14.07.2025 · Fachbeitrag · Schenkungsteuer

Die verbilligte Apothekenvermietung ‒ ein schenkungsteuerliches Problem?

von Dipl.-Finanzwirt Marvin Gummels, Hage

| Es kommt immer wieder vor, dass Geschäftsräume innerhalb der Familie vermietet werden ‒ auch Apotheken. Vor allem wenn die eigenen Kinder die Mieter sind, wird oft großzügig auf einen Teil der erzielbaren Miete verzichtet und damit verbilligt vermietet. Doch Vorsicht: Eine verbilligte Vermietung macht den Finanzbeamten argwöhnisch. Die Gretchenfrage lautet nämlich: Ist in der verbilligten Vermietung eine Schenkung zu sehen? AH beleuchtet dieses Szenario mit einem Musterfall. |

Der Musterfall

• Sachverhalt

Frau Müller ist Eigentümerin eines Geschäftsgrundstücks. Auf diesem befindet sich eine Apotheke, die bisher für eine unstrittig ortsübliche Miete von monatlich 5.000 Euro an einen Apotheker vermietet war. Da der Apotheker die Apotheke aus Altersgründen aufgab, stand eine Neuvermietung an. Ein potenzieller Mieter war zwar bereit, die Apotheke für die gleiche Miete zu übernehmen. Da jedoch der Sohn von Frau Müller die Apotheke ebenfalls betreiben wollte, vermietete sie diese fortan an ihn. Der unbefristete Mietvertrag zwischen Frau Müller und ihrem Sohn sah jedoch eine Miete von nur 500 Euro pro Monat vor. Die Beteiligten fragen sich nun: Handelt es sich bei der verbilligten Vermietung um eine Schenkung?

Zivilrecht versus Steuerrecht

Unentgeltliche Gebrauchs- und Nutzungsüberlassungen stellen zivilrechtlich häufig keine Schenkung (§ 516 Bürgerliches Gesetzbuch [BGB]), sondern eine Leihe (§§ 598 ff. BGB) dar (Bundesgerichtshof [BGH], Beschluss vom 11.07.2007, Az. IV ZR 218/06). Steuerrechtlich wird hingegen nicht in dieser Weise differenziert. Gemäß § 7 Abs. 1 Nr. 1 Erbschaftsteuer- und Schenkungsteuergesetz (ErbStG) unterliegen nämlich nicht nur zivilrechtliche Schenkungen, sondern auch alle anderen freigebigen Zuwendungen der Besteuerung, sofern der Bedachte durch sie auf Kosten des Zuwendenden bereichert wird (Bundesfinanzhof [BFH], Urteil vom 02.03.1994, Az. II R 59/92). Voraussetzung für die Besteuerung ist daher die Erfüllung dreier Tatbestände: