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Finanzierung
Fremdfinanzierung von vermieteten Immobilien: Immer und generell richtig?
von Dipl. Kfm. CFP Peter J. Krauss, Nürnberg und CFP, EURFP Regina Angela Fahlbusch, Frankfurt a.M.
Bei der Beratung vermögender Privatkunden kommt der Frage über die vorteilhafte Ausgestaltung und nachhaltige Sinnhaftigkeit einer Fremdfinanzierung bei V+V-Immobilien eine besondere Bedeutung zu. Insbesondere das derzeit niedrige Zinsniveau im EUR oder gar im Schweizer Franken lässt eine Fremdfinanzierung sehr vorteilhaft erscheinen.
Die Erfahrung der Praxis zeigt, dass nahezu jeder Berater diese Frage sehr spontan beantworten kann. Gilt es doch auf den ersten Blick "nur" Fremdfinanzierungskosten, deren steuerliche "Effekte" und die Nettomietrendite einer Immobilie zu vergleichen. Die Empfehlung auf den ersten Blick lautet dann nahezu immer: eine möglichst hohe Fremdfinanzierung - am besten kombiniert mit einem Tilgungsaussetzungsmodell. Ein zweiter, rechnerisch-gestählter Blick lässt diese einfach erscheinende Fragestellung - ganz anders als erwartet - korrekt und nachvollziehbar beantworten.
Beispiel
Ein vermögender Anleger um die 50 beabsichtigt den Erwerb eines Mehrfamilienhauses als weiteren Baustein seiner Altersversorgung, wie auch zur risikogerechten Abrundung seiner bisherigen Vermögensbildung. Er sieht sich in der glücklichen Lage, dass ihm der dazu erforderliche Kaufpreis in Höhe von 550.000 EUR in Form von Geldmarktanteilen zur Verfügung steht. Somit stellt sich dem Anleger und seinem Berater die Frage, ob eine vollständige Eigenfinanzierung vorteilhaft ist oder - auf Grund des niedrigen Zinsniveaus und der steuerlichen Anrechenbarkeit der Fremdkapitalzinsen - es klüger wäre, eine weitestgehende Fremdfinanzierung mit Tilgungsaussetzung zu wählen.
Das zu erwerbende Mehrfamilienhaus inkl. einer Gewerbeeinheit erwirtschaftet jährliche Mieteinnahmen in Höhe von 31.000 EUR. Das Objekt wird von einem steuerlichen Wert in Höhe von 450.000 EUR
(= Gebäudeanteil) mit einem AfA-Satz von zwei Prozent p.a. über 50 Jahre abgeschrieben. Im Fall 1 wird das Objekt vollständig eigenfinanziert (vgl. Tab. 1).
In der Alternativberechnung (Fall 2) dagegen wird Fremdkapital in Höhe von 500.000 EUR aufgenommen. Lediglich der verbleibende Restbetrag von 50.000 EUR stammen aus Eigenmitteln (vgl.Tab. 2). Die Kreditkonditionen werden mit der Hausbank des Anlegers folgendermaßen vereinbart: Zinssatz 4,5 Prozent, Laufzeit 10 Jahre, endfällige Tilgung in einer Summe. Um den methodischen Ansatz zu erkennen, werden, so die Prämissen, keine Wert- und Mietsteigerungen in der weiteren Betrachtung berücksichtigt. Die vereinfachte Steuerrechnung wurde aus den gleichen Gründen gewählt.
1. Berechnungsweise
Der Berechnung und Gegenüberstellung der Rentabilitätsgrößen der beiden Investitionsalternativen kommt hier die erste Priorität zu. Betrachten wir in einem ersten Schritt zunächst die Eigenkapitalrendite nach Steuern:
Tabelle 1
Tabelle 2
1.1 Erster Schritt: Eigenkapitalrendite nach Steuern
Im Falle der anteiligen Fremdfinanzierung (Tabelle 2) mag man zwar zunächst durchaus erstaunt sein - es ergibt sich ein Wert von 17,45 Prozent. Letztendlich wird die erste, emotional begründete eigene Einschätzung bestätigt. Der Grund für den hohen Rentabilitätswert liegt in der Tatsache begründet, dass der Liquiditätsüberschuss von jährlich 8.725 EUR zum eingesetzten Eigenkapital in Höhe von lediglich 50.000 EUR in Beziehung gesetzt wird. Das Ergebnis stellt dennoch keine aussagefähige Größe dar, da ja der Anleger ein weitaus höheres Anlageengagement und Haftungspotenzial übernimmt. Im Falle der vollständigen Eigenfinanzierung (Tabelle 1) werden auf den ersten Blick dagegen lediglich "magere" 3,84 Prozent an Eigenkapitalrendite nach Steuern erwirtschaftet. Dem jährlichen Liquiditätszufluss von 21.100 EUR wird der Verkehrswert von 550.000 EUR als Bezugsgröße gegenüber gestellt - das Ergebnis spiegelt in diesem Fall eine reale Nachsteuerrendite für das eingesetzte Eigenkapital wider.
