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Finanzierung
Darlehen tilgen oder Aussetzen bis zur Fälligkeit einer Lebensversicherung
von Dipl.-Volksw. Reinhard Kaup, Münster
Neben dem traditionellen Tilgungsdarlehen wird häufig auch eine Finanzierung über ein tilgungsfreies Darlehen mit endfälliger Tilgung über eine Lebensversicherung empfohlen. Hierzu wird ein tilgungsfreies Darlehen bei einer Bank oder Versicherungsgesellschaft aufgenommen. Gleichzeitig schließt der Kunde dazu eine Kapitallebensversicherung ab, nach deren Ablauf er das Darlehen auf einen Schlag tilgt. Dieses Standardmodell soll im Rahmen des Beitrages kritisch untersucht werden. Dazu wird ein einfaches Barwertmodell am Beispiel einer Gewerbeimmobilie herangezogen.
1. Zwei Finanzierungsmodelle
Bei einem üblichen Bankdarlehen mit vereinbarten regelmäßigen Tilgungsleistungen sinken die Zinsen von Jahr zu Jahr, da nur das verbleibende Restdarlehen verzinst werden muss. Entsprechend vermindert sich auch der steuerlich absetzbare Betrag, vorausgesetzt, die Immobilie wird zur Einkünfteerzielung genutzt.
Das Kombinationsmodell (Finanzierungsmodelle mit Tilgungsaussetzung) wurde aus Gründen der Steueroptimierung entwickelt: Es wird ein Bankdarlehen aufgenommen, das nicht getilgt wird. An Stelle der Tilgung schließt der Investor eine Kapitallebensversicherung ab, die die gleiche Laufzeit (mindestens zwölf Jahre) wie das Darlehen hat. Da auch die Lebensversicherungssumme auf die Darlehenshöhe abgestimmt wird, kann nach Fälligkeit der Lebensversicherung das Darlehn in einer Summe aus dem Auszahlungsbetrag der Lebensversicherung zurückgezahlt werden. Darüber hinaus dient die Lebensversicherung als Hinterbliebenenschutz. Sie greift im Falle des Todes des Versicherungsnehmers bzw. der versicherten Person durch Auszahlung der vollen Leistung der Lebensversicherung und stellt die Immobilie schuldenfrei.
Das Kombinationsmodell wird gegenüber dem Investor wegen des steuerlichen Vorteils propagiert. Die Bank erhält eine zusätzliche Sicherheit, wenn sie sich den Anspruch aus der Lebensversicherung abtreten lässt. Zu den steuerlichen Vorteilen zählen:
  • Die Darlehenszinsen können als Werbungskosten (§ 9 Abs. 1 Nr. 1 EStG) / Betriebsausgaben (§ 4 Abs. 4 EStG) geltend gemacht werden.
  • Die Beiträge zur Lebensversicherung können unter den Voraussetzungen des § 10 Abs. 2 S. 2 EStG als Sonderausgaben nach § 10 Abs. 1 Nr. 2 lit. b EStG geltend gemacht werden.
  • die Erträge aus der Lebensversicherung sind (immer noch) steuerfrei (§ 20 Abs. 1 Nr. 6 EStG). Die Steuerfreiheit stand allerdings schon diverse Male auf der "Abschussliste" des Fiskus.
    2. Steuerliche Beurteilung
    Die steuerlichen Privilegien von Kapital-Lebensversicherungen (steuerfreie Zinserträge, Prämien als Sonderausgaben abziehbar) sind gefährdet, wenn die Ansprüche aus den Versicherungsverträgen im Erlebensfall der Sicherung oder Tilgung eines Darlehens dienen, dessen Finanzierungskosten Betriebsausgaben oder Werbungskosten sind. Das Kombinationsmodell baut jedoch auf der "Ausnahme von der Ausnahme" in § 10 Abs. 2 S. 2 EStG auf. Zu Einzelfragen in diesem Zusammenhang hat das BMF mit einem umfassenden Schreiben (15.6.00, BStBl I, 1118) Stellung genommen, das die bisher hierzu ergangenen Schreiben im Wesentlichen zusammenfasst.
    Grundsätzlich sind folgende Gestaltungsregeln zu beachten, um die "Steuerschädlichkeit" zu vermeiden (vgl. Wegner, EEE 00, 277):
  • Das mit der Lebensversicherung unterlegte Darlehen darf nur zur Anschaffung solcher Wirtschaftsgüter eingesetzt werden, die dauernd der Erzielung von Einkünften dienen und keine Forderungen sind (BMF 15.6.00, a.a.O., Rz. 9 bis 14).
