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·Fachbeitrag ·Kapitalanlagen

Immobilien - einfach nur immobil oder clever?

von Apotheker und Unternehmensberater Dr. Reinhard Herzog, Tübingen

| Gerade bei Heilberuflern stehen Immobilien traditionell hoch im Kurs, was aus psychologischer Sicht nicht verwundert. Stark regulierte, immanent sicherheitsorientierte und risikoaverse Berufe streben nach ebensolchen Kapitalanlagen. Gleichwohl kann man gerade bei dem scheinbar so sicheren und beständigen „Betongold“ viel falsch machen. Es gilt, nicht Hals über Kopf zu investieren und stets eine angemessene Rendite sowie Werthaltigkeit des Investments im Auge zu behalten. |

Grundbedürfnis Immobilie

Immobilien gehören zu den Grundbedürfnissen - schließlich muss jeder irgendwo wohnen und arbeiten. Sie werden immer gebraucht und verlieren - sofern nicht völlig heruntergekommen oder am falschen Ort stehend - somit nie völlig ihren Wert. Daneben besteht stets ein Grundstückswert, und Grund und Boden sind nun einmal nicht vermehrbar. Gleichzeitig leitet sich die Bezeichnung „Immobilie“ von immobil ab. Wir reden über hohe Beträge und somit über typische „Klumpenrisiken“. Für die meisten Normalverdiener ist die eigene Wohnimmobilie die mit Abstand größte Investition in ihrem Leben, die sie oft Jahrzehnte bindet. Das erklärt, warum überhitzte und aus dem Takt geratene Immobilienmärkte weltweit gerne der Ausgangspunkt für Finanzkrisen sind: Ihre schiere Größe und die Durchdringung weiter Bevölkerungskreise machen das möglich.

 

So nüchtern man Immobilien bewerten kann wie andere Anlagegegenstände auch, so sehr sollte man zuerst die Motive für einen Immobilienerwerb betrachten. Denn es ist ein großer Unterschied, ob wir über eine Wohnimmobilie „fürs Leben“, eine Geschäftsimmobilie - zum Beispiel Apotheken- und Praxisgebäude - oder schlicht ein Kapitalanlagevehikel reden. Je mehr das Thema Kapitalanlage in den Vordergrund rückt, umso stärker sollte die klare Rendite- und Risikobetrachtung überwiegen. Bei Wohnimmobilien spielen viele nicht-materielle Erwägungen hinein. Bei selbst genutzten Geschäftsimmobilien sind es viele strategische Aspekte, die den Geschäftsverlauf und die Handlungsfähigkeit entscheidend beeinflussen können.

Selbstgenutzte Wohnimmobilien

Bei selbstgenutzten Wohnimmobilien gilt der Blick zuerst den individuellen Wohnbedürfnissen und der örtlichen Lage. Die Nähe zum Arbeitsplatz wird häufig bevorzugt. Gerade bei Landapotheken ist die berufliche und private Präsenz vor Ort einschließlich des Engagements in Vereinen und Gremien dem Erfolg dienlich. Also ein Spiel mit minimalem Risiko? Bejahen kann man dies meist, wenn alles auf lange Zeit angelegt ist - womöglich bis zur Rente und darüber hinaus. Die Wertentwicklung der Immobilie und Verkäuflichkeit spielen dann praktisch kaum eine Rolle, weil ein Verkauf nicht zur Diskussion steht.

 

Doch das Leben läuft oft anders: Statistiken zu Scheidungen, Krankheitsrisiken oder Berufsunfähigkeit sprechen eine klare Sprache und auch strukturelle Umbrüche am Ort können solchen Lebensentwürfen schnell einen Strich durch die Rechnung machen. Dann stellt sich die Frage der Verwertung.

