30.09.2026 · Fachbeitrag · Grunderwerbsteuer

Gemeinschaftlicher Immobilienkauf: Ausscheiden nur eines Partners ändert nichts am einheitlichen unteilbaren Anspruch auf Eigentumsübertragung

von Dipl.-Finw. StB Christian Herold

Wird ein Kaufvertrag über eine Immobilie rückgängig gemacht oder erwirbt der Veräußerer das Eigentum an dem veräußerten Grundstück zurück, so wird die Festsetzung der Grunderwerbsteuer unter den Voraussetzungen des § 16 GrEStG aufgehoben. Aber: Haben Lebensgefährten ein Grundstück zu Miteigentum gekauft, kann das Ausscheiden nur eines Erwerbers aus dem Kaufvertrag ihren gemeinschaftlichen Anspruch auf Übereignung des Grundstücks nicht wirksam beseitigen. Es liegt kein Fall des § 16 GrEStG vor und die Festsetzung der Grunderwerbsteuer bleibt bestehen ( BFH 14.1.26, II R 24/23 ).

Sachverhalt

Die Lebensgefährten hatten gemeinsam ein Haus erworben, sich aber bereits kurze Zeit nach dem Erwerb getrennt. Der Mann wollte das Haus behalten, und so kam man überein, den bereits vollzogenen Kaufvertrag in der Weise abzuändern, dass der Mann alleiniger Erwerber sein sollte. Man ging – rein rechtlich  – davon aus, dass es sich bei dem Ursprungsvertrag um zwei Kaufverträge gehandelt habe, nämlich um einen zwischen den Verkäufern und der Frau bezüglich eines ideellen hälftigen Miteigentumsanteils und um einen weiteren zwischen den Verkäufern und dem Mann bezüglich dessen Anteils. Mit dem neuen Vertrag sollte die Frau aus allen rechtlichen Verpflichtungen entlassen werden. Und der Mann sollte mittels derselben Urkunde nunmehr alleiniger Eigentümer werden. Die Frau beantragte anschließend die Aufhebung der Grunderwerbsteuer, soweit diese auf ihren Anteil entfiel. Dies lehnte das FA jedoch ab. Der BFH gab dem FA Recht und die Frau bleibt mit ihrem Teil der Grunderwerbsteuer belastet.

Entscheidungsgründe

Kaufen mehrere Erwerber ein Grundstück, steht ihnen gegen den Verkäufer grundsätzlich ein gemeinschaftlicher Anspruch auf Eigentumsübertragung zu. Dieser Anspruch ist auf eine unteilbare Leistung gerichtet. Die Erwerber können nicht jeweils die Übertragung eines hälftigen Miteigentumsanteils an dem Grundstück auf sich, sondern grundsätzlich nur die Übereignung des ganzen Grundstücks auf alle Erwerber verlangen. Das Ausscheiden nur eines Erwerbers eines Miteigentumsanteils aus dem Grundstückskaufvertrag vermag den Anspruch der Erwerberseite auf Übereignung des Grundstücks danach nicht zu beseitigen.