08.01.2010
Finanzgericht Hamburg: Urteil vom 10.05.2006 – 3 K 216/05
Der Stichtag für die Grundstücks-Bedarfsbewertung durch das Lagefinanzamt richtet sich grundsätzlich nach der Anforderung durch das für die Schenkungsteuer zuständige (Schenker-)Wohnsitzfinanzamt.
Stichtag für die Feststellung des Grundbesitzwerts für schenkungsteuerliche Zwecke ist nicht schon der Tag der notariellen Schenkung, sondern erst der Tag der Auflassung des Grundstücks.
Bruttorohbauland wird mit 50 % des Richtwertes bewertet; der sich daraus ergebende Wert wird nochmals um den allgemeinen Abschlag von 20 % vermindert.
Rohbauland (und nicht nur Bauerwartungsland) liegt vor bei Planreife bzw. Vorweggenehmigungsreife; Teilplanreife genügt.
Im Unterschied zu dem mit 75 % des Richtwertes zu bewertenden Nettorohbauland sind im Bruttorohbauland die für die Erschließung benötigten Flächen noch enthalten.
Eine hypothetische und zum Bewertungsstichtag von niemandem problematisierte Frage zur Rechtmäßigkeit des damaligen tatsächlichen Handelns im Verwaltungsverfahren oder beim zeitnahen Grundstücksverkauf ist für die steuerrechtliche Bewertung unerheblich, wenn die Handelnden das wirtschaftliche oder rechtlich bestandskräftige Ergebnis haben eintreten und bestehen lassen.
Tatbestand
A.
Streitig ist im Rahmen der gesonderten Feststellung des Grundbesitzwerts für die Schenkungsteuer, ob der Grundstückswert auf den Stichtag der Auflassung oder des zugrundeliegenden Schenkungsvertrages festzustellen ist und ob das betreffende Grundstück am Bewertungsstichtag als Rohbauland oder als Bauerwartungsland einzustufen war.
I. 1. Die Kläger schlossen am 24. Juli 2000 einen notariellen Schenkungsvertrag mit ihrem Vater, in welchem dieser ihnen die Übertragung des unbebauten nicht erschlossenen Grundstücks X-Straße, in Hamburg-A, Flurstück ..., zu Miteigentum von jeweils 1 / 4 versprach. Nach § 2 Nr. 3 des Schenkungsvertrags sollte die Auflassung erfolgen, sobald dem beurkundenden Notar die katasteramtlichen Vermessungsgrundlagen zugingen. Die Auflassung nebst Eintragungsbewilligung wurde am 27. März 2001 beurkundet (Finanzgerichts-Akte -FG-A- Bl. 183).
2. Für die Lage des Grundstücks ist bis heute kein Bebauungsplan beschlossen worden.
Bereits Anfang der 90er Jahre hatte es Gespräche zwischen dem Vater der Kläger und dem damaligen Ersten Bürgermeister der Stadt gegeben, in denen Einvernehmen erzielt wurde, eine östlich des Grundstücks gelegene Reitsportanlage, die der Familie der Kläger gehört und an einen Reitsportverein verpachtet ist, langfristig als Standort für eine Reitsportveranstaltung zu sichern. Im Gegenzug sollte im Bereich der vorliegenden Grundstücksfläche auf einem früher von einer Baumschule genutzten Areal eine Bebauung ermöglicht werden (FG-A Bl. 227).
Die Bezirksversammlung B fasste am 22. Oktober 1991 den Beschluss zur Aufstellung eines Bebauungsplanes für das Gebiet. Daraufhin wurde ein Bebauungsplanentwurf (P) erarbeitetet, in dessen Nordwesten das streitgegenständliche Grundstück liegt. Der Bebauungsplanentwurf sieht für das 24.455 mqm große Grundstück eine Bebauung mit 15 Gebäuden und insgesamt 27 Wohneinheiten auf Bauplätzen mit einer Größe von durchschnittlich 1.000 mqm vor (FG-A Bl. 201). Zunächst wurde in einem ersten Behördenarbeitskreis im Dezember 1992 über den Entwurf beraten und über die Stellungnahmen der Träger öffentlicher Belange abgestimmt. Im Februar 1993 wurde der Planentwurf öffentlich ausgelegt. Im Mai 1993 berieten die an der Planung beteiligten Behörden in einem zweiten Arbeitskreis über die Anregungen aus der öffentlichen Auslegung. Nachdem im Dezember 1995 der für das Plangebiet maßgebliche Flächennutzungsplan geändert worden war, beschloss die Bezirksversammlung den Bebauungsplanentwurf am 25. Januar 1996 (Chronologie, FG-A Bl. 241).
3. Zur Verabschiedung des Bebauungsplans kam es in der Folgezeit noch nicht, weil die Familie der Kläger und der Reitsportverein Änderungswünsche an dem Planentwurf hatten, die sich auf die Festsetzungen des Entwurfs für die im Osten belegene Reitsportanlage und die angrenzenden Grünflächen im Osten und Süden bezogen. Im Juli 1997 legte der Reitsportverein dem Leiter des Bezirksamts seine Änderungswünsche für den Bereich der Reitsportanlage vor. Daraufhin wurde erneut zwischen dem Bezirksamt und den an der Planaufstellung beteiligten Behörden beraten (Chronologie, FG-A Bl. 241). Am 15. August 1997 schrieb die Staatsrätin der Stadtentwicklungsbehörde dem Staatsrat der Umweltbehörde, dass die Stadtentwicklungsbehörde verwundert darüber sei, dass nach einem ihr zugegangenen Protokoll über ein Gespräch im Bezirksamt erhebliche Veränderungen an dem Bebauungsplanentwurf vorgenommen werden sollten. Das Planverfahren sei nach ihrer Auffassung schon abgeschlossen. Die in dem Planentwurf getroffenen Ausweisungen seien gerechtfertigt und fachlich abgewogen. Sie enthielten bereits weitgehende Zugeständnisse an den Reitsportverein, um den Erhalt des betroffenen Reitsportereignisses zu sichern (FG-A Bl. 170 f).
