26.11.2025 · Fachbeitrag · Vermietung und Verpachtung

Neues zu Ferienwohnungen: Prüfung der Auslastung über drei bis fünf Jahre

von Dipl.-Finw. StB Christian Herold, Herten/Westf.

| Bei einer ausschließlich an Feriengäste vermieteten und in der übrigen Zeit hierfür bereitgehaltenen Ferienwohnung ist typisierend von einer Überschusserzielungsabsicht des Steuerpflichtigen auszugehen, wenn das Vermieten die ortsübliche Vermietungszeit von Ferienwohnungen ‒ abgesehen von Vermietungshindernissen ‒ nicht um mindestens 25 % unterschreitet. Um den Einfluss temporärer Faktoren möglichst gering zu halten, ist auf die durchschnittliche Auslastung der Ferienwohnung über einen zusammenhängenden Zeitraum von drei bis fünf Jahren abzustellen (BFH 12.8.25, IX R 23/24). |

Zum Hintergrund

Bei Ferienwohnungen, die im Rahmen der privaten Vermögensverwaltung vermietet werden, sind die Werbungskosten oftmals über viele Jahre höher als die Einnahmen, weil die Wohnungen selten ganzjährig vermietet werden. Und da hier auch noch private Motive mitspielen, lehnen die FÄ die Anerkennung der Verluste wegen „Liebhaberei“ häufig ab. Das heißt: Der Vermieter muss in vielen Fällen den Gegenbeweis antreten und dem FA gegenüber darlegen, dass er langfristig doch einen „Totalüberschuss“ erreichen kann. Etwas anderes gilt bei Wohnungen, die ausschließlich an wechselnde Feriengäste vermietet, also nicht selbst genutzt werden: Hier muss der Fiskus dem Eigentümer grundsätzlich Glauben schenken; der Nachweis eines Totalüberschusses wird ‒ anders als bei zeitweise selbst genutzten Wohnungen ‒ unterstellt. Allerdings spielt hier die Anzahl der Vermietungstage eine bedeutende Rolle:

• Eine Überschusserzielungsabsicht wird (nur) dann unterstellt, wenn die Ferienwohnung im ganzen Jahr ‒ bis auf die üblicherweise vorkommenden Leerstandszeiten ‒ an wechselnde Feriengäste vermietet wird. Wird die ortsübliche Vermietungszeit hingegen um mindestens 25 % unterschritten, ist die Einkünfteerzielungsabsicht anhand einer Prognose zu überprüfen (BFH 26.10.04, IX R 57/02).