26.01.2017 · Fachbeitrag · Umsatzsteuer

Vorsteueraufteilung bei gemischt genutzten Unternehmensimmobilien - Teil 2

von Georg Nieskoven, Troisdorf

| Bei gemischt genutzten Gebäuden ist die in den Baukosten enthaltene Vorsteuer nur anteilig abziehbar. Während früher zunächst eine Zuordnung zu den unterschiedlichen Nutzflächen erfolgte, hatte der V. Senat zwischenzeitlich eine Gesamtaufteilung aller Vorsteuerbeträge nach einem einheitlichen Schlüssel „erzwungen“. Der BFH hat aktuell zwar am Zuordnungsverbot und am Flächenschlüssel festgehalten. Zugleich hat er aber neu justiert, wann zum Umsatzschlüssel gewechselt werden darf (s. ausführlich GStB 16, 34 ff.). Welche praktischen Probleme dabei auftauchen, wird nachfolgend vertieft. |

1. Erste Bewertungen zur neuen Rechtslage

Die erwartete „Rolle rückwärts“ des BFH zum früheren „Zuordnungsvorrang“ bei Gebäudeerrichtungskosten ist ausgeblieben. Dies dürfte für den Praktiker überwiegend positiv sein, da es kleinteilige Arbeits- und Materialdokumentationen (und deren Zuordnung) entbehrlich macht. Damit dürfte uns künftig erhebliches Streitpotenzial erspart bleiben. Allerdings kann das damit verbundene „Zuordnungsverbot“ auch zu massiven Vorsteuernachteilen führen. Fallen z. B. erhebliche Baukosten für einen gesonderten Aufzug nebst zugehörigem Treppenhaus an, der ausschließlich zum steuerpflichtig vermieteten Obergeschoss führt, wäre der Unternehmer mit der alten Rechtslage besser gefahren (vgl. hierzu BFH 13.8.08, XI R 53/07). Andererseits dürfte der Umsatzschlüssel - angesichts der häufig deutlich höheren Gewerbeflächenmietpreise - für Vermieter von „gemischten Wohn- und Gewerbeimmobilien“ oft deutlich günstiger sein.

PRAXISHINWEIS | Das „Gros“ der Streitfälle dürfte sich daher künftig auf die Frage fokussieren, ab welchem Grad „erheblicher Ausstattungsunterschiede“ nach der BFH-Rechtsprechung der Umsatzschlüssel angesichts seiner größeren Präzision dem Flächenschlüssel vorzuziehen ist.