01.12.2025 · Fachbeitrag · Finanzierung

Erwerb einer Immobilie: Verkäuferdarlehen als attraktives Gestaltungsmittel nutzen

von Dipl.-Finw. Paul Tonn, Bad Zwischenahn

| Beim Kauf einer Immobilie ist die Frage der Finanzierung eine der wichtigsten Kernelemente. Häufig erfolgt diese in Form von Fremdkapitalaufnahme über eine Bank. Nun hat die Investition in Immobilien durch allgemein gestiegene Grundpreise gepaart mit einem höheren Zinsumfeld an Rentabilität eingebüßt. Jedoch befreit die Finanzierung über die sog. „Seller Finance“, zu Deutsch Verkäuferdarlehen, nicht nur vom Weg zur Bank und der darauffolgenden Bonitätsprüfung, sondern bietet auch beachtliches steuerliches Optimierungspotenzial und erspart Kosten. |

1. Die Ausgangssituation

Gewiss ist die Hürde, einen bereitwilligen Verkäufer zu finden, in der Praxis oft groß. Sollte diese jedoch überwunden sein, ist es umso überraschender, welch kurzfristige Steuerersparnisse nicht nur bei den Ertragsteuern, sondern auch bei der Grunderwerbsteuer möglich sind. Zur besseren Verdeutlichung dient die Gegenüberstellung des Verkäuferdarlehens mit einer klassischen Immobilienfinanzierung. Der Grundsachverhalt lässt sich wie folgt beschreiben: A begehrt den Kauf einer Eigentumswohnung in guter Stadtlage. Er einigt sich mit Verkäufer V (65 Jahre alt) auf einen Kaufpreis von 250.000 EUR. Auf den Grund und Boden und das Gebäude entfallen jeweils 50 %.

• Fallvarianten

Fallvariante 1: Der Kaufpreis ist zeitnah nach Abschluss des Vertrags von A zu entrichten. Erst dann gehen sämtliche Gefahren, Nutzen und Lasten auf ihn über, sodass er wirtschaftlicher Eigentümer wird. Die Finanzierung erfolgt über ein Bankdarlehen mit 3 % Zins und 3 % Tilgung. Die Bank finanziert hierbei 100 % der Anschaffungskosten. Die Nebenkosten (u. a. Notar und Grundbuch) trägt A selbst.

Fallvariante 2: Abweichend von der oben beschriebenen Variante vereinbaren beide Vertragsparteien die Stundung des Kaufpreises im Wege einer zwanzig Jahre andauernden Ratenzahlung. Eine Verzinsung des Kaufpreises wird nicht vereinbart. Im Gegenzug zahlt A an V entgegenkommend eine Ratensumme von 300.000 EUR, um die von V angenommene Ratenzahlung zu kompensieren. Somit hat A nun eine monatliche Rate von 1.250 EUR an den Verkäufer zu leisten.