01.09.2025 · Fachbeitrag · Absetzung für Abnutzung

Gebäudeabschreibung: Anforderung an Gutachten und Gutachter zur Verkürzung des AfA-Zeitraums

von Dipl.-Finw. StB Christian Herold, Herten/Westf.

| Die AfA von Gebäuden beträgt je nach Nutzung und Bauantrag oder Kaufdatum üblicherweise nur 2, 2,5 oder 3 %, wenn keine Sonderabschreibung etwa nach § 7b EStG infrage kommt. Damit unterstellt der Gesetzgeber typisierend eine Nutzungsdauer von 50, 40 oder 33 Jahren. Vielen Immobilienbesitzern ist dies ein Dorn im Auge ‒ und so wird hin und wieder versucht, eine höhere Abschreibung durchzusetzen. Grundsätzlich ist dies auch zulässig, wenn die Nutzungsdauer des Gebäudes tatsächlich kürzer ist (§ 7 Abs. 4 S. 2 EStG). Zwar hat die Finanzverwaltung die Hürden zumindest früher so hoch gesetzt, dass sie kaum übersprungen werden konnten. Doch in jüngster Zeit sind die Gerichte den überbordenden Anforderungen mehrfach entgegengetreten. |

1. Die bahnbrechende Rechtsprechung des Jahres 2021

Der BFH hatte im Jahre 2021 entschieden, dass an den Nachweis einer kürzeren Nutzungsdauer keine überbordenden Anforderungen zu stellen sind. Der Steuerpflichtige kann sich zur Darlegung der verkürzten tatsächlichen Nutzungsdauer jeder Darlegungsmethode bedienen, die im Einzelfall zur Führung des Nachweises geeignet erscheint. Die Vorlage eines Bausubstanzgutachtens ist jedenfalls nicht Voraussetzung für die Anerkennung einer verkürzten tatsächlichen Nutzungsdauer (BFH 28.7.21, IX R 25/19). Wenig später hatte das FG Münster (27.1.22, 1 K 1741/18 E) die Sichtweise des BFH mit Leben gefüllt: Wird im Rahmen eines Wertgutachtens die Restnutzungsdauer eines Gebäudes nach der Wertermittlungsverordnung bestimmt, kann diese der Berechnung des AfA-Satzes zugrunde gelegt werden.

2. Die Reaktion des BMF im Jahre 2023

Der Finanzverwaltung behagte diese Rechtsprechung überhaupt nicht und so sollte der Gesetzgeber veranlasst werden, § 7 Abs. 4 S. 2 EStG ersatzlos zu streichen, das heißt, dass immer nur die typisierenden Nutzungsdauern hätten angesetzt werden dürfen. Doch eine geplante Gesetzesänderung wurde zurückgezogen. Die Finanzverwaltung hat sich aber dennoch nicht geschlagen gegeben. Mit Schreiben vom 22.2.2023 hat das BMF dargelegt, welche Anforderungen an ein Gutachten zur Verkürzung des AfA-Zeitraums zu stellen sind. Und wie zu erwarten legt das BMF die Messlatte hoch (BMF 22.2.23, IV C 3 ‒ S 2196/22/10006: 005, BStBl I 23, 332):