09.10.2008 | Bewertungsgesetz

(Teil-)Unentgeltliches Nutzungsrecht ohne Einfluss auf den gemeinen Wert

von WP / StB Dipl.-Kfm Gerrit Grewe, Berlin

Hat erst die Belastung mit dem Nutzungsrecht eines Dritten, das bei der Feststellung des Grundbesitzwerts gemäß § 146 Abs. 2 bis 6 BewG unberücksichtigt blieb, den zum Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts nach § 146 Abs. 7 bestimmten Wert ergeben, ist der Nachweis nicht geführt (BFH 11.6.08, II R 71/05, Abruf-Nr. 082815).

Sachverhalt

Die Kläger sind Erben eines bebauten Grundstücks, welches der Erblasser gegen geringe Pacht an einen Verein verpachtet hatte. Der Erhaltungsaufwand für die unter Denkmalschutz stehenden Gebäude war vom Verpächter zu tragen. Das FA setze als Grundbesitzwert den Mindestwert (§ 146 Abs. 6 BewG i.V. mit § 145 Abs. 3 BewG) an. Die Kläger legten ein Sachverständigengutachten vor, welches einen negativen Ertragswert und einen Verkehrswert des Grundbesitzes von 0 DM ermittelte. Das FA wies den Einspruch zurück, da die ungünstigen Bedingungen des Pachtvertrages als vertragliche Verfügungsbeschränkung gemäß § 9 Abs. 2 S. 3 und Abs. 3 BewG nicht zu berücksichtigen seien. Das FG (EFG 06, 167) gab der Klage statt.  

Entscheidungsgründe

Die Revision des FA ist begründet. Die sich aus dem Pachtvertrag ergebende teilunentgeltliche Nutzungsüberlassung ist bei der Ermittlung des gemeinen Werts nicht wertmindernd zu berücksichtigen. Bebaute Grundstücke sind gemäß § 138 Abs. 1 S. 2 und Abs. 3 S. 1 BewG i.V. mit § 146 Abs. 2 bis 5 BewG in einem vereinfachten Ertragswertverfahren zu bewerten, wobei der Wert nach § 146 Abs. 6 BewG nicht geringer sein darf als der Wert, mit dem der Grund und Boden allein als unbebautes Grundstück nach § 145 Abs. 3 BewG zu bewerten wäre. Gemäß § 146 Abs. 7 BewG ist ein niedrigerer Grundstückswert festzustellen, wenn der Steuerpflichtige nachweist, dass der gemeine Wert niedriger ist als der nach § 146 Abs. 2 bis 6 BewG ermittelte Wert. Der Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts kann nur dann als geführt angesehen werden, wenn dieser  

• für die nach § 146 BewG maßgebliche wirtschaftliche Einheit,

• für das zu bewertende Einzelwirtschaftsgut ermittelt oder

• aus einem Erwerbsvorgang abgeleitet wurde.

Nach § 68 Abs. 1 Nr. 1 BewG gehören zum Grundvermögen der Grund und Boden, die sonstigen Bestandteile und das Zubehör. Als rechtliche Bestandteile gehören auch die mit dem Grundstück verbundenen subjektiv-dinglichen Rechte (etwa Grunddienstbarkeiten, § 1018 BGB) zum Grundvermögen. Nicht zum Grund und Boden und damit nicht zur wirtschaftlichen Einheit i.S. des § 146 BewG gehören (teil-)unentgeltliche Nutzungsrechte (Nießbrauchs- und Wohnrechte), da sie nach Inhalt und Entstehung nicht mit der Beschaffenheit des Grundstücks zusammenhängen.