4. Die Diskussionen und Abstimmungen über die Nutzung der Reitsportanlage und der sie umgebenden Grünflächen im Osten und Süden des Planentwurfs (vgl. Planentwurf, FG-A Bl. 288, 265, 266 unten) hielten bis in das Jahr 2001 an. Hauptstreitpunkt zwischen den an der Planung beteiligten Behörden und den privaten Beteiligten des Planverfahrens war die temporäre Zusatznutzung der Grünflächen, die teils im Eigentum der Stadt stehen, teils durch diese von der Klägerfamilie gepachtet wurden, für die Aufstellung fliegender Bauten und ähnlicher Anlagen bei Reitsportveranstaltungen, außerdem die Nutzung eines Teils dieser Grünflächen als Parkplatz (FG-A Bl. 229 f; Chronologie, FG-A Bl. 241; Landesplanungsamts-Akten -LP-A-). Am 2. Februar 2001 schrieb der Staatsrat der Wirtschaftsbehörde an den Staatsrat der Umweltbehörde, dass es Meinungsverschiedenheiten zwischen dem Reitsportverein und den Planungsbehörden hinsichtlich der bei Reitsportveranstaltungen erforderlichen Aufstellung der Pferdezelte in der östlich an das streitgegenständliche Grundstück angrenzenden Parkanlage gebe. Der Staatsrat der Wirtschaftsbehörde schlug vor, die Probleme bei Gelegenheit der nächsten Staatsräterunde zu erörtern und auszuräumen. Ansonsten drohe der Stadt der Verlust einer wichtigen Reitsportveranstaltung (FG-A Bl. 233a f).
Der Bebauungsplan wurde auch in den folgenden Jahren noch nicht beschlossen, u.a. deswegen, weil die Prozessbevollmächtigten der Kläger gegenüber dem Bezirksamt und dem Landesplanungsamt weitere Änderungswünsche zur Nutzung der Grünanlagen als Parkfläche, zur Reitsportanlage und zu den privaten Wohngrundstücksflächen der Klägerfamilie am östlichen Rand des Plangebiets geltend machten (FG-A Bl. 269; Chronologie, FG-A Bl. 241; LP-A).
Über eine auf die Änderungswünsche eingeschränkte Beteiligung gemäß § 4a Abs. 3 BauGB hinaus wurden Öffentlichkeit und Behörden nicht mehr beteiligt (FG-A Bl. 241, 267; Chronologie, FG-A Bl. 241; LP-A).
5. Für die im westlichen Teil des Plangebiets ausgewiesenen Baugebiete (vgl. Planentwurf, FG-A Bl. 288, 265, 266 unten) erteilte das Bezirksamt zeitgleich zu den fortdauernden Beratungen der Behörden über den Planentwurf ab Juni 1998 Vorweggenehmigungen nach § 33 Baugesetzbuch (BauGB), im Einzelnen am 16. Juni und 27. Juli 1998 für zwei Einfamilienhäuser auf den Grundstücken Y-Straße 1a und 1b, am 30. November 1999 für sechs Häuser auf den Grundstücken X-Weg 1-6 sowie am 11. Juni 2001 für Mehrfamilienhäuser und Stadtvillen auf den Grundstücken X-Weg 7-12 (Übersicht, FG-A Bl. 243). Unmittelbar vor dem vorliegenden Bewertungsstichtag 27. März 2001 hatte das Landesplanungsamt am 12. März 2001 dem dortigen Bau von 56 Wohneinheiten zugestimmt und hatte das Bezirksamt am 14. März 2001 vermerkt, dass der Erteilung der Genehmigung „nichts mehr im Wege steht” (beigezogene Bauprüfakte Bl. S / 2 / 17).
6. Nach dem Schenkungsvertrag vom 24. Juli 2000 streuten die Kläger die Nachricht, dass sie das geschenkte Grundstück veräußern wollten (FG-A Bl. 270). Daraufhin kam es zu Gesprächen des Immobilienmaklerbüros E, das für den Kaufinteressenten S GmbH tätig war, mit dem zuständigen Bezirksamt. Bezug nehmend auf die geführten Gespräche bat das Immobilienmaklerbüro mit Schreiben vom 21. Mai 2001 beim Bezirksamt um schriftliche Bestätigung, dass für das Grundstück der Kläger Vorweggenehmigungsreife bestehe (FG-A Bl. 275). Das Bezirksamt „bestätigte” „noch einmal” die Vorweggenehmigungsreife mit Antwortschreiben vom 30. Mai 2001 (FG-A Bl. 276).
