09.04.2026 · Fachbeitrag · Umsatzsteuer

Vorsteuerabzug bei langjähriger und umfassender Immobiliensanierung

von Dipl.-Finw. StB Christian Herold, Herten/Westf.

Der Vorsteuerabzug für den Bau oder die umfassende Sanierung von Immobilien richtet sich nach der so genannten Verwendungsabsicht. Da diese eine innere Tatsache ist, kommt es oft zum Streit mit der Finanzverwaltung über das Recht auf Vorsteuerabzug, wenn sich die Bau- oder Renovierungsphase über viele Jahre hinzieht, wenn die spätere tatsächliche Nutzung von der behaupteten Verwendungsabsicht abweicht oder wenn das Bauprojekt nicht zum Abschluss geführt wird („erfolgloser Unternehmer“). Der BFH hatte nun über den – nicht ganz alltäglichen – Fall der langjährigen Sanierung einer Burg zu entscheiden (BFH 9.7.25, XI R 32/22). Und es gibt durchaus positive Nachrichten zu vermelden.

1. Die Sanierung einer Ritterburg – ein exotischer Fall, aber mit Breitenwirkung

Auch wenn die Sanierung einer Burg eher exotisch anmutet, lässt sich aus der Entscheidung des BFH in der Praxis für viele Fälle „Honig saugen“. Das Verfahren ist nämlich für alle Sachverhalte von Interesse, bei denen sich eine Bau- oder Renovierungsphase über mehrere Jahre erstreckt. Und vor allem ist die Entscheidung für die Sanierung von denkmalgeschützten Objekten wichtig, bei denen der Bauherr vielleicht auch aus persönlichen bzw. familiären Gründen hohe Aufwendungen tätigt und sich die Investition – wenn überhaupt – nur aufgrund von Zuschüssen trägt. Um es vorwegzunehmen: Der BFH hat den Vorsteuerabzug im Besprechungsfall dem Grunde nach gewährt; das Urteil enthält zahlreiche positive Aspekte.

2. Sachverhalt

Der Kläger ist Inhaber einer denkmalgeschützten Burg, die er umfassend sanieren und modernisieren ließ. Zur Realisierung der Gesamtmaßnahme, die überwiegend durch Fördermittel und Spenden finanziert werden sollte, war ein Zeitraum von zehn Jahren vorgesehen. Die Konzeption sah vor, die Burg bzw. deren Anbau größtenteils umsatzsteuerpflichtig zu nutzen, u. a. als Gästehaus für Tagungsteilnehmer. Ein kleinerer Teil der Burg sollte als Wohnung für die Familie des Klägers sowie für die Verwaltung des Anwesens genutzt werden.