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·Fachbeitrag ·Einkommensteuer

Verbilligte Vermietung an nahe Angehörige: Das ist neu im Jahr 2012

| Beim selbstgenutzten Wohneigentum ist ein steuerlicher Abzug der Aufwendungen für die Immobilie (Werbungskosten) wie Finanzierungskosten, Abschreibungen, Instandhaltungskosten usw. nicht möglich. Bei auf Dauer angelegten Vermietungen wird dagegen eine Einkunftserzielungsabsicht des Vermieters unterstellt. Es können folglich alle mit der Vermietung zusammenhängenden Werbungskosten steuerlich geltend gemacht werden - auch bei jahrelangen Verlusten und der Vermietung an nahe Angehörige. |

Steuersparmodell innerhalb der Familie

Bei dem Steuersparmodell innerhalb der Familie wird die Immobilie verbilligt vermietet. Um Missbräuchen vorzubeugen, hat die Finanzverwaltung Regeln aufgestellt, die zum 1. Januar 2012 erneut geändert worden sind.

 

  • Die Neuregelungen 2012 im Überblick

Mietfreie Überlassung

Die Kosten können wie bei der selbstgenutzten Wohnung nicht berücksichtigt werden.

Vereinbarte Miete unter 66 Prozent der ortsüblichen Vergleichsmiete

Die Vermietung ist in einen entgeltlichen und einen unentgeltlichen Teil aufzuspalten. Es ist nur der Teil der Werbungskosten abzugsfähig, der auf den entgeltlich vermieteten Teil entfällt.

Vereinbarte Miete ab 66 Prozent der ortsüblichen Vergleichsmiete

Die Werbungskosten sind in voller Höhe abzugsfähig.

 

HINWEIS |  Bis Ende 2011 musste die Miete 75 Prozent der ortsüblichen Vergleichsmiete betragen, damit die gesamten Werbungskosten anerkannt werden konnten. Machte die Miete nur zwischen 56 und 75 Prozent der ortsüblichen Vergleichsmiete aus, war mit Hilfe einer Prognose nachzuweisen, dass sich innerhalb von 30 Jahren ein Totalüberschuss ergeben wird. Betrug die Miete nur 56 Prozent der Vergleichsmiete, war nur dieser Anteil abzugsfähig.

 

  • Beispiel

Apotheker A vermietet seinem Sohn S eine aufwendig grundsanierte Wohnung für monatlich 420 Euro (= 60 Prozent der ortsüblichen Vergleichsmiete von 700 Euro). Das Finanzamt hat die Werbungskosten bisher in voller Höhe anerkannt, weil A vor drei Jahren eine günstige Prognoserechnung vorgelegt hat. So konnte A seine jährlichen Werbungskosten von rund 14.400 Euro vermindert um 5.040 Euro (12 x 420 Euro) mit immerhin 9.360 Euro (14.400 Euro - 5.040 Euro) steuermindernd berücksichtigen. Hätte A dem S die Wohnung unentgeltlich überlassen, wäre es nicht zu dieser Steuerersparnis von etwa 4.500 Euro gekommen. Bleibt es bei der bisherigen Miete, kann A nur 8.640 Euro (60 Prozent von 14.400 Euro) als Werbungskosten abziehen, sodass sich nur noch 3.600 Euro (8640 Euro - 5.040 Euro) steuermindernd auswirken. Für A besteht also Handlungsbedarf.

Verträge mit nahen Angehörigen prüft das Finanzamt intensiv

Bei Verträgen mit nahen Angehörigen schaut das Finanzamt genau hin, insbesondere bei einer Betriebsprüfung der Apotheke. Nur Mietverhältnisse mit klaren und eindeutigen Vereinbarungen werden anerkannt. Ein Mietverhältnis mit nahen Angehörigen muss so gestaltet sein, wie es auch unter Fremden üblich wäre. Besonders wichtig ist, dass die Miete laufend und termingerecht bezahlt wird und die Betriebskosten regelmäßig abgerechnet werden.

 

PRAXISHINWEIS |  Lassen Sie die Miete mit einem Dauerauftrag auf das Vermieter-Konto überweisen. So können Sie später einmal am besten die fristgerechte Zahlung der Miete nachweisen.

Zum Fall: Um weiterhin die gesamten Werbungskosten steuerlich berücksichtigen zu können, muss A die Miete auf 66 Prozent der Vergleichsmiete für die an den S vermietete Wohnung anpassen. Hierbei muss A beachten, dass Mieterhöhungen nur unter bestimmten Voraussetzungen zulässig sind. Allerdings berechtigt die Nichtbeachtung der zivilrechtlichen Kappungsgrenzen das Finanzamt allein noch nicht, das Mietverhältnis mit dem Sohn zu verwerfen.

 

PRAXISHINWEIS |  Über die angemessene ortsübliche Vergleichsmiete sollten Sie sich mit Hilfe des in vielen großen Städten geführten Mietspiegels orientieren. Auch beim Haus- und Grundbesitzerverein können Sie sich informieren. Schließlich kann auch der Mietmarkt in Tageszeitungen eine Hilfe sein. Bewahren Sie die Unterlagen auf, nach denen Sie die ortsübliche Vergleichsmiete bestimmt haben. Wenn Sie Streit mit dem Finanzamt vermeiden wollen, sollten Sie die 66-Prozent-Grenze übrigens nicht bis auf das Letzte ausreizen. So brauchen Sie sich auch nicht zu ärgern, wenn Sie einmal eine Anpassung an die Erhöhung der ortsüblichen Vergleichsmiete verpasst haben sollten.

Anpassung an die 66-Prozent-Grenze nach unten

Apotheker, die bisher mehr als 75 Prozent der ortsüblichen Vergleichsmiete von einem nahen Angehörigen verlangen mussten, um den Werbungskostenüberschuss bei der Steuer berücksichtigen zu können, sollten ab 2012 keine Mietminderung auf 66 Prozent vornehmen. Sonst könnte das Finanzamt einen Verstoß gegen den Fremdvergleich unterstellen und das gesamte Mietverhältnis in Frage stellen. Mietminderungen bei fremden Mietern dürften wohl nur in Ausnahmefällen üblich sein.

Verbilligte Vermietung nur bei Wohnraum zulässig

Die verbilligte Vermietung zu 66 Prozent und der volle Werbungskostenabzug setzen voraus, dass die Immobilie zu „Wohnzwecken“ überlassen wird. Vermietet also zum Beispiel eine Ehefrau als Eigentümerin des Grundstücks die von der Apotheke genutzten betrieblichen Räume an den Apotheker-Ehemann zu einer Miete von 66 Prozent der ortsüblichen Gewerbemiete, so sind die Werbungskosten nur zu 66 Prozent bei der Ehefrau abzugsfähig.

Quelle: Ausgabe 02 / 2012 | Seite 13 | ID 31253960