28.09.2012 · Fachbeitrag · Vermietung und Verpachtung

Nachträgliche Schuldzinsen bei V+V: Der BFH rückt von seiner restriktiven Haltung ab!

von StB Dipl.-Betriebsw. (FH) Jürgen Hegemann und StB Dipl.-Biol. Tanja Hegemann, beide Freiburg

| Der BFH hat gerade brandaktuell eine für Vermieter höchst erfreuliche Entscheidung getroffen. Danach können Schuldzinsen für ein Darlehen, das ursprünglich zur Finanzierung von Anschaffungskosten einer zur Vermietung bestimmten Immobilie aufgenommen wurde, grundsätzlich auch dann noch als nachträgliche Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung abgezogen werden, wenn das Gebäude veräußert wird, der Veräußerungserlös aber nicht ausreicht, um die Darlehensverbindlichkeit zu tilgen ( BFH 20.6.12, IX R 67/10, Abruf-Nr. 122762 ). |

1. Die Ausgangslage vor der Rechtsprechungsänderung

Nach bisheriger Rechtsprechung war ein Abzug von Schuldzinsen zur Finanzierung der Anschaffungskosten einer zu Vermietungseinkünften verwendeten Immobilie nach deren Veräußerung nicht mehr möglich, da der wirtschaftliche Zusammenhang mit der Einkunftsart b„Vermietung und Verpachtung“ nicht mehr weiter bestand. Dies galt auch dann, wenn der Veräußerungserlös nicht zur Tilgung des Restdarlehens ausreichte. Das Restdarlehen hatte seine Ursache ab diesem Zeitpunkt in einem im privaten Vermögensbereich erlittenen, nicht steuerbaren Veräußerungsverlust. Die künftigen Schuldzinsen entstanden dann als Gegenleistung für eine Kapitalüberlassung, die nicht mehr der Erzielung steuerbarer Einnahmen diente (BFH 25.4.95, IX R 114/92).

• Beispiel

Der Steuerpflichtige S hat im VZ 01 ein Wohngebäude für 1.800.000 EUR erworben. Die Anschaffungskosten wurden in Höhe von 1.450.000 EUR über ein Bankdarlehen finanziert. Mit diesem Wohngebäude erzielte S fortan Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung.

Im VZ 08 veräußerte S die Immobilie für 1.070.000 EUR. Unter Berücksichtigung der Veräußerungskosten ergab sich insgesamt ein Veräußerungsverlust von 790.000 EUR. Dieser Veräußerungsverlust wurde erstmals im VZ 08 gesondert festgestellt (§ 10d Abs. 4 EStG). Der Veräußerungserlös reichte nicht aus, um das im Veräußerungszeitpunkt noch bestehende Restdarlehen abzulösen. Für die nach Verwendung des vollständigen Veräußerungserlöses verbleibende Darlehensvaluta von 530.000 EUR wendete S im VZ 11 Schuldzinsen von 21.000 EUR auf. Diese machte S in seiner Einkommensteuererklärung als nachträgliche Werbungskosten aus Vermietung und Verpachtung geltend.

Das Finanzamt lehnte den Werbungskostenabzug ab, da kein wirtschaftlicher Zusammenhang mit den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung nach Veräußerung der Immobilie mehr bestehen würde.