05.01.2026 · Fachbeitrag · Vermietung

Behindertengerechter Umbau: Abzug ersparter Mietaufwendungen beim Gesellschafter als agB

von Dipl.-Finw. StB Christian Herold, Herten/Westf.

Wenn der Vermieter eine Wohnung für seinen Mieter behindertengerecht gestaltet, führt eine dadurch bedingte Mieterhöhung beim Mieter zu einer außergewöhnlichen Belastung (agB). Ist der Vermieter eine GmbH, an der der Mieter beteiligt ist, führt eine ‒ trotz Umbaus ‒ unterbliebene Mieterhöhung zwar zu einer verdeckten Gewinnausschüttung. Im Gegenzug gilt aber: Ersparte Mietaufwendungen, die beim Gesellschafter zu einer verdeckten Gewinnausschüttung führen, können insoweit als agB abgezogen werden, als sie behinderungsbedingten Mehraufwand darstellen (BFH 17.6.25, VI R 15/23).

Hintergrund

Mehraufwendungen für einen behindertengerechten Um- oder Neubau eines Hauses oder einer Wohnung sind grundsätzlich als agB i. S. d. § 33 Abs. 1 EStG abziehbar. Diese Aufwendungen sind weder durch den Grund- oder Kinderfreibetrag noch durch den Behinderten- und Pflege-Pauschbetrag abgegolten. Abzugsfähig sind jedoch nur die Mehraufwendungen, die durch die Behinderung veranlasst und zur behindertengerechten Umgestaltung des individuellen Wohnumfelds erforderlich sind. Zudem ist eine zumutbare Eigenbelastung gegenzurechnen. Doch auch die Erhöhung der jährlichen Miete kann als agB abgezogen werden, wenn diese durch einen behindertengerechten Umbau verursacht wurde.

Sachverhalt

Der Sohn der Kläger leidet seit seiner Geburt im Jahre 2003 an einer spinalen Muskelatrophie und ist auf einen Rollstuhl angewiesen. Die Eltern wohnen bereits seit 1998 in einem angemieteten Wohnhaus. Im Jahr 2009 ließ der Vermieter auf eigene Kosten einen behinderungsgerechten Umbau des Wohnhauses vornehmen. Vermieter und Kläger standen sich nahe, d. h., der Kläger war beherrschender Gesellschafter-Geschäftsführer der GmbH, der die Immobilie gehörte. Die Baukosten betrugen insgesamt 297.511,17 EUR. Die Kläger und ihr Vermieter änderten den Mietvertrag aufgrund des behindertengerechten Umbaus ab Oktober 2009 dahin gehend ab, dass die monatliche Miete inklusive Nebenkosten auf 2.250 EUR erhöht wurde. Das entsprach einer monatlichen Mehrmiete von 1.208,16 EUR. In ihren darauf folgenden Einkommensteuer-Erklärungen machten die Kläger daher agB in Form dieser Mehrmiete i. H. v. jährlich jeweils 14.498 EUR geltend.