  • Die Darlehenssumme darf die Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten des Wirtschaftsgutes nicht übersteigen. Allerdings können einmalige Finanzierungskosten wie ein Disagio steuerunschädlich einbezogen werden. Außerdem darf der zur Sicherung und Tilgung des Darlehens verwendete LV-Anspruch nicht die mit dem Darlehen finanzierten Anschaffungs- oder Herstellungskosten übersteigen. Es ist daher streng darauf zu achten, dass die Ablaufleistung nicht über dem zu Grunde liegenden Darlehen liegt. Dies wird erreicht, indem Ansprüche und Rechte aus der Lebensversicherung im Erlebensfall nur in Höhe der Darlehenssumme abgetreten bzw. verpfändet werden (BMF 15.6.00, a.a.O., Rz. 15 ff.).
  • Die Darlehensmittel müssen unmittelbar zum Erwerb der begünstigten Wirtschaftsgüter eingesetzt werden. Diese Voraussetzung ist erfüllt, wenn der Anteilskaufpreis nachweislich unter Verwendung der ausgereichten Darlehensmittel geleistet wird. Hiervon ist auch dann noch auszugehen, wenn diese Mittel vorher bis zu maximal 30 Tagen etwa auf einem Girokonto "geparkt" wurden. Schädlich wäre es aber, wenn der Kaufpreis zunächst aus eigenen Mitteln "vorgestreckt" und anschließend mit den Darlehensmitteln nur "refinanziert" würde (BMF 15.6.00, a.a.O., Rz. 53).
    3. Wirtschaftliche Beurteilung
    Die wirtschaftliche Beurteilung umfasst die Kriterien Rentabilität, Liquidität und Risiko. Aus Sicht der Nettobarwertmethode fallen Rentabilität und Liquidität quasi zusammen, da höhere Liquidität immer auch zu einer Verbesserung des Barwertes führt.
    3.1 Rentabilität/Liquidität
    Ein Bankdarlehen mit Tilgungsaussetzung und Tilgung über eine Lebensversicherung ist steuerlich um so interessanter, je höher die Steuerprogression ist. Entscheidend ist die voraussichtliche Steuerprogression der folgenden Jahre (Dauer der Darlehenslaufzeit). Die steuerlichen Vorteile einer Finanzierung über eine LV ergeben sich überwiegend in den späteren Jahren, wenn bei einem üblichen Bankdarlehen mit Tilgung die Zinszahlungen geringer werden und damit die steuerliche Belastung vergleichsweise steigt. Der Effekt aus dem Sonderausgabenabzug läuft wegen der Höchstbetragsberechnung in der Regel ins Leere. Ein zweiter positiver Effekt auf Rendite und Liquidität ergibt sich, wenn die Belastung mit Zins und Versicherungsprämie im Kombinationsmodell niedriger ist als die Annuität im Tilgungsfall.
    3.2 Risiko
    Bei der Beurteilung spielt die voraussichtliche Ablaufleistung der Lebensversicherung eine wichtige Rolle: Die tatsächliche Rendite einer Lebensversicherung kann nur geschätzt werden, sie besteht aus einer - sehr niedrigen - garantierten Nettorendite (derzeit etwa drei Prozent) und einer zusätzlichen Ertragsrendite, die von den Versicherern durch eine Hochrechnung ermittelt wird und für die es keine Garantie gibt (derzeit rund 2,5 Prozent). Es kann also leicht passieren, dass die Lebensversicherung in der Summe zur Darlehenstilgung gar nicht ausreicht. Investoren sollten, um das Risiko abschätzen zu können
  • eine Neuberechnung der Ablaufleistung auf Grundlage der derzeitigen erwarteten Überschusssätze von der Versicherung fordern,
  • den aktuellen Rückkaufswert im Falle einer Kündigung anfordern,
  • sowie die verringerte Ablaufleistung erfragen, die der Versicherungsnehmer erhält, wenn er die Versicherung beitragsfrei stellt.
  • die zu erwartenden Kosten für die Kündigung der Lebensversicherung sowie die Umstellung des tilgungsfreien Darlehens bei Sondertilgung und künftiger laufender Tilgung erfragen.
    So ist es möglich, folgende Strategien durchzurechnen:
  • Kündigung der Lebensversicherung (Teiltilgung mit Ablaufleistung im Kündigungszeitpunkt, Einsatz der Prämien für laufende Tilgung),
  • Lebensversicherung beitragsfrei stellen und Prämien für laufende Tilgung einsetzen.
    Auch ein vorzeitiger Ausstieg aus der Lebensversicherung, z.B. bei Notverkauf der Immobilie, ist nur unter starken Einbußen an Substanz und Rendite möglich. Darüber hinaus hängt das Modell stark von den steuerlichen Begünstigungen ab (Werbungskostenabzug der Versicherungsprämien, Steuerfreiheit des in der Auszahlung enthaltenen Ertragsanteils).
