09.06.2020 · Fachbeitrag · Vermietung und Verpachtung

Kein Abzug von Verlusten bei kurzer Besitzdauer

von Dipl.-Finw. StB Christian Herold, Herten/Westf.

| An die steuerliche Anerkennung von Verlusten aus V+V werden grundsätzlich keine hohen Anforderungen gestellt ‒ die Absicht der Überschusserzielung ist grundsätzlich zu unterstellen. Wenn jedoch bereits bei Erwerb der Immobilie feststeht, dass diese alsbald wieder verkauft oder selbst genutzt werden soll, steigen die Finanzämter in die Prüfung der Überschusserzielungsabsicht ein. Jüngst hat das FG Niedersachsen (25.2.20, 9 K 112/18) entschieden, dass Verluste aus der Vermietung einer Immobilie nicht mehr anerkannt werden können, wenn bereits bei Abschluss des Mietvertrags die Absicht besteht, das Objekt später unentgeltlich an die Mieter, etwa Sohn oder Tochter, zu übertragen. |

MERKE | Der Abzug der Verluste ist auch rückwirkend zu versagen, wenn dem Finanzamt die Umstände nachträglich bekannt werden. Entsprechende Steuerbescheide können nach § 173 AO geändert werden.

Sachverhalt

Der Kläger hat ein Einfamilienhaus, das ihm seine Mutter im Mai 2013 geschenkt hatte, an seinen Sohn und seine Schwiegertochter vermietet. Nach dem Besitzübergang nahm er umfangreiche Umbau- und Erweiterungsarbeiten nach den Wünschen der Mieter vor. Der Umzug in das Einfamilienhaus erfolgte anschließend in Etappen bis November 2014. Im Juli 2015 übertrug der Kläger dann das Mietobjekt ‒ mit Wirkung zum 1.1.16 ‒ im Wege der vorweggenommenen Erbfolge auf seinen Sohn. Das Finanzamt, das die erheblichen Verluste von über 450.000 EUR in den Jahren 2013 bis 2015 zunächst anerkannt hatte, erfuhr von der unentgeltlichen Übertragung erst bei Bearbeitung der Steuererklärung 2016. Das Finanzamt ging nun von einer von vornherein nur begrenzten Mietzeit und einer fehlenden Überschusserzielungsabsicht aus und änderte die ESt-Bescheide 2013 bis 2015 nach § 173 AO. Einspruch und Klage blieben erfolglos.