7. Die Kläger veräußerten das geschenkte Grundstück mit notariell beurkundetem Vertrag vom 3. September 2001 an die S GmbH zum Preis von 14 Mio. DM. Der Vertrag enthält in § 6 Ziffer 1 Satz 1 folgende Vereinbarung (FG-A Bl. 186 ff.): „Die Vertragsparteien sind sich einig, daß hinsichtlich der Bebaubarkeit des Kaufgegenstandes entsprechend der Mitteilung des Bezirksamtes der Freien und Hansestadt Hamburg vom 30. Mai 2001 die Voraussetzungen nach § 33 Absatz 1 Nr. 1 und 2 BauGB vorliegen und die Bebaubarkeit somit gemäß § 33 Absatz 1 Nr. 3 und 4 nur davon abhängig ist, dass die Käuferin die Festsetzungen des Entwurfs des Bebauungsplanes ... (P) für sich und ihren Rechtsnachfolger anerkennt und die Erschließung gesichert ist. Die Käuferin wird ... Erschließungsvertrag ...”
8. Nach Einreichung von Bauanträgen und nach einem Bauvorbescheid aus 2002 erteilte das Bezirksamt der S GmbH im Oktober 2003 Vorweggenehmigungen für den Bau von 25 Einzel- und Doppelhäusern auf der geschenkten Grundstücksfläche X-Straße im Westteil des Plangebiets (FG-A Bl. 263, 227).
II. 1. Das für die Schenkungsteuer gemäß Wohnsitz des Schenkers zum Zeitpunkt der Schenkung zuständige Finanzamt F forderte mit Schreiben vom 26. Juni 2001 von dem beklagten Lagefinanzamt die Bescheide über die gesonderte Feststellung des Grundstückswerts auf den 27. März 2001 als Tag der Grundstücksauflassung an (Grundbesitzwert-Akten -GrW-A- für die 4 Kläger, jeweils Bl. 1). Da in der Steuererklärung der Kläger das Datum 1. August 2000 angegeben war (GrW-A ...15, Bl. 5 ff.), vergewisserte sich der Beklagte bei dem Wohnsitzfinanzamt hinsichtlich des Bewertungsstichtags. Dieses hielt an seiner Auffassung fest, dass der 27. März 2001 der maßgebliche Bewertungsstichtag sei (FG-A Bl. 183).
2. Das beklagte Lagefinanzamt erließ am 18. Februar 2003 Bescheide über die gesonderte Feststellung des Grundbesitzwertes gegen die Kläger. Hierbei ging es zunächst von einem Bodenrichtwert von 930 DM/qm aus, den der Gutachterausschuss für das benachbarte Grundstück X-Straße 19 bezogen auf 1000 qm Fläche und eingeschossige Bebauung auf den 1. Januar 1996 festgesetzt hatte. Das beklagte Lagefinanzamt stufte die geschenkte Grundstücksfläche als Bruttorohbauland i.S.d. § 4 Abs. 3 Wertermittlungsverordnung (WertV) ein und bewertete es mit 50 % des benachbarten Bodenrichtwertes von 930 DM/qm, d.h. mit 465 DM/qm (GrW-A ...15 Bl. 10); den so ermittelten Wert verminderte der Beklagte nochmals um 20 % gemäß § 145 Abs. 3 Satz 1 Bewertungsgesetz (BewG) auf 372 DM/qm. Der Grundbesitzwert betrug danach für die gesamte Fläche 24.455 qm x 372 DM = 9.097.260 DM bzw. 4.651.222 EUR und wurde für jeden Kläger mit 1 / 4 Anteil auf 2.274.250 DM bzw. 1.162.805 EUR festgestellt (GrW-A ...18 Bl. 3, ...24 Bl. 4, ...21 Bl. 3, ...15 Bl. 12).
3. Am 13. März 2003 legten die Kläger Einspruch ein. Der Wert hätte auf den Tag der notariellen Schenkung am 24. Juli 2000 statt auf das Auflassungsdatum 27. März 2001 festgestellt werden müssen. Das Grundstück sei nicht als Bruttorohbauland i.S.d. § 4 Abs. 3 WertV, sondern lediglich als Bauerwartungsland i.S.d. § 4 Abs. 2 WertV einzustufen und deswegen nur mit 25 % des Bodenrichtwertes zu bewerten (GrW-A ...18 Bl. 6, ...24 Bl. 7, ...21 Bl. 6 bzw. ...15 Bl. 15).
4. Durch seine Einspruchsentscheidungen vom 30. September 2005 wies der Beklagte die Einsprüche der Kläger als unbegründet zurück (FG-A Bl. 198 ff, 205 ff, 212 ff, 219 ff). Das Grundstück sei auf den Auflassungstag 27. März 2001 bewertet worden, weil die Schenkungsteuer gem. § 9 Abs. 1 Nr. 2 Erbschaft- und Schenkungsteuergesetz -ErbStG- mit dem Zeitpunkt der Ausführung der Zuwendung entstehe. Eine Grundstücksschenkung gelte als ausgeführt, wenn die Vertragsparteien die für die Eintragung der Rechtsänderung in das Grundbuch erforderlichen Erklärungen in gehöriger Form abgegeben hätten und der Beschenkte auf Grund dieser Erklärungen in der Lage sei, beim Grundbuchamt die Eintragung der Rechtsänderung zu bewirken. Diese Voraussetzungen seien erst mit der Auflassung am 27. März 2001 erfüllt gewesen. Das Grundstück sei als Bruttorohbauland eingestuft worden, da der Bebauungsplanentwurf bereits eine entsprechende Bebauung vorgesehen habe und weil unter den Voraussetzungen des § 33 BauGB bereits Vorweggenehmigungen zu erreichen gewesen seien.