    Gelegentlich wird empfohlen, im Modell des Tilgungsdarlehens das Todesfallrisiko des Eigentümers über eine entsprechende Risiko-Lebensversicherung abzusichern, "um die Vergleichbarkeit mit dem Kombinationsmodell" auch im Hinblick auf den Hinterbliebenenschutz zu ermöglichen. Hierdurch würde das Modell mit Tilgungsdarlehen vergleichsweise schlechter dastehen, da zusätzliche Auszahlungen den Barwert senken. Das Argument ist so nicht richtig. Der Hinterbliebenenschutz ist nicht Baustein des Finanzierungsmodells und, sollte es sich um eine vermietete Immobilie handeln, unnötig. Also muss er auch bei der Bewertung außen vor bleiben. Nur wenn der Hinterbliebenenschutz wirklich erforderlich ist, ist er in beiden Modellen zu berücksichtigen. Dies geschieht im Falle eines Tilgungsdarlehens durch den entsprechenden Ansatz der Prämien einer Risiko-Lebensversicherung.
    Beispiel
    Sachverhalt
    Zu finanzieren ist eine Gewerbeimmobilie, die zur Erzielung von Vermietungseinkünften (§ 21 EStG) genutzt werden soll. Der Kaufpreis betrage 230.000 EUR (davon Grund und Boden 30.000 EUR, davon Gebäude 200.000 EUR). Die jährlichen Abschreibungen betragen entsprechend 4.000 EUR (= 2 % von 200.000 EUR). Die erwarteten Nettoerträge vor AfA und Zinsen betragen 25.574 EUR.
    Für den Erwerb stehen 80.000 EUR an Eigenkapital zur Verfügung. Der Rest wird fremdfinanziert.
    Die erwartete Rendite vor Steuern auf das eingesetzte Eigenkapital soll 10,7 % betragen (nach Steuern bei einem Grenzsteuersatz von 35,0 Prozent ohne SolZ und KiSt: 7,0 %). Der Nach-Steuer-Zinssatz wird für die Nettobarwertberechnung herangezogen.
    1. Variante (Tilgungsdarlehen)
        
    Darlehensbetrag150.000 EUR   
    Zinssatz5,5% p.a.   
    Auszahlung100 %   
    Laufzeit20 Jh.   
     
    2. Variante (Kombinationsmodell)
        
    Tilgungsfreies Darlehen  Lebensversicherung 
    Darlehensbetrag150.000 EUR Prämie p.a.4.320 EUR
    Zinssatz5,5 % p.a. Laufzeit20 Jh.
    Auszahlung100 % Verzinsung (Garantie +
    Überschuss)
    5,1%
    Laufzeit20 Jh. Ablaufleistung150.000 EUR
    Wirtschaftlichkeitsbetrachtung
    Um die Rentabilität zweier Investitionsalternativen (hier eigentlich zweier Finanzierungsalternativen) zu vergleichen, eignet sich der Vergleich der Nettobarwerte der Zahlungsreihen. Für die Abzinsung kann der Zinssatz gewählt werden, der als Rendite von der Investition erwartet wird. Er setzt sich im Prinzip aus dem Zinssatz einer risikolosen Alternativanlage und einem von der Investition abhängigen Risikozuschlag zusammen. Gewählt wird die Alternative mit dem höheren Nettobarwert.
    Eine weitere Möglichkeit ist die Ermittlung des internen Zinsfußes. Man stellt sich hierfür die Zahlungsreihe als ausgereichtes Darlehen vor. Auszahlungsbetrag ist das Investitionsvolumen. Genau zum internen Zinsfuß wird dieses "Darlehen" kontinuierlich getilgt und das jeweils noch gebundene Kapital verzinst. Am Schluss des Betrachtungszeitraumes ist das "Darlehen" auf 0 getilgt. Gewählt wird die Alternative, die den höheren internen Zinsfuß generiert.
    Beide Methoden sind auseinander ableitbar, denn setzt man den internen Zinsfuß als vorgegebenen Zinssatz in die Nettobarwertberechnung ein, beträgt der Nettobarwert 0; das ist aber gerade die Definition des internen Zinsfußes.
    Aber: Nur mit der Nettobarwertmethode erfährt man, ob man die erwartete Rendite erzielt (Nettobarwert mindestens = 0). Ist der Nettobarwert kleiner als 0, war die Renditeerwartung zu hoch.
    Hinweise zu den Berechnungen
  • Für die Steuerberechnung wurde davon ausgegangen, dass der Investor auf Grund anderer Einkünfte immer dem Spitzensteuersatz unterliegt (ohne SolZ und KiSt) und er die Höchstbeträge bei den Vorsorgeaufwendungen bereits ausschöpf
  • Für die Barwertberechnung wurde unterstellt, dass alle Zahlungen am Jahresende (nachschüssig) gezahlt werden. Dies ist im Hinblick auf monatliche (und ggf. vorschüssige) Zahlungen nicht richtig. Die Versicherungsbeiträge, der Kapitaldienst und die Steuerzahlungen wurden aus Vereinfachungsgründen auf den 31.12. des betreffenden Jahres angenommen.
    Quelle: Betriebswirtschaftliche Mandantenbetreuung - Ausgabe 05/2003, Seite 128
    Quelle: Ausgabe 05 / 2003 | Seite 128 | ID 109438