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01.10.2008 |Mietimmobilien

Fremdfinanzierung einer Immobilie kann günstiger sein als Eigenmittel-Einsatz

Die Abgeltungsteuer erfordert bei Finanzierungsentscheidungen ein Umdenken. Künftig kann es sich trotz ausreichender Eigenmittel lohnen, für den Kauf oder Bau einer Mietimmobilie einen Kredit aufzunehmen und die Eigenmittel gewinnbringend anzulegen. 

Wie wirkt sich der Einsatz von Eigenmitteln jetzt aus?

Weil die Sollzinsen in der Regel über den Habenzinsen liegen, wird beim Bau, Kauf oder zur Renovierung einer Mietimmobilie unter wirtschaftlichen Aspekten oft das vorhandene Eigenkapital eingesetzt. Steuerlich ergeben sich keine Auswirkungen. Die Schuldzinsen können Sie als Werbungskosten bei den Mieteinnahmen abziehen. Setzen Sie Eigenkapital ein, mindern sich Ihre Kapitaleinnahmen.  

Wie wirkt sich der Einsatz von Fremdmitteln künftig aus?

Mit der Abgeltungsteuer ändert sich dieser Effekt. Ab dem Jahr 2009 unterliegen die privaten Zinserträge nur noch dem Pauschalsteuersatz von 25 Prozent und belasten nicht mehr die Progression des übrigen Einkommens. Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung werden dagegen weiter mit dem persönlichen Steuersatz versteuert. Das heißt: Liegt Ihr persönlicher Steuersatz über 25 Prozent, ist der Einsatz von Fremdmitteln anstelle von Eigenkapital vorteilhaft.  

 

Der Vorteil entsteht durch die künftige Tarifspreizung von bis zu 20 Prozent zwischen Kapitaleinkünften (25 Prozent Abgeltungsteuer) und Einkünften aus Vermietung und Verpachtung (bis zu 45 Prozent Höchststeuersatz). Haben Sie ausreichend Eigenkapital für die Investition und bleibt das Geld auf der Bank, werden die Erträge steuerlich mit abgeltender Wirkung zu 25 Prozent erfasst. Verwenden Sie das Fremdkapital zur Erzielung von Mieteinkünften, wirken sich Schuldzinsen als Werbungskosten auch ab dem Jahr 2009 unverändert zum individuellen Steuersatz steuermindernd aus. Das heißt: Sie entlasten auch den Tarif auf die übrigen Einkunftsarten (Progression).  

 

Beispiel

Apotheker M erzielt aus 100.000 Euro Anleihen jährlich Zinsen von 4.500 Euro. Ab 2009 zahlt er darauf Abgeltungsteuer von 1.125 Euro (4.500 Euro x 25 Prozent). Ein Finanzierungsaufwand von angenommen 5.200 Euro (5,2 Prozent) auf einen Kredit von 100.000 Euro mindert die Steuerlast um bis zu 2.340 Euro (5.200 Euro x 45 Prozent). Dem Steuervorteil von bis zu 1.215 Euro (2.340 Euro ./. 1.125 Euro) stehen so höhere Schuldzinsen von 700 Euro gegenüber. Für Höchstbesteuerte bleibt ein Vorteil von 515 Euro (1.215 Euro ./. 700 Euro). 

 

Quelle: Ausgabe 10 / 2008 | Seite 19 | ID 121668