23.01.2026 · Fachbeitrag · Grunderwerbsteuer

„Verlängerung“ der Beteiligungskette erfüllt den Tatbestand – § 5 GrEStG greift nicht

Auch scheinbar harmlose Umstrukturierungen – etwa die Einbringung eines Einzelunternehmens in eine personenidentische KG – können bei Grundbesitz‑Kapitalgesellschaften über § 1 Abs. 2b GrEStG eine neue Steuerfront eröffnen. Das FG sieht keinen „personellen Wechsel“ im wirtschaftlichen Sinn als Rettungsanker.

Sachverhalt

Eine grundbesitzende GmbH gehörte zu 100 % einem Einzelunternehmer A. A gründete 2021 eine GmbH & Co. KG, an der er als alleiniger Kommanditist beteiligt war. Das gesamte Einzelunternehmen wurde im Wege der Ausgliederung zur Aufnahme auf die KG übertragen. Gegenstand waren auch die GmbH‑Anteile. Das FA setzte GrESt nach § 1 Abs. 2b GrEStG fest. A berief sich u. a. auf eine Steuerbefreiung nach § 5 GrEStG.

Entscheidung

Das FG sah den Tatbestand des § 1 Abs. 2b S. 1 GrEStG als erfüllt an, obwohl wirtschaftlich betrachtet eine Personenidentität vorliege. Maßgeblich sei, dass sich der Gesellschafterbestand der grundbesitzenden GmbH innerhalb der Frist in der Weise geändert habe, dass die Anteile auf einen neuen Rechtsträger (hier: die KG) übergegangen seien. Eine Befreiung nach § 5 GrEStG komme für Erwerbsvorgänge nach § 1 Abs. 2b GrEStG nicht in Betracht.

Nach der ständigen Rechtsprechung des BFH komme es bei der hier vorliegenden unmittelbaren Änderung des Gesellschafterbestands allein darauf an, ob ein zivilrechtlich wirksamer Übergang eines Mitgliedschaftsrechts einschließlich der anteiligen sachenrechtlichen Mitberechtigung am Gesellschaftsvermögen vorliege. Wirtschaftliche Gesichtspunkte seien in diesem Fall ohne Relevanz. Lediglich bei der mittelbaren Änderung scheide eine Anknüpfung an das Zivilrecht aus, da es zivilrechtlich keine mittelbare Änderung eines Gesellschafterbestandes gebe. Dann sei die wirtschaftliche Betrachtungsweise bei der Beurteilung, ob eine mittelbare Änderung des Gesellschafterbestandes vorliege, durch einen sachlichen Grund gerechtfertigt und stelle keinen Verstoß gegen den Gleichbehandlungsgrundsatz des Art. 3 GG dar.

Geht ein Grundstück von einem Alleineigentümer auf eine Gesamthand über, so wird die Steuer nach § 5 Abs. 2 S. 1 GrEStG in Höhe des Anteils nicht erhoben, zu dem der Veräußerer am Vermögen der Gesamthand beteiligt ist. Diese Vorschrift sei bereits nach dem Wortlaut nicht auf den vorliegenden Fall anwendbar. Die streitgegenständlichen Grundstücke blieben zwar zivilrechtlich im Eigentum der Klägerin. Grunderwerbsteuerrechtlich fingiere § 1 Abs. 2b GrEStG jedoch einen Erwerbsvorgang an den Grundstücken von der Kapitalgesellschaft vor Änderung des Gesellschafterbestands auf die Kapitalgesellschaft nach Änderung des Gesellschafterbestands. Sei an diesem (fiktiven) Vorgang keine Gesamthandsgemeinschaft beteiligt, komme eine Steuerbefreiung nach § 5 GrEStG im Rahmen des § 1 Abs. 2b GrEStG nicht in Betracht.

Auch die Konzernklausel (§ 6a GrEStG) helfe vorliegend nicht: § 6a S. 4 GrEStG sei zwar dahingehend auszulegen, dass die dort genannten Fristen nur insoweit eingehalten werden müssten, als sie aufgrund eines begünstigten Umwandlungsvorgangs auch eingehalten werden können. Bei Umwandlungsvorgängen zwischen einer abhängigen Gesellschaft und einem herrschenden Unternehmen müsse daher in Fällen der Ausgliederung zur Neugründung nur die Nachbehaltensfrist eingehalten werden.

Im Streitfall liege jedoch keine Ausgliederung zur Neugründung, sondern eine Ausgliederung zur Aufnahme (§ 123 Abs. 3 Nr. 1 UmwG) vor. Die C-KG sei nicht erst durch die Eintragung der Ausgliederung in das Register am Sitz des übertragenden Rechtsträgers neu gegründet worden. Vielmehr sei sie schon drei Wochen vor der notariellen Beurkundung des Ausgliederungsvertrages gegründet worden. Insofern sei die Einhaltung der Vorbehaltensfrist im Streitfall nicht aus Rechtsgründen aufgrund des Umwandlungsvorgangs unmöglich. Sie müsse somit beachtet werden.

Relevanz für die Praxis

§ 5 GrEStG setzt tatbestandlich einen Vorgang mit Beteiligung einer Gesamthand am maßgeblichen (fiktiven) Grundstücksübergang voraus. Bei § 1 Abs. 2b GrEStG fingiert das Gesetz jedoch einen Erwerbsvorgang „Kapitalgesellschaft alt“ an „Kapitalgesellschaft neu“. Ist an diesem fiktiven Vorgang keine Gesamthand beteiligt, greift § 5 GrEStG nach der FG-Sicht nicht.

Das FG differenziert streng danach, ob die Umwandlung als Ausgliederung zur Neugründung oder zur Aufnahme erfolgt. Bei „zur Aufnahme“ ist die Vorbehaltensfrist nicht schon deshalb entbehrlich, weil die Ziel-KG nicht „neu“ ist. Konsequenz: Die § 6a-Planung muss zeitlich und registerrechtlich vorstrukturiert werden, sonst scheitert der Befreiungszugang bereits an den Haltefristen.

Für Umstrukturierungen mit grundbesitzenden Kapitalgesellschaften kann § 1 Abs. 2b GrEStG inzwischen mithin ein eigenständiger „Deal‑Breaker“ sein. Wer Ketten verlängert (z. B. Holding‑KG, Einbringung/Spaltung), muss die GrESt‑Folgen eigenständig modellieren und nicht auf § 5/§ 6‑Befreiungen „durchgreifen“ lassen. Bis zur BFH‑Klärung sollte man bei vergleichbaren Sachverhalten sehr früh dokumentieren, welche Alternativen geprüft wurden und welche Rechtsrisiken bewusst getragen werden (insb. in der Vertragsgestaltung und im Due‑Diligence‑Report), um Haftungsrisiken im Rahmen der Beratung vorzubeugen.

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