01.12.2025 · Fachbeitrag · Restnutzungsdauer

Absetzung für Abnutzung: keine Verkürzung der Nutzungsdauer bei möglicher Sanierung

von Dipl.-Finw. StB Christian Herold, Herten/Westf.

| Die typisierende Nutzungsdauer für die Bemessung der AfA nach § 7 Abs. 4 EStG beträgt ‒ je nach Nutzung und Bauantrag oder Kaufdatum ‒ 50, 40 oder 33 Jahre. Liegt die tatsächliche Nutzungsdauer eines Gebäudes nachweislich darunter, kann diese für die AfA zugrunde gelegt werden. Der BFH hatte im Jahre 2021 bahnbrechend entschieden, dass an den Nachweis einer kürzeren Nutzungsdauer keine überbordenden Anforderungen zu stellen sind (BFH 28.7.21, IX R 25/19). In der Folge haben die Finanzgerichte die BFH-Entscheidung „mit Leben gefüllt“ (vgl. GStB 25, 322 ff.). Nun hat das FG München allerdings zuungunsten eines Immobilienbesitzers entschieden, dass eine Verkürzung des AfA-Zeitraums nicht in Betracht kommt, wenn ein Gebäude mit vertretbarem Aufwand saniert und im Anschluss doch langfristig ‒ wirtschaftlich erfolgreich ‒ genutzt werden kann (FG München 10.4.25, 10 K 1531/21). |

Sachverhalt und Entscheidung

Eine GbR erwarb ein Gebäude, das vormals als Hotel genutzt wurde. Im Anschluss wurde dieses an die Bezirksregierung zur Nutzung als Asylbewerberheim für zehn Jahre vermietet. Die GbR legte dem Finanzamt für das Gebäude ein Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen vor. Der Gutachter hat dabei die Restnutzungsdauer auf zehn Jahre geschätzt. Dementsprechend machte die GbR einen AfA-Satz von 10 % geltend. Das Finanzamt hingegen setzte die AfA nur mit 2 % an. Einspruch und Klage hatten keinen Erfolg.

Der vom Gericht seinerseits beauftragte Gutachter habe festgestellt, dass es nicht auszuschließen sei, dass die öffentliche Hand auch nach Ablauf des Mietvertrages ein Interesse an einer weiteren Nutzung als Unterkunft für Asylbewerber haben könne. Eine solche ‒ weitere ‒ Anmietung könne aus Sicht des Immobilieneigentümers auch zu wirtschaftlich sinnvollen Bedingungen erfolgen. Doch unabhängig davon sei eine Rückumwandlung in ein Hotel (genau genommen in ein Hotel Garni) am ehesten umsetzbar. Es sei wirtschaftlicher, die dabei entstehenden Umbau- und Sanierungskosten zu tragen, als das Gebäude abzureißen und das Grundstück neu zu bebauen. Der Brandschutz sei bei Asylbewerberheimen sogar höher als bei einer Nutzung als Hotel. Garni und Stellplätze stellten ebenfalls kein Problem dar.