29.04.2026 · Fachbeitrag · Vermögensaufbau

Das partiarische Darlehen als attraktive Alternative bei „Fix and Flip“

von Dipl.-Finw. Paul Tonn, Bad Zwischenahn

Anstelle des klassischen „Buy and Hold“ kommt für den Vermögensaufbau im Bereich von Immobilien ebenfalls das Modell „Fix and Flip“ infrage. Das Ziel ist klar: Ein zügiger Eigenkapitalaufbau durch den Erwerb renovierungsbedürftiger Immobilien, deren anschließende Sanierung und den gewinnbringenden Verkauf. Durch den Anstieg der Zinsen, der Immobilienpreise und auch der Renovierungskosten ist dieses Unterfangen für Einzelpersonen erheblich schwerer geworden, weshalb sich nun zum Zwecke der Lasten- und Risikoverteilung ein Zusammenschluss mit einer anderen Person anbieten kann. Schnell stellt sich sowohl aus organisatorischen als auch aus steuerlichen Gründen die Frage, in welcher Rechtsform das Vorgehen bestritten werden soll. Intuitiv käme hierfür eine GbR oder GmbH infrage. Doch auch ein partiarisches Darlehen könnte eine geeignete Alternative sein.

1. Fix and Flip und seine Grundprobleme für eine GbR

Zu betrachten ist zunächst die steuerliche Einordnung des Modells über eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts.

Der steuerliche Reiz einer Immobilieninvestition im Privatvermögen besteht im Kern im steuerfreien Verkauf nach einer Haltefrist von zehn Jahren. Dies setzt aber seitens der Investoren einen längerfristigen Anlagehorizont voraus. Fix and Flip ist konträr – hier geht es um die Erzielung von kurzfristigen Renditen. Infolgedessen kommt es sehr wahrscheinlich zum Unterschreiten der Haltefrist, was ein privates Veräußerungsgeschäft nach § 22 Nr. 2 i. V. m. § 23 Abs. 1 S. 1 Nr. 1 S. 1 EStG auslöst. Somit sind Grenzsteuerbelastungen von bis zu 44,31 Prozent bzw. bei Spitzeneinkommen von bis zu 47,47 Prozent (inkl. Solidaritätszuschlag) möglich. Eine deutliche Schmälerung der Netto-Rendite.