert des Nießbrauchs bereichert. Folglich wird auch nur dieser Wert in die Bemessungsgrundlage einfließen. 

 

Der zu ermittelnde Marktpreis dieses lebenslangen Nutzungsrechts ergibt sich aus Art. 26 span. ErbStG. Danach wird er auf 70 % des Verkehrswerts der Immobilie beziffert, wenn der Nutzungsberechtigte jünger als 20 Jahre ist. Mit jedem weiteren Lebensjahr nimmt er um 1 % ab, beträgt jedoch immer mindestens 10 %. Der Wert des Nießbrauchsrechts eines 61-Jährigen beträgt demnach noch 28 % des Verkehrswerts (Gantzer, Spanisches Immobilienrecht, S. 57).  

 

Gemäß Art. 11 des spanischen ErbStG gilt dies jedoch nicht, wenn die Transaktion beim Tod des Erblassers erst drei Jahre oder weniger zurückliegt. In diesem Fall wird vermutet, dass das bloße Eigentum Teil des Nachlasses sei, und die Immobilie schlägt mit ihrem vollen Wert zu Buche (Löber/Huzel, Erben und Vererben in Spanien, 4. Aufl., S. 137, merken hier an, dass die Vermutung widerlegbar ist und empfehlen die Überweisung in zwei Teilen entsprechend dem Preis für das bloße Eigentum und das Nießbrauchsrecht). 

 

Das Risiko, das im Übrigen auch bei der zuvor dargestellten Gestaltungsmöglichkeit besteht, ist die Tatsache, dass die Eltern hierbei bereits zu Lebzeiten ihr Eigentum (teilweise) aus der Hand geben und somit von den Erwerbern abhängig sind. Dies wird beispielsweise dann zum Problem, wenn das Kind nach Vollendung des Geschäfts insolvent wird (Gantzer, Spanisches Immobilienrecht, S. 58). 

6. Fremdfinanzierung der spanischen Immobilie

Ein „Steuersparmodell“ könnte auch in einer Fremdfinanzierung der Immobilie liegen (Hellwege, ErbStB 06, 58; Wachter, ZEV 03, 137). Der Kauf des Objekts wird über ein Bankdarlehen finanziert, das sich die Bank mit einer Hypothek absichern lässt. Der Vorteil besteht darin, dass auf diese Weise die Bemessungsgrundlage reduziert werden kann. Art. 13 des spanischen ErbStG bestimmt, dass die Schulden des Erblassers zum Abzug gebracht werden können, wenn das tatsächliche Bestehen der Schuld durch entsprechende Dokumente nachgewiesen werden kann. 

 

Wenn die Immobilie vollständig oder zu einem großen Teil durch Darlehen finanziert ist, kann es je nach Zinsvereinbarung und Tilgung zu einer erheblichen Reduzierung der - in Spanien relativ hohen - ErbSt kommen. Auf eine Schenkung ist der Artikel indes nicht anwendbar, da er nur den Vermögensübergang mortis causa betrifft. In diesem Fall richtet sich die Abziehbarkeit nach Art. 17 des spanischen ErbStG, der die Bestellung einer dinglichen Sicherheit am hingegebenen Objekt und die Übernahme der Schuld durch den Beschenkten zwingend vorschreibt. 

 

Besonders wichtig beim Fremdfinanzierungsmodell ist es, die geeignete Bank zu finden. Hier stellt sich vor allem die Frage, ob das Darlehen von einer deutschen oder einer spanischen Bank gewährt werden soll. In der Literatur wird teilweise angenommen, dass ein bei einer deutschen Bank aufgenommenes Darlehen bei der spanischen ErbSt nicht abgezogen werden kann (Hellwege, ErbStB 06, 58, 59; siehe auch Wachter, ZEV 03, 137, 143 m.w.N.).  

 

Ein weiteres Problem betrifft die Zweckbindung des Darlehens. Ein Teil der Literatur ist hier der Ansicht, dass nur die Schulden, die mit dem erworbenen Vermögensgegenstand wirtschaftlich zusammenhängen, geltend gemacht werden können (dagegen Wachter, ZEV 03, 137, 143, der auch auf Fundstellen zur ersten Ansicht verweist). Deshalb ist es ratsam, das Darlehen bei einer spanischen Bank aufzunehmen und den Auszahlungsbetrag ausschließlich zum Erwerb der Immobilie zu verwenden. Die Berücksichtigung der Darlehensschuld bei der deutschen ErbSt bestimmt sich nach § 10 ErbStG. Bei unbeschränkter Erbschaftsteuerpflicht unterliegt sie keinen Beschränkungen (Wachter, ZEV 03, 137, 144). 

 

Weiterführende Hinweise

  • Zivilrecht: Die spanische Ferienimmobilie (ErbBstg 10, 193 ff.)
  • Steuerrecht: Die spanische Ferienimmobilie (ErbBstg 10, 220)

 

Quelle: Ausgabe 10 / 2010 | Seite 249 | ID 139146