 

Hier zeigt sich oft, dass das Objekt sehr individuell und speziell gestaltet wurde, womöglich gar abgehoben und pompös. Was in den Metropolen der Republik trotzdem seine Abnehmer findet, liegt in einer Landgemeinde wie Blei im Markt und ist annähernd unverkäuflich oder nur mit drastischen Preiszugeständnissen absetzbar. Der Grund ist: Das Objekt geht an den Bedürfnissen vor Ort vorbei und die Zahl der geeigneten Käufer ist minimal. Oft sind scheinbar günstige Landobjekte viel zu groß, was spätestens beim Auszug der Kinder offenkundig wird. Kluge Bauherren haben den Grundriss so flexibel angelegt, dass eine vielseitige Nutzung möglich ist - zum Beispiel die kostengünstige Abtrennung von Mieteinheiten. Allerdings wundert sich hier so Mancher, wie schwer die Vermietung abseits der Ballungszentren sein kann.

 

Diese Probleme kennt man in den wirtschaftsstarken Metropolen nicht. Stattdessen wird hier - nicht zuletzt aus Preisgründen - um jeden Quadratmeter gerungen.

 

PRAXISHINWEIS | Tendenziell gilt für eine Großstadtumgebung: Lieber etwas tiefer in die Tasche greifen für eine attraktive, zukunftsfähige Lage und Ausstattung, als in Rand- oder gar Problemlagen auszuweichen. Denn wirklich gute Lagen entwickeln sich erfahrungsgemäß langfristig am besten, stecken Immobilienkrisen besser weg und rechtfertigen so höhere Preise.

 

„Problemlagen“ mögen infrage kommen, wenn eine umfassende Stadtteilsanierung absehbar ist, man quasi am Tiefpunkt kauft und dann die Aufwärtsentwicklung mitmacht. Hier winken sehr hohe Gewinne, die aber gerne bereits von Profis abgeschöpft werden. Denn diese Strategie verlangt nach ausgeprägtem Geschick bei der Auswahl und oft sehr viel Geduld - zumal sich größere Bauprojekte hierzulande extrem in die Länge ziehen können und nicht vor vielfältigen Überraschungen gefeit sind.

Betriebsimmobilien

Bei Betriebsimmobilien sind der Kauf ausschließlich von Apothekenräumen, eine kombinierte selbstgenutzte Wohn-/Apothekenumgebung (häufig auf dem Land) oder gar ein ganzes Geschäfts-/Praxisgebäude mit Apotheke und vielleicht noch Wohnungen zu unterscheiden. Daraus ergeben sich mehr oder weniger große Gestaltungsmöglichkeiten, die selbst hohe Investitionen rechtfertigen können. Doch genau diese sich eröffnenden Freiheitsgrade sind es, die es als erstes herauszuarbeiten gilt.

 

Kombination von Apotheke und Arztpraxen

Strategisch und wirtschaftlich am attraktivsten ist sicherlich die Kombination von Apotheke und Arztpraxen. In kleineren Gemeinden kann so die lokale Vorherrschaft zementiert werden. Die Lage hat dabei in übersichtlichen Kleingemeinden nicht den herausragenden Stellenwert. Und doch bedeutet eine solche Traumkonstellation viele Abhängigkeiten: Je größer die Stadt, desto mehr entscheidet die Lage über die Ansiedelung von Praxen und Geschäften, und umso mehr konkurrierende Standorte gibt es. Zudem steigen die Preise. Das „Stadt-Monopoly“ bedeutet höhere Einsätze und Risiken. Trotzdem erlauben es solche Gestaltungsmöglichkeiten am ehesten, von klassischen Bewertungsaspekten aus kühler Investorensicht abzuweichen. Schließlich winken nicht in erster Linie Mieten, sondern Zusatzumsätze.

 

PRAXISHINWEIS | Es ist empfehlenswert, auch solche Projekte im Worst-Case-Szenario durchzurechnen: Wie trägt sich das Konstrukt, wenn ein, zwei oder mehr Verordner ausziehen oder wenn es zum Streit kommt?