III. Zur Begründung der am 31. Oktober 2005 beim Finanzgericht (FG) erhobenen Klagen tragen die Kläger vor (FG-A Bl. 1, 12, 52, 92): Die Wertfeststellung habe auf den 24. Juli 2000 erfolgen müssen (FG-A Bl. 157 ff.). Denn bereits zu diesem Zeitpunkt habe der Schenker alles zur Bewirkung der Leistung Erforderliche getan und seien die beschenkten Kläger in der Lage gewesen, ihre Eintragung in das Grundbuch zu beantragen und damit den Eintritt der dinglichen Rechtsänderung herbeizuführen. Zudem sei die Einstufung des Grundstücks als Rohbauland rechtswidrig. Die Qualifizierung als Rohbauland wegen einer möglichen baulichen Nutzung nach § 33 BauGB setze die formelle und materielle Planreife voraus. Die materielle Planreife habe zum Zeitpunkt der Wertfeststellung nicht vorgelegen, weil es in den Jahren 1997 bis 2002 umfangreiche widersprüchliche Aussagen der an der Planaufstellung beteiligten Fachbehörden über die Durchführung des Bebauungsplanverfahrens gegeben habe. Man habe daher nicht damit rechnen können, dass die in dem Bebauungsplanentwurf in Aussicht gestellten Planungen tatsächlich so durchgeführt würden. Im Jahr 2001 sei der Inhalt des zukünftig in Kraft tretenden Bebauungsplanes nicht bestimmbar gewesen. Den Schreiben der Staatsrätin der Stadtentwicklungsbehörde vom 15. August 1997 sowie des Staatsrats der Wirtschaftsbehörde vom 2. Februar 2001 sei zu entnehmen, dass zum maßgeblichen Wertfeststellungszeitpunkt auch eine völlige Neuplanung für das Gebiet in Rede gestanden habe. Es reiche nicht aus, dass die materielle Planreife einmal entstanden sei, sondern sie müsse im Zeitpunkt der Entscheidung über den Antrag noch fortbestehen. Wenn ein Planverfahren während einer längeren Phase nicht betrieben werde, könne nicht mehr damit gerechnet werden, dass die in Aussicht genommenen Feststellungen bestehen blieben. Das Planverfahren für das streitgegenständliche Grundstück sei jedoch mehrfach „ausgesetzt” worden. Wegen fehlender materieller Planreife sei ihr (der Kläger) Grundstück nur als Bauerwartungsland und nicht als Rohbauland zu qualifizieren gewesen. Zudem müsse berücksichtigt werden, dass ein Großteil der Erschließungsanlagen auf ihrem Grundstück gebaut werden solle und dadurch Fläche verloren gehe.
Die Kläger beantragen (FG-A Bl. 271), die Grundbesitzwert-Feststellungsbescheide vom 18. Februar 2003 in Gestalt der Einspruchsentscheidungen vom 30. September 2005 dahin zu ändern, dass der Grundbesitzwert niedriger festgestellt wird auf 25 % des Bodenrichtwertes.
Der Beklagte beantragt (FG-A Bl. 272), die Klagen abzuweisen.
Er trägt in Ergänzung seiner Einspruchsentscheidungen vom 30. September 2005 im Wesentlichen vor (FG-A Bl. 182 ff): Ein Streit über den Zeitpunkt des Entstehens der Schenkungsteuer könne nicht im Rahmen des Verfahrens über die gesonderte Feststellung des Grundbesitzwertes entschieden werden. Seit dem Beschluss des Bebauungsplanentwurfes vom 25. Januar 1996 durch die Bezirksversammlung habe Vorweggenehmigungsreife bestanden.
IV. Der Senat hat die Klageverfahren durch Beschluss vom 1. März 2006 verbunden und auf den Einzelrichter übertragen (FG-A Bl. 172).
Das Gericht hat nach Beschluss vom 6. April 2006 (FG-A Bl. 232) Beweis erhoben über die Planreife am 27. März 2001 durch Einholung einer sachverständigen amtlichen Auskunft des Referatsleiter des Amtes für Landesplanung der Behörde für Stadtentwicklung und Umwelt (FG-A Bl. 232).
Das Gericht nimmt Bezug auf die vorbereitende schriftliche amtliche Auskunft nebst Chronologie des Bebauungsplans und Übersicht der Vorweggenehmigungen (FG-A Bl. 239, 241, 243), auf die mündliche amtliche Auskunft (FG-A Bl. 265 ff), auf die Protokolle der mündlichen Verhandlungen vom 6. April und 10. Mai 2006 nebst Anlagen (FG-A Bl. 226 ff, 261 ff) sowie auf die oben angeführten Vorgänge und die damit zusammen hängenden Unterlagen aus der Finanzgerichts-Akte (FG-A) und aus den - Grundbesitzwert-Akten (GrW-A) für die vier Kläger sowie aus den beigezogenen Akten - des Amtes für Landesplanung betreffend das Bebauungsplanverfahren (vgl. FG-A Bl. 247) und - der Bauprüfabteilung des Ortsamts betreffend Vorweggenehmigungsreife (vgl. FG-A Bl. 246).
Gründe
B.
Die Klagen sind zulässig, aber unbegründet; die angefochtenen Bescheide sind rechtmäßig (§ 100 Abs. 1 Satz 1 Finanzgerichtsordnung -FGO-).
I. Das beklagte Lagefinanzamt hat die Grundbesitzwerte zu Recht auf den Stichtag 27. März 2001 als den Tag der Auflassung festgestellt.