1.2 Zweiter Schritt: Ermittlung der Objektrendite
In einem zweiten Schritt wird die erzielbare Objektrendite rsp. Gesamtkapitalrendite rechnerisch ermittelt. Es ergibt sich im Vergleich zu den Ergebnissen der Eigenkapitalrendite ein gänzlich anderes Bild. Während sich der Ergebniswert von 3,84 Prozent im Falle der vollständigen Eigenfinanzierung nicht ändert, fällt die Objektrendite bei der anteiligen Fremdfinanzierung auf nur noch 1,59 Prozent. Der Liquiditätsüberschuss von 8.725 EUR nach Steuern wird nun folgerichtig zum Verkehrswert des Objektes (550.000 EUR) in Beziehung gesetzt.
2. Konsequenz für die Beratung
Wie soll sich der um Rat suchende Investor bei den häufig unterschiedlichen Rechenkonzepten und Argumenten verhalten? Die Gegenüberstellung von Eigenkapital- und Objektrendite ist eine sinnvolle Schrittfolge, um dem Anleger nachvollziehbare Sichtweisen zu eröffnen. Der qualifizierte Berater sollte einen weiteren Schritt folgen lassen. Als zusätzliche Bezugsgröße zur Bewertung des Anlageengagements ist die fristenkongruente Rendite einer sicheren Anlage am Kapitalmarkt zu wählen. Dafür sprechen zwei Gründe. Der erste Grund ist, der Anleger hat unter der Berücksichtigung der Risikodimension immer mehrere Alternativen in der Anlageentscheidung. Der zweite Grund liegt in der Tatsache, dass dem potenziellen Investor der Geldbetrag zur Verfügung steht. Die Betrachtung einer Opportunität wird bei der Vorbereitung einer Entscheidung zwischen Investitionsalternativen oftmals gänzlich außer Acht gelassen. Somit gilt für unseren Fall: Nur wenn die Rendite der Gesamtinvestition, d.h. aus anteiliger Fremdfinanzierung und Anlage des übrigen Betrages an verfügbaren Eigenkapital höher ausfällt, als ein Erwerb gänzlich aus Eigenmitteln, ist die Anlagealternative "Immobilienkauf mit anteiliger Fremdfinanzierung" sinnvoll und zu wählen.
Für unser Beispiel ergibt sich somit folgende Rechnung: Aktuell rentieren zehnjährige Bundesanleihen mit etwa 3,60 Prozent. Bei einer angenommenen Steuerbelastung von 45 Prozent entspricht dies dann einer Nachsteuerrendite von lediglich 1,98 Prozent. Da der Investor bei anteiliger Fremdfinanzierung und Tilgungsaussetzung den "ersparten" Geldbetrag in Höhe von 500.000 EUR zusätzlich in eine Anleihe investieren kann, erhält er neben den Zinsen in Höhe von jährlich 9.900 EUR nach Steuern zusätzlich den Liquiditätszufluss aus der Immobilie in Höhe von 8.725 EUR, somit insgesamt 18.625 EUR. Die Gesamtrendite aus der Investition beträgt rechnerisch 3,39 Prozent. Das vollständig eigenfinanzierte Mehrfamilienhaus erwirtschaftet unter den gegebenen Prämissen dagegen 3,84 Prozent und rentiert damit besser als das Konstrukt einer anteiligen Fremdfinanzierung mit fristenkongruenter, sicherer Kapitalmarktanlage.
Der Erwerb der Immobilie bei vollständiger Eigenfinanzierung stellt in diesem Beispiel somit die rechnerisch bessere Alternative dar.
3. Fazit
Als Ergebnis bleibt festzuhalten, dass sich unter den festgelegten Prämissen - selbst bei aktuell sehr niedrigem Zinsniveau - eine weitgehende Fremdfinanzierung von fremdgenutzten Immobilien gegenüber einer vollständigen Eigenfinanzierung nicht rechnet. Vorteile einer Fremdfinanzierung liegen jedoch in einer günstigeren erbschaftsteuerlichen Bewertung sowie dem potenziellen Zusatzertrag aus der Realisierung von möglichen Steigerungseffekten und möglichen steuerfreien "Tilgungsgewinnen". Auch begünstigt ein inflatorisches Umfeld die Kreditaufnahme, wohingegen ein deflationäres Umfeld sich eher dagegen aussprechen würde. Der Investor sollte die ihm dargebotenen Konzepte detailliert auf Stimmigkeit und Realitätsnähe der angenommenen Prämissen prüfen. Dabei könnte er auf Szenariotechniken "best-mid-worst-case" zurückgreifen, um die individuelle Risikobereitschaft und Risikofähigkeit im Zeitablauf erkennen, verstehen und visualisieren zu können. Nur so wird die von ihm zu treffende Entscheidung die individuell passende, wie auch die langfristig richtige sein könne
Quelle: Betriebswirtschaftliche Mandantenbetreuung - Ausgabe 07/2003, Seite 185
Quelle: Ausgabe 07 / 2003 | Seite 185 | ID 109451