 

Ausschließlicher Ankauf von Apothekenräumen

Viel nüchterner sieht die Rechnung aus, wenn man - gerade in der Stadt - nur die Apothekenräume angeboten bekommt. Oft ist das Teileigentum mit allen Konsequenzen in ein größeres Objekt integriert. Gerne werden Objekte mit Investitionsstau veräußert. Hier nehmen Sie dann viel Geld in die Hand, haben aber auf Ihr Umfeld dennoch kaum Einfluss. Sie sind womöglich sogar noch stärker vom ehemaligen Vermieter abhängig, der vielleicht die anderen Objekte im Haus behält. Denn alle seine Aktivitäten beeinflussen den Wert Ihrer Räumlichkeiten dann erheblich.

 

Damit stellt sich die kühle Rechenaufgabe: Wie hoch ist Ihre Kapitalrendite des Investments, sprich, wie rechnet es sich im Gegensatz zur bisherigen Miete? Finanziert es sich daraus? Ebenso wichtig ist die Frage, ob das meist erhebliche Kapital andernorts besser arbeiten kann als in totem Beton. Viele Unternehmen gehen den umgekehrten Weg und betreiben das Sale-and-Lease-back. Sie verkaufen also die Immobilie und mieten sie zurück, weil sie mit dem Kapital unternehmerisch mehr anfangen können. Diese Frage sollten Sie sich ebenfalls stellen.

 

Kombinierte Wohn- und Betriebsimmobilien

Gerade bei Betriebs- oder kombinierten Wohn- und Betriebsimmobilien zeigen sich die Schattenseiten der vermeintlichen Sicherheit und Beständigkeit. Eigene Immobilien sind die bedeutendsten Bremsklötze, mutige Standortentscheidungen zu treffen und von einem „toten Pferd“ abzusteigen. Wer geht aus eigenen Apothekenräumen schon freiwillig und frühzeitig heraus? Das passiert erst, wenn es gar nicht mehr anders geht. Dann sind allerdings oft viele Züge bereits abgefahren.

Immobilien zur Kapitalanlage

Historisch niedrige Zinsen, Angst vor dem Finanzcrash - die Flucht in etwas Beständiges liegt da nahe. Doch Flucht, zumal inmitten einer nervösen Schafherde, ist nicht die intelligenteste Antwort. Angesichts von Überhitzungsanzeichen des Immobilienmarkts in gefragten Regionen ist eher kühles Überlegen und Abwägen angesagt. Für den Fall des Worst Case (Finanzcrash) ist zu bedenken, dass der Staat die Immobilienbesitzer wohl ebenfalls empfindlich schröpfen müsste: Vermögensabgaben und Steuern, Fehlbelegungsabgaben oder gar ein „Lastenausgleich“ wie es ihn nach dem Zweiten Weltkrieg schon gegeben hat. Wer meint, mit Immobilien die ultimative Versicherung gegen alle Krisen gefunden zu haben, könnte sich böse täuschen.

 

Wenn allerdings die Entscheidung für eine Investition fällt, sind die folgenden Fragen zu stellen:

 

  • Erscheint das Investment auch langfristig sinnvoll?
  • Sind die Mieten auf Dauer erwirtschaftbar oder müssen Sie bei der ersten Konjunkturdelle oder lokalen Problemen Leerstand fürchten?
  • Ist das Objekt noch attraktiv, wenn die Zinsen wieder steigen und „sichere“ Anlagealternativen - wie zum Beispiel Anleihen - wieder zunehmen?
  • Bricht die Renditeberechnung bei steigenden Zinsen zusammen? Könnte gar die Finanzierung kippen?

 

Hier werden bei den derzeitigen Minizinsen groteske Fehler gemacht - die Käufer übernehmen sich schlicht (siehe Tabelle: Diese Beträge können Sie für eine Mio. Euro Gesamtzahlungen [Zins und Tilgung, nachschüssiges Tilgungsdarlehen] in Abhängigkeit von Zins und Laufzeit in etwa aufnehmen.). Berater schauen weg, denn die Klugen wissen: Das böse Erwachen kommt erst in etlichen Jahren.

