05.01.2026 · Fachbeitrag · Mietwohnungsneubau

BFH stellt klar: Keine Sonderabschreibung nach § 7b Abs. 1 EStG für Ersatzneubauten

von Dipl.-Finw. (FH) Gerrit Uphues, LL. M., Köln

Mit dem Gesetz zur steuerlichen Förderung des Mietwohnungsneubaus (BGBl I 19, 1122) wollte der Gesetzgeber mit der neuen Sonderabschreibung nach § 7b EStG steuerliche Anreize für Investitionen im bezahlbaren Mietsegment schaffen. In seinem Urteil vom 12.8.25 (IX R 24/24) hat sich der BFH mit der Frage beschäftigt, ob der Abriss eines vermieteten Einfamilienhauses mit anschließendem Neubau in den Anwendungsbereich des § 7b EStG fällt.

Sachverhalt

Die zusammen veranlagten Eheleute A und B entschlossen sich, ein sanierungsbedürftiges Einfamilienhaus abzureißen, um auf demselben Grundstück ein neues Einfamilienhaus errichten zu lassen. Der Abriss erfolgte im Juni 2020. Von Juli bis Dezember 2020 wurde der sodann vermietete Neubau errichtet. Mit Bescheid aus Juni 2021 versagte das FA die Inanspruchnahme der Sonderabschreibung für Mietwohnungsneubau nach § 7b EStG. Nach erfolglosem Einspruchsverfahren entschied das FG Köln, dass die Einkommensteuer 2020 zu Recht ohne Berücksichtigung der Sonderabschreibung festgesetzt wurde, da der Anwendungsbereich der Regelung nicht eröffnet gewesen sei (FG Köln 12.7.24, 1 K 2206/21, vgl. ausführlich Uphues, GStB 25, 251 ff.). Der BFH hat die Entscheidung bestätigt. Das FG habe zutreffend die beanspruchte Sonderabschreibung bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung versagt.

Entscheidungsgründe

Nach § 7b Abs. 1 S. 1 EStG können für die Anschaffung oder Herstellung neuer Wohnungen, die in einem Mitgliedstaat der EU belegen sind, unter den in § 7b Abs. 2 bis 5 EStG genannten weiteren Voraussetzungen im Jahr der Anschaffung oder Herstellung und in den folgenden drei Jahren Sonderabschreibungen bis zu jährlich 5 % der Bemessungsgrundlage neben den AfA nach § 7 Abs. 4 EStG in Anspruch genommen werden. Diese Begünstigung, die nach § 9 Abs. 1 S. 3 Nr. 7 EStG auch für Überschusseinkünfte gilt, fordert insbesondere, dass durch die Baumaßnahmen „neue, bisher nicht vorhandene“ Wohnungen geschaffen werden, die die Voraussetzungen von § 181 Abs. 9 BewG erfüllen (§ 7b Abs. 2 Nr. 1 Hs. 1 EStG).