01.10.2005 | Einkommensteuer
Mischdarlehen für gemischt genutzte Gebäude
Bei der Herstellung oder Anschaffung eines gemischt genutzten Gebäudes (teilweise für den Betrieb der Apotheke, teilweise zu eigenen Wohnzwecken und/oder teilweise zur Vermietung) kann die Finanzierung steuerlich optimiert werden: Nimmt der Apotheker für den Apothekenteil Fremdmittel auf, können die Schuldzinsen als Betriebsausgaben angesetzt werden. Die Zinsen des Darlehens für den fremd vermieteten Teil können als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung berücksichtigt werden.
Wird ein einziges Darlehen für alle Teile (Selbstnutzung, Vermietung und Betriebsvermögen) aufgenommen, kann trotz mangelnder Übereinstimmung von Darlehenssumme und Anschaffungskosten das Darlehen dem fremdvermieteten Gebäudeteil zugeordnet werden. Denn dieses „Mischdarlehen“ kann aufgeteilt werden. Diese sorgfältige Trennung der Fremdmittel zu Zwecken der Selbstnutzung, Vermietung und Betriebsvermögen verursacht zwar zunächst einigen Aufwand. Es ist aber davon auszugehen, dass in der Investitionsphase versäumte Zuordnungen später steuerlich nicht mehr entflochten werden können. Deshalb sollten zum Beispiel die entsprechenden Darlehensteile getrennt voneinander abgerufen werden. Oder es können von vornherein gesonderte Darlehen auf getrennte Konten aufgenommenwerden (BFH-Urteil vom 1.3.2005, Az: IX R 58/03, Abruf-Nr: 051726).