 

  • Tabelle: Kreditsumme bei 1 Mio. Euro Gesamtkosten (Zins und Tilgung)
Zins
2,0 Prozent
3,0 Prozent
5,0 Prozent
7,0 Prozent

10 Jahre

901.000

858.000

784.000

722.000

20 Jahre

826.000

760.000

656.000

576.000

30 Jahre

769.000

690.000

571.000

488.000

40 Jahre

741.000

656.000

533.000

449.000

 

Alternative Immobilien-Anlagevarianten

Man muss nicht sechs- oder siebenstellig in eigene Objekte investieren, um mit Immobilien dabei zu sein. Es seien die ins Gerede geratenen offenen Fonds erwähnt, von denen sich einige solide nach dem Tal der Tränen wieder stabilisieren. Geschlossene Fonds sind ein Thema für sich, denn Sie sind im Grunde noch unflexibler als mit einer eigenen Immobilie. Sie werden eine solche Beteiligung auf dem freien Markt kaum mehr zu akzeptablen Preisen los und die Fremdbestimmung ist maximal. Das muss man sich sorgfältig ansehen. Wohngenossenschaften in verschiedenen Rechtsformen sind gerade in Städten eine interessante Option. Aber auch hier gilt: Drum prüfe, wer sich lange bindet ...

 

Als Beimischung betrachtenswert sind Immobilienaktien und REITs (REIT = Real Estate Investment Trust). Neben Dividenden winken Kursgewinne. Viele dieser Papiere findet man im Ursprungsland USA, aber auch hierzulande und im übrigen Europa mit unterschiedlichen Schwerpunkten: Wohnungen, Büro- und Gewerbeimmobilien, Shoppingcenter etc. Exotisch wird es, wenn Wald- und Pflanzungsbeteiligungen - vorzugsweise in Südamerika, Asien und Osteuropa - angeboten werden. Das muss nicht unbedingt Finanz-Harakiri sein. Es gilt aber auch hier ganz genau hinzuschauen und zu analysieren - und zwar aus Ihrer Perspektive und der des Anbieters: Warum braucht dieser für ein attraktives Investment Ihr Geld und holt sich das benötigte Kapital nicht günstiger von der Bank? Das ist eine entscheidende Frage bei vielen Investments!

Ein kurzes Bewertungs-Einmaleins

Wer im Internet die Begriffe „Immobiliene“, „Bewertung“ und „Ertragswertverfahren“ eingibt, erhält brauchbare Ergebnisse. Dennoch hier einige Anmerkungen:

 

Reinertrag und Objektwert

Aus Sicht des Investors wird man den Reinertrag des Objekts als Bewertungsgrundlage heranziehen. Das ist in der Regel die Netto-Miete des Objekts (selbstgenutzt: kalkulatorische marktgerechte Miete) reduziert um Verwaltungs- und Bewirtschaftungskosten sowie realistische Instandhaltungsaufwendungen bzw. -rückstellungen. Letztere werden gerade bei älteren Gebäuden oft unterschätzt. Es seien nur die Energiewende, der damit verbundene „Dämm- und Modernisierungswahn“ und bisweilen groteske regulatorische Vorgaben erwähnt, die viele vor den 1980er-Jahren gebaute Häuser absehbar zu unkalkulierbaren Sanierungsfällen werden lassen.

 

Dieser jährliche Reinertrag wird mit einem Faktor multipliziert. So erhält man eine erste Orientierung für den Objektwert. Dieser „Praktiker-Faktor“ hat eine Spannweite wie selten und beträgt etwa 10 bis 15 für wenig gefragte (Land-)Lagen über etwa 20 bis 25 für mittlere, „normale“ (Stadt-)Lagen bis über 30 in ausgesprochen guten Lagen der angesagten Metropolen. Derart vereinfacht wird häufig gerechnet. Ein Faktor von 20 bedeutet umgekehrt, dass man 5 Prozent Ertrag vor Steuern auf sein Investment ohne Nebenkosten erhält.

 

Beachten Sie | Hier beginnen jedoch die Feinheiten: Die Nebenkosten (Grunderwerbsteuer - je nach Bundesland meist um 5 bis maximal 6,5 Prozent, Maklercourtage bis 4 Prozent plus Mehrwertsteuer, Notargebühren, Gutachter, eigene Aufwendungen) erreichen schnell über 10 Prozent und drücken entsprechend die Rendite.