1. Der Stichtag der Bedarfsbewertung durch das Lagefinanzamt richtet sich nach der Anforderung durch das für die Besteuerung zuständige (Schenker-)Wohnsitzfinanzamt. Der Zeitpunkt der Entstehung der (Erbschaft-) oder Schenkungsteuer gehört nämlich nicht zu den Besteuerungsgrundlagen, über die in den Bescheiden zur gesonderten Feststellung der Grundbesitzwerte nach § 12 Abs. 3 ErbStG i.V.m. § 138 Abs. 5 BewG verbindlich zu entscheiden ist (Bundesfinanzhof -BFH- vom 26. Januar 2006, II B 61/05, BFH/NV 2006, 921; vom 26. Oktober 2005, II R 53/02, BFH/NV 2006, 551 m.w.N.; ständ. Rspr.). Es handelt sich bei der Zeitpunktangabe zwar um ein zwingendes materielles Erfordernis; hierdurch wird der Feststellungsbescheid in materiellrechtlicher Hinsicht gekennzeichnet und individualisiert. Die Bewertung durch das Lagefinanzamt auf einen bestimmten Stichtag bindet jedoch nicht das (Schenker-)Wohnsitzfinanzamt bei der Beurteilung der Frage, ob die Steuer gemäß § 12 Abs. 3 BewG an diesem oder an einem anderen Stichtag entstanden ist (BFH vom 27. Januar 2006, II B 6/05, BFH/NV 2006, 908). Diese Frage ist durch das für die Besteuerung zuständige (Schenker-)Wohnsitzfinanzamt zu entscheiden, das bei einer Änderung seiner Beurteilung nötigenfalls eine neue Bedarfswertfeststellung auf einen geänderten Stichtag vom Lagefinanzamt anzufordern hat. Erst wenn danach feststeht oder wenn sonst offensichtlich ist, dass auf den in der (ursprünglichen) Bewertungs-Anforderung bezeichneten Stichtag für die Besteuerung keine Feststellung (mehr) erforderlich ist, so ist diese aufzuheben (vgl. BFH vom 27. Januar 2006, II B 6/05, BFH/NV 2006, 908). Ein derartiger Ausnahmefall liegt hier nicht vor.
2. Vielmehr ist hier die Bewertung auf den Stichtag 27. März 2001 nicht nur durch das (Schenker-)Wohnsitzfinanzamt angefordert worden, sondern ist die Schenkungsteuer auch tatsächlich erst zu diesem Zeitpunkt entstanden.
a) Die Steuer entsteht bei einer Schenkung unter Lebenden gem. § 9 Abs. 1 Nr. 2 ErbStG mit dem Zeitpunkt der Ausführung der Zuwendung. Als Zuwendung in diesem Sinne gilt derjenige Vorgang, der dem Beschenkten den Gegenstand der Schenkung verschafft (Meincke, ErbStG, 12. A., § 9 Rn. 40). Der Abschluss eines nach § 518 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) formwirksamen Schenkungsvertrages gilt dagegen noch nicht als Zuwendung und führt daher nicht zum Entstehen einer Steuerpflicht (vgl. Reichsfinanzhof -RFH- vom 7. Januar 1921, I D 3/20, RFHE 4, 243, 245; BFH vom 28. November 1967, II 72/63, BFHE 91, 104, BStBl II 1968, 239, 240 zu I 1). Die Schenkung eines Grundstücks ist nach ständiger Rechtsprechung zwar nicht erst bei Grundbuchumschreibung (§ 873 BGB) ausgeführt i.S.v. § 9 Abs. 1 Nr. 2 ErbStG; jedoch muss der Schenker alles zur Bewirkung der Leistung Erforderliche getan haben, indem die Auflassung (§ 925 BGB) in gehöriger Form beurkundet und die Eintragung gemäß § 19 Grundbuchordnung (GBO) vom Schenker bewilligt worden ist (BFH vom 12. Januar 2006, II B 66/05, BFH/NV 2006, 947; vom 27. April 2005, II R 52/02, BFH/NV 2005, 2312; vom 2. Februar 2005, II R 26/02, BFHE 208, 438, BStBl II 2005, 312).
b) Im vorliegenden Fall waren diese Voraussetzungen erst am 27. März 2001 erfüllt. Dagegen hatte der Schenker am 24. Juli 2000 lediglich einen notariell beurkundeten Schenkungsvertrag mit den Klägern abgeschlossen, der bestimmte, dass die Auflassung erfolgen solle, sobald dem Notar die katasteramtlichen Vermessungsgrundlagen zugingen. Eine solche Vereinbarung kann dahin auslegt werden, dass die Parteien noch die Einigung über die Auflassung gemäß § 925 BGB erst nach dem genannten Zeitpunkt treffen wollten. Selbst wenn die Vertragsparteien eine Auflassung unter einer aufschiebenden Bedingung hätten vereinbaren wollen, wäre eine solche Abmachung wegen der Bedingungsfeindlichkeit der Auflassung gemäß § 925 Abs. 2 BGB unwirksam gewesen.
II. Das beklagte Lagefinanzamt hat das geschenkte Grundstück auch zu Recht als Bruttorohbauland eingestuft und hat dieses mit 50 % des Bodenrichtwertes und sodann nochmals vermindert um 20 % nicht zu hoch bewertet.
Bei der Bedarfsbewertung für die Schenkungsteuer ist für den Grundbesitzwert eines unbebauten Grundstücks gemäß § 138 Abs. 1, Abs. 3-5 i.V.m. § 145 Abs. 3 Satz 1 BewG auszugehen von dessen Fläche und von dem durch den zuständigen Gutachterausschuss nach den Wertverhältnissen vom 1. Januar 1996 ermittelten Bodenrichtwert (§ 196 BauGB) und ist letzterer um einen Abschlag von 20 % zu ermäßigen.
Bei den Bodenrichtwerten handelt es sich um durchschnittliche Lagewerte, die sich für ein Gebiet mit im Wesentlichen gleicher Lage und gleichen Nutzungsverhältnissen ergeben (Schaffner in Kreutziger/Lindberg/Schaffner, BewG, § 145 Rd. 9). Soweit der Gutachterausschuss Richtwerte nicht für jedes einzelne Grundstück, sondern auf einer Richtwertkarte festgelegt hat (wie in Hamburg), kann der für ein entsprechendes benachbartes Grundstück angegebene Richtwert für die Bedarfsbewertung übernommen werden - wie hier, oben A II 2 - (vgl. BFH vom 18. August 2005, II R 62/03, BFHE 210, 368, BStBl II 2006, 5; Abschnitt R 160 Abs. 1-2 Erbschaftsteuerrichtlinien -ErbStR-).
Der Richtwert ist in bestimmten Fällen umzurechnen, sei es etwa wegen abweichender möglicher Geschossflächenzahl (vgl. FG München vom 19. November 2003, 4 K 1461/03, Entscheidungen der Finanzgerichte -EFG- 2004, 552, Deutsches Steuerrecht Entscheidungsdienst -DStRE- 2004, 1155 m.w.N., Revision BFH, II R 1/04) oder wegen der Differenzierung bei Bauerwartungsland oder bei Rohbauland bzw. bei der Erschließungsbeitragspflicht - wie hier - (vgl. BFH vom 18. August 2005, II R 62/03, BFHE 210, 368, BStBl II 2006, 5; FG München vom 26. Juni 2002, 4 K 1428/99, EFG 2002, 1360; FG Nürnberg vom 27. Januar 2000, IV 261/1999, EFG 2000, 610, DStRE 2000, 868; Schaffner in Kreutziger/Lindberg/Schaffner, BewG, § 145 Rd. 17).
Bauerwartungsland sind gem. § 4 Abs. 2 WertV, R 160 Abs. 2 Satz 2 ErbStR Flächen, die nach ihrer Eigenschaft, sonstigen Beschaffenheit und Lage eine bauliche Nutzung in absehbarer Zeit (nur) tatsächlich erwarten lassen. Solche Flächen werden gemäß R 160 Abs. 2 Satz 4 ErbStR regelmäßig mit 25 % des Bodenrichtwertes für erschließungsbeitragsfreies vergleichbares Bauland bewertet.
Rohbauland sind gem. § 4 Abs. 3 WertV, R 160 Abs. 2 Satz 5 ErbStR Flächen die (bereits) nach §§ 30, 33 und 34 BauGB für eine bauliche Nutzung bestimmt sind, deren Erschließung aber noch nicht gesichert ist (wie hier) oder die nach Lage, Form und Größe für eine bauliche Nutzung unzureichend gestaltet sind.
Bruttorohbauland, welches (wie hier) die für öffentliche Zwecke (Erschließung) benötigten Flächen des Planungsgebietes noch umfasst, ist in Übereinstimmung mit R 160 Abs. 2 Satz 7 ErbStR regelmäßig - und so auch hier sachgerecht - mit 50 % des Bodenrichtwerts erschließungsbeitragsfreier vergleichbarer Baulandflächen anzusetzen, Nettorohbauland mit 75 % dieses Werts. Durch den niedrigeren 50 %-Wert für das Bruttorohbauland wird der - noch von den Klägern angeführte - Bedarf an Flächen für die öffentlichen Zwecke der Erschließung hinreichend mindernd berücksichtigt (vgl. zum Bruttorohbauland-Grundbesitzwert Hessisches FG vom 23. Juni 2004, 3 K 1712/01, EFG 2004, 1793, Revision BFH II R 58/04).
Der so ermittelte Wert wird nochmals um den allgemeinen Abschlag von 20 % gemäß § 145 Abs. 3 Satz 1 BewG vermindert (vgl. H 161 EStR Beispiel 3).
Diese Bewertungsmethode wird auch nicht von den Klägern angegriffen, die nur die konkrete Einordnung als Bruttorohbauland bestreiten und stattdessen Bauerwartungsland behaupten.
Im vorliegenden Fall war die geschenkte Grundstücksfläche als Bruttorohbauland einzustufen, weil das Grundstück bereits durch den Bebauungsplanentwurf für eine bauliche Nutzung nach § 33 BauGB bestimmt war. Denn zum Zeitpunkt der Wertfeststellung hätten unter den Voraussetzungen dieser Norm bereits Vorweggenehmigungen für eine Bebauung erteilt werden können und waren solche für benachbarte Grundstücke auch erteilt worden. (vgl. zur Vorweggenehmigungsreife FG Hamburg vom 21. Januar 2002, III 62/01, EFG 2002, 934, DStRE 2002, 1080, m. Bespr. Hardt, Kommentierte Finanzrechtsprechung -KFR- F. 8 GrEStG § 8, 1/02, S. 333).
