01.09.2025 · Fachbeitrag · Privates Veräußerungsgeschäft

Stetige Neujahrsfalle beim Verkauf einer geerbten Immobilie?

von Dipl.-Finw. StB Christian Herold, Herten/Westf.

| Wird eine Immobilie nach dem Erbfall vom Gesamtrechtsnachfolger verkauft, sind diesem die Vorbesitzzeit und die eventuelle Selbstnutzung des Erblassers zuzurechnen. Prinzipiell muss beim Verkauf also keine Steuerpflicht nach § 23 EStG befürchtet werden, wenn der Erblasser die Immobilie länger als zehn Jahre in seinem Eigentum hatte oder er diese selbst genutzt hat. Allerdings scheinen die Finanzämter nun ‒ wieder ‒ die sogenannte Neujahrsfalle beim Verkauf eines Eigenheims durch den Erben innerhalb der Zehn-Jahres-Frist entdeckt zu haben. |

1. Hintergrund

Veräußerungsgeschäfte bei Grundstücken sind steuerpflichtig, wenn der Zeitraum zwischen Anschaffung und Veräußerung nicht mehr als zehn Jahre beträgt. Ausgenommen sind Objekte, die im Zeitraum zwischen Anschaffung oder Fertigstellung und Veräußerung ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken (1. Alternative) oder im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren (2. Alternative) zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurden.

Der BFH hat entschieden, dass die 2. Alternative ‒ anders als die 1. Alternative ‒ keine Ausschließlichkeit der Eigennutzung voraussetzt. Auf den zeitlichen Umfang der Eigennutzung im ersten und dritten Jahr kommt es nicht an. Nur im zweiten Jahr muss die Eigennutzung dauerhaft gewesen sein. Eine kurzzeitige Vermietung vor dem Verkauf einer langjährig selbst genutzten Eigentumswohnung ist folglich in der Regel unschädlich (BFH 3.9.19, IX R 10/19).