 

Grundstückswert

Ein weiterer Punkt ist der Grundstückswert: Abgesehen davon, dass er steuerlich nie abschreibbar ist, wurde er in obiger verkürzter Wertermittlung über den Faktor mit einberechnet. Offizielle Ertragsbewertungen berechnen den Bodenanteil jedoch separat. Dabei mindert seine Verzinsung mit dem Liegenschaftszinssatz den Reinertrag (ein Grundstückswert von 100.000 Euro würde den Reinertrag also bei vier Prozent Zinsannahme um 4.000 Euro per annum mindern) und nur der verminderte Ertrag würde mit dem Faktor kapitalisiert. Dieser Kapitalisierungsfaktor wird nun aber aus der voraussichtlichen Restnutzungsdauer und dem Liegenschaftszinssatz aus Tabellen ermittelt (§ 20 ImmoWertV Anlage 1, ImmoWertV = Verordnung über die Grundsätze für die Ermittlung der Verkehrswerte von Grundstücken). Bei einem Liegenschaftszins von zum Beispiel 4 Prozent und 50 Jahren Restnutzung bei einem neueren Objekt finden wir dort einen Faktor von 21,48 tabelliert. Bei 5 Prozent und 40 Jahren wären es hingegen nur 17,16. Das illustriert, wie man alles drehen und wenden kann.

 

Boden- und Verkehrswert

Der Bodenwert käme dann separat obenauf. Zieht man den offenkundigen Investitionsstau und Sanierungsbedarf ab, ergibt das den Verkehrswert.

 

PRAXISHINWEIS | Profis schauen grundsätzlich auf den Bodenwert. Dieser ist gerade bei älteren Gebäuden der eigentliche Wert und nimmt in ordentlichen Lagen langfristig zu. Selbst bei Eigentumswohnungen lohnt ein Blick auf den anteiligen Grundstückswert.

 

Hinweis | Spielen Renditeaspekte keine Rolle, wird man eher den Substanzwert betrachten: das Grundstück und die Herstellungs- bzw. Wiederbeschaffungskosten.

 

Marktpreise vor Ort

Entscheidend ist jedoch am Ende, was am Markt erlöst wird. Immobilien müssen eben auch erschwinglich sein. Deshalb sollte sich ein Interessent immer ein Bild von den Marktpreisen vor Ort machen:

 

  • Stimmen die Relationen zum dortigen Einkommen? Die Kennziffer dafür lautet: Preise je qm bezogen auf gezahlte Stundenlöhne in den Preisklassen einfach, mittel, gehoben, Spitzenlagen.

 

  • Wie sieht die soziodemografische und wirtschaftliche Lage aus? Ist die Gemeinde wachsend und prosperierend oder schrumpfend? Sind Strukturprobleme absehbar oder stehen die Zeichen länger auf Expansion?

 

PRAXISHINWEIS | Diese Zukunftsaussichten sind viel entscheidender als ein vermeintlich günstiger Kauf, der sich nach Jahren doch als teuer herausstellt, weil das Umfeld dann selbst diesen „günstigen“ Preis nicht mehr hergibt. Hier sollten Sie gegebenenfalls rechtzeitig aussteigen. Gerade bei Immobilien macht „Aussitzen“ keinen Sinn. Die Zyklen sind viel zu lang und das Objekt wird in den ganzen Jahren nicht besser.

 

FAZIT | Immobilien sind zurecht ein „Anker-Investment“ in einer soliden Lebensplanung. Die historisch größten Vermögen sind tatsächlich über die Akkumulation von Immobilien- und Betriebsvermögen zustande gekommen, trotz dazwischenliegender Umwälzungen, Kriege und Notzeiten. Entscheidend dabei ist aber, die vielen Stolperfallen zu umgehen, die mit einer solchen Investition verbunden sind. Dazu zählt insbesondere, dass man nicht zum falschen Zeitpunkt zu teuer in womöglich nicht einmal werthaltige Objekte einsteigt.

 
Quelle: Ausgabe 12 / 2014 | Seite 15 | ID 43045753