Dabei genügt es, dass Teilplanreife bestand; und zwar hier für die im westlichen Bereich des Bebauungsplanentwurfs als Baugebiete ausgewiesenen Flächen, zu denen auch das geschenkte Areal gehört. Ein Bauvorhaben kann auch nach § 33 BauGB zulässig sein, wenn für das betreffende Grundstück Teilplanreife besteht (OVG Lüneburg vom 15. August 1963, Deutsches Verwaltungsblatt -DVBl- 1964, S. 151, 152 f.). Teilplanreife ist gegeben, wenn die Voraussetzungen des § 33 Abs. 1 Nr. 1 und 2 BauGB für einen Teil des Plangebiets vorliegen, der einer isolierten planungsrechtlichen Beurteilung innerhalb der planerischen Gesamtkonzeption zugänglich ist (Krautzberer in Battis/Krautzberger/Löhr, BauGB, 9. Auflage 2005, § 33 Rn. 10).
Eine solche Teilplanreife lässt sich vorliegend für den westlichen Teil des Planentwurfs feststellen, in dem Baugebiete ausgewiesen wurden. Die planerische Zwecksetzung für diesen Teil unterscheidet sich grundlegend vom gesamten übrigen Planbereich, der überwiegend aus Grünflächen besteht (Planentwurf, oben A I 4, 5).
Die Voraussetzungen des § 33 Abs. 1 Nr. 1 und 2 BBauG (in den 2001 geltenden Fassungen) sind erfüllt; dazu gehören (Nr. 1) der Beschluss über die Aufstellung des Bebauungsplans, seine öffentliche Auslegung und die Beteiligung der Träger öffentlicher Belange (oben A I 2-4) sowie (Nr. 2) die Annahme, dass das Bebauungsvorhaben den künftigen Festsetzungen des Bebauungsplans nicht entgegensteht (vgl. oben A I 2-5). Die Voraussetzung (Nr. 3), dass ein Bauantragsteller diese Festsetzungen in seinem Bauantrag schriftlich anerkennt, konnte von ihm ohne weiteres erfüllt werden. Auch die Voraussetzung (Nr. 4), dass die Erschließung gesichert ist, war nach dem erreichten Verfahrensstand unproblematisch (vgl. oben A I 2). Außerdem konnte die Erschließung durch Abschluss eines Erschließungsvertrags beschleunigt werden (vgl. Kaufvertrag vom 3. September 2001 § 6, oben A I 7). Entgegenstehende Anhaltspunkte sind weder vorgetragen noch sonst ersichtlich.
Die Teilplanreife des Bereichs der Baugebiete im Westen wird auch belegt durch die für andere dort befindliche Grundstücke vom Bezirksamt schon ab 1998 nach Zustimmung des Landesplanungsamts erteilten Vorweggenehmigungen - speziell auch zeitlich parallel zur Auflassung im 1. Halbjahr 2001 - (oben A I 5). Bedenken oder Umstände, aufgrund derer das Bezirksamt die Erteilung von Vorweggenehmigungen hätte ablehnen können, wenn sie damals schon beantragt worden wären, sind sowohl konkret für die geschenkten Flächen als auch für andere Grundstücke im westlichen Teil weder vorgetragen worden noch sonst ersichtlich.
Außerdem ergibt sich die Teilplan- bzw. Vorweggenehmigungsreife konkret für die Schenkungsfläche aus den nach der Schenkung vom 24. Juli 2000 und vor der schriftlichen Makleranfrage an das Bezirksamt vom 21. Mai 2001 zwischen dem Immobilienmaklerbüro und dem Bezirksamt geführten Gesprächen und aus der diesbezüglichen „nochmaligen Bestätigung” der Vorweggenehmigungsreife durch das Bezirksamt in schriftlicher Form am 30. Mai 2001 (s.o. A I 6). Anhaltspunkte für eine Änderung dieser die konkrete Teilplanreife betreffenden Beurteilung zwischen Schenkung und Auflassung am 27. März 2001 oder zwischen dieser und der Bestätigungskorrespondenz sind ebenfalls weder vorgetragen noch sonst ersichtlich.
Im Übrigen haben die Kläger sogar selbst in § 6 ihres Vertrags vom 3. September 2001 über den Verkauf der Fläche an das Wohnungsbauunternehmen die Teilplan- bzw. Vorweggenehmigungsreife gemäß § 33 Abs. 1 BauGB erklärt und hat die Käuferin sich dieser Qualifikation angeschlossen (oben A I 7). Anhaltspunkte für eine Änderung dieser die konkrete Vorweggenehmigungsreife betreffenden Beurteilung seit dem Bewertungsstichtag 27. März 2001 sind weder vorgetragen worden noch sonst ersichtlich (oben b-c).
Dass die geschenkte und weiterverkaufte Fläche wegen der Teilplan- und Vorweggenehmigungsreife als Bruttorohbauland und nicht nur als Bauerwartungsland zu bewerten war, lässt sich letztlich auch aus der Gegenüberstellung des erzielten Kaufpreises von (14 Mio. DM : 24.455 qm =) 572 DM/qm mit den streitigen Grundbesitzwerten schließen, nämlich einerseits mit dem angegriffenen Bruttorohbau-Grundbesitzwert von (50 % von 930 DM =) 465 DM/qm (bzw. nach 20 % Abschlag 372 DM/qm) und andererseits mit dem von den Klägern behaupteten Bauerwartungs-Grundbesitzwert von (25 % von 930 DM =) 232,50 DM/qm (bzw. nach 20 % Abschlag 186 DM/qm); letzterer ist von dem zeitnah tatsächlich realisierten Wert weit mehr entfernt.
Ohne dass es nach vorstehenden (einzeln tragenden) Würdigungen noch darauf ankommt, wird die Vorweggenehmigungsreife zusätzlich nach Grundstücksverkauf und Bauanträgen für die verkauften Flächen durch Bauvorbescheid in 2002 und Vorweggenehmigungen in 2003 bestätigt (oben A I 8).
Soweit die Kläger die Teilplan- und Vorweggenehmigungsreife unter Hinweis auf die mehrjährige Diskussion oder Prüfung anderer Streitpunkte oder Änderungswünsche bestreiten, handelt es sich ausschließlich um Vorgänge, die die Bebauungsfestsetzungen im Westteil des Plans voraussehbar nicht berühren konnten.
Das gilt insbesondere für die Diskussionen betreffend die östlich gelegene Reitsportanlage und speziell die temporäre Nutzung dortiger Grünflächen bei Reitsportveranstaltungen für fliegende Bauten oder als Parkplatz; auch aus den zitierten Staatsräte-Schreiben (oben A I 3-4) ergibt sich kein anderer Zusammenhang.
Die unter Einschaltung der Prozessbevollmächtigten der Kläger verfolgten Änderungswünsche betreffend die östlich gelegenen Wohngrundstücksflächen der Familie (oben A I 4) konnten ebenso die Bebauung im westlichen Planteilgebiet und im dortigen Bereich der Schenkungsfläche nicht beeinflussen.
Diese begrenzte Bedeutung der Änderungswünsche zeigt sich gleichfalls darin, dass für sie über eine eingeschränkte Beteiligung gemäß § 4a Abs. 3 BauGB hinaus keine Öffentlichkeits- und Behördenbeteiligung mehr erforderlich oder geltend gemacht wurde (oben A I 4).
Soweit die Kläger ferner geltend machen, dass die (Teil-)Planreife durch langjährige Dauer mit zeitweiligem Stillstand des Bebauungsplanverfahrens zwischenzeitlich wieder entfallen sei, ist ihr Vorbringen - abgesehen vom Widerspruch zu den vorstehenden Punkten - schon deswegen nicht nachvollziehbar, weil es weder in zeitlicher Hinsicht spezifiziert noch anhand von Aktenfundstellen konkretisiert ist, auch nicht anhand der zwölfbändigen Akte nebst Anregungsordner des Amtes für Landesplanung (vgl. oben A IV).
Schon deswegen können auch aus der klägerseits angeführten Rechtsprechung der Verwaltungsgerichtsbarkeit keine bewertungsrelevanten Schlüsse für den Streitfall gezogen werden, auch nicht aus dem Urteil des Bundesverwaltungsgerichts (BVerwG) vom 1. August 2002, 4 C 5/01, betreffend eine ausdrückliche Hinausschiebung der Inkraftsetzung eines Bebauungsplans bis zum Abschluss des dortigen Revisionsverfahrens (BVerwGE 117, 25, DVBl 2003, 62 zu 2.2.2, Juris Rd. 42).
Davon abgesehen ergibt sich sowohl aus den Akten als auch aus dem Vortrag der Prozessbevollmächtigten der Kläger, dass nicht zuletzt unter ihrer Mitwirkung seinerzeit wiederholt und lange Zeit über diverse Punkte im Bebauungsplanverfahren korrespondiert und verhandelt worden ist, damit im Sinne des Schenkers und der Klägerfamilie den Änderungswünschen betreffend Reitsport und Wohngrundstücksflächen im östlichen Planbereich Rechnung getragen werden konnte (vgl. oben A I 4).
Im Übrigen würde eine hypothetische und zum Bewertungsstichtag von niemandem problematisierte Frage zur Rechtmäßigkeit des damaligen tatsächlichen Handelns im Verwaltungsverfahren oder beim Grundstücksverkauf entsprechend § 41 Abs. 1 Satz 1 Abgabenordnung (AO) für die steuerrechtliche Bewertung unerheblich sein, solange die Handelnden das wirtschaftliche oder rechtlich bestandskräftige Ergebnis gleichwohl haben eintreten und bestehen lassen.
Das Ergebnis der Beweisaufnahme belegt die Teilplanreife ebenfalls zur gerichtlichen Überzeugung (§ 96 FGO).
Der Referatsleiter des Amtes für Landesplanung mit der Zuständigkeit für Bauleitplanung hat mit seiner schriftlichen und mündlichen amtlichen Auskunft detailliert die vorstehenden Umstände bestätigt, nach denen die Teilplanreife seit dem Beschluss der Bezirksversammlung über den Bebauungsplanentwurf im Januar 1996 fortdauernd besteht. Insbesondere hat er glaubhaft und in Übereinstimmung mit der Aktenlage bestätigt, dass die geringfügigen Änderungen auf der Ostseite und eine erneute eingeschränkte Beteiligung sowie die Diskussion über die Nutzung der Grünanlagen bei Reitsportveranstaltungen die vorgesehenen Bebauungsfestsetzungen im Westteil nicht berühren konnten. Ebenso hat er unter Hinweis auf die umfangreichen Aktenvorgänge bestätigt, dass der Senat während der über Jahre fortdauernden Arbeiten ununterbrochen an dem Ziel der Planverabschiedung festgehalten hat und dass diese durch den Senat zeitnah vorgesehen ist (A IV).
III. Der Einzelrichter entscheidet aufgrund Übertragung der Sache nach § 6 FGO (A IV).
Die Kostenentscheidung folgt aus § 135 Abs. 1 FGO.
Die Revision wird nicht zugelassen, weil die Voraussetzungen gemäß § 115 Abs. 2 FGO nicht